兩年的以房養老試點出了結果：
北京18人12戶投保，上海13人11戶投保，廣州14人11戶投保，武漢2人1戶投保。全國四地辦完所有流程的是47人38戶。這是2014年保監會下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》后，自2014年7月1日起試點以房養老到今年5月20日，國內商業保險公司開展試點后披露的數據，2016年6月30日是兩年試點期的到期日。
數據慘淡，但是兩年內只有數十例投保，還是出乎整個行業的預料。
新聞鏈接：以房養老試點慘淡收官：四地兩年僅有59戶投保
上海保監局副局長李峰總結的理由是：
但從外部環境來看，目前推進以房養老還存在三大劣勢。首先是以房養老需要面對社會觀念和傳統倫理的挑戰……其次，以房養老目前的協調溝通成本較高……再次，房屋抵押的期限、金額怎么設定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協調。最后，目前推進以房養老的交易運營成本比較高。過程中有很多評估、公證的環節，還有方方面面需要中介機構去完成的環節。
從美國的經驗看，以房養老不受歡迎的結果并不意外：經過30多年的發展，全美做逆向按揭（reverse mortgage）的老年人也只有幾萬人。李峰總結的幾個阻礙因素，看得出對以房養老還是抱有希望，但美國的經驗和研究表明，即使他認為的阻礙因素得以解決，以房養老的市場空間仍然極為有限，這是由美國老年人在居住和財務方面的偏好以及他們所掌握的資源導致的。
為了說明這個問題，我們必須回答為什么以房養老聽上去有道理，但現實中不成功。首先看為什么以房養老聽上去有道理。事實上，30年前美國國家經濟研究局（NBER）開始老齡化問題研究的時候，第一個問題就是以房養老，因為該模式符合經濟學中的生命周期理論，即一個理性的人在有能力勞動的時候將一部分勞動收入投資，形成資產；步入老年沒有勞動收入以后，將資產變現以支持消費，避免生命不同階段消費水平出現大的波動。數據顯示，在1980年代末期美國老年人持有的資產中，比重最大的就是房產，合乎邏輯的結論自然就是退休后應該將房產變現，即以房養老。逆向按揭是以房養老的最佳方式，因為如果不做逆向按揭，就必須賣大房換小房，會產生很高的交易成本和搬家相關的心理成本，做逆向按揭可以省去這部分成本。
讓經濟學家難以解釋的是，按照理論應該存在、并且很有前景的市場，當時的規模卻非常小，1987年進行逆向按揭的老年人不過幾千個。為解釋這個悖論，經濟學家首先從阻礙市場形成的原因入手（即前面李峰找到的幾個原因），去看做逆向按揭的交易成本是否過高、金融市場是否成熟。結果顯示這些阻礙因素并不存在，經濟學家這才把研究關注點放到老年人的偏好和行為方面，數據顯示結果如下：
- 選擇保留現有住房的老人幸福感更高——說明他們不愿意賣房；
- 搬家的老人通常會去買更大的房子——所以他們賣房也不是為了獲得更多的消費；
- 手頭困難的老人也很少觀察到用賣房來平衡收支；
- 賣了房子去換錢的老人消費雖然有所增加，但是幅度很低，遠低于以房養老假說產生的預測。
這個方向的研究從1987年開始做了七八年，始終沒有觀察到以房養老市場的增長，最終經濟學家結論，房產對于老人來說是用來應付突發的大額支出，是一種“緩沖資產”，而不會通過以房養老的方式拿去平衡日常消費。
基于上述發現，NBER的老齡經濟學項目不再把以房養老當作重要問題，最近十幾年的研究基本上見不到這個方向。關于退休老人的財務狀況問題，基本上集中于社會養老金、企業年金和私人養老金方面，這些構成了“年金”，提供支持日常消費的現金流。其他金融資產和房產作為非年化資產，預備應付突發大額支出，比如重大疾病產生的醫療費用自己承擔的部分。
前面所說的是美國老年人對于資產的偏好，經濟學家還必須考察老年人用于支持自己退休生活的資源是否足夠。如果資源不夠，再不情愿動用自己的房子，事到臨頭也沒得選。通過跟蹤他們的資產狀況，經濟學家發現美國老年人的日常消費通過年金（政府、企業和私人養老賬戶）就可以應付，動用其他金融資產和房產并不常見。而且除了年金之外，美國老年人都有資格加入政府提供的Medicare醫療保險計劃，這一保險報銷范圍不僅涵蓋疾病的治療，還包括失去行動能力后的看護服務（long-term care）和養老院（nursing home）的支出，采用房產平衡這些支出的可能性進一步降低。
以房養老在美國沒有發展起來，是否意味著在中國也發展不起來？我們仍然可以從偏好和資源兩個角度看。偏好方面，中國老年人對房產的偏好恐怕不會低于美國，何況以兒養老的觀念是美國所沒有的，我們可以暫時接受中國老人也會把房產當作緩沖資產的結論。資源方面，中國現在還沒有像美國一樣完善的保障制度。不過中國人的儲蓄水平普遍很高，對于單位有足額繳納養老保險的老年人來講，退休生活的基本支出是有保障的。那么，那些工作時收入就不高、也沒有被納入養老體系中來、退休前沒有足夠的積累，才真正有可能動用房產進行養老，顯然這部分人群的房產價值也不會太高（美國做逆向按揭的房產價值也都很低）。給定價值不高的資產，逆向抵押的供給能有多樂觀？
如果老年人對偏好保留房產，即傾向最后動用房產去平衡支出，走到以房養老這一步的老年人其實更令人擔心，因為此時其他資產已經耗盡，如果用“緩沖資產”去平衡消費，大病來臨造成突發高額的支出的時候——隨著年齡增大這個可能性會越來越高，又該拿什么去應付？從公共政策角度，兩年試點的結果已經說明社會不能依靠以房養老這種模式，政府反倒是可以用是否選擇以房養老，去識別出未來生活可能出現問題的老人。
