文/魏千洛
就這樣密集蹦達了一個半月，哈哈，在打擊中成長，學了些紙上談兵的知識，也列了自己的購房計劃，準備一試身手。
還記得上篇中我們提到的問題么？
你買房的目的是什么？自住還是投資？
買什么樣的房會升值？
新房，二手房，你買哪類？
住宅，公寓，你買哪類？
你全款還是貸款？
貸款是商貸還是公積金貸款，你計劃貸多少，貸多少年？
你用等額本金還款，還是等額本息還款？
一堆讓人頭腦發麻的問題......
每一個問題都沒有標準答案，要根據當下的情況和自身的購買力做出不同的選擇。哎，我現在看到房產中介絕對是滿滿的敬佩，他們太厲害了，竟然能在這么復雜的知識體系下存活。
哈哈，說說我對以上問題的理解。
一、你買房的目的是什么？自住還是投資？
如果你想買房，就要想明白是自住還是投資，千萬別在看房的中途關注點跑偏了。
明明是自住，你非只考慮房價未來幾年的漲幅。
明明是投資，你非要要求周邊配套齊備。
如果是買房自住，考慮的重點就不是房價會不會漲，會漲多少，那是投資型購房者需要考慮的問題。
剛需自住型住房，大概率不會頻繁買賣房。房價漲或跌，對你的影響不會很大，除非地產崩盤，你房子總價值低于你貸款未還的金額，你才可能會毀約不去還貸，而那時整個社會應該處于嚴重的經濟危機當中。但在中國，應該很難會出現這類崩盤的情況。所以，房價漲一點或跌一點，沒什么要緊，你又不會拿房去變現，數字上的波動而已。
這里要分享一句我很喜歡的投資心得：
所謂投資，是你把錢投出去那一刻，就清楚知道在什么時間，自己的收益會是多少。
想想看，存錢是不是，買p2p是不是，買基金是不是，買股票是不是。
如果你回答不是，證明你的投資體系還不成熟，還在靠博概率賭運氣賺錢，投資應該是一個確定性事件，只會存在些許的收益波動。
買房更是如此，在你買之前就要想好，這房會賣給誰？你計劃什么時間賣出？預期收益多少？
買房，買的是城市發展的潛力，賺得是國家經濟發展的紅利。正是因為這潛力，這紅利，吸引了大批人口進入該城市安家落戶。他們選定城市，又堅信沒有房何以為家。
如果你是普通的炒房客，信息來源沒有那么前瞻，屬于后市入市的那一類，你能買到的房已經是被炒高的房了，你還想通過炒房來獲益，你的房能賣給誰呢？恐怕只能賣給上述說到的，有剛需的，有改善需求的人群。
那你考慮的重點，就是這些人會不會買？因為什么原因買？
一般會看該城市的產業結構是否出現大的調整，或者是軌道交通，或是準備發展科技，金融，教育各類園區，準備發展，但還未發展，城市也沒有因要發展就立馬變得不一樣，大多數不關心房子的普通大眾根本不會去關注，也更不會去荒蕪的地界草率地買個房放上個三五年。
但是炒房投資的你可以，如果你分析后看好城市未來發展，你就可以考慮出手。買房買的是低買高賣，你等房子潛力還未被大眾知曉時你就布局完成，等有人涌入時，你已落袋為安啦。
這里的例子太多了，三五年前還荒著的地方，因為城市發展引發人口大量流入，這些新流入的人群迫切需要購買及租住房，導致周邊房租及房價暴漲。
這是由供求關系決定的，買方多賣方少，就會漲漲漲。
綜上，如果是自住剛需，你買了房，就安心的住，不要考慮房價的波動，也不要因為波動影響心情。只要你的居住品質得到保證，配套齊全，交通便捷，就達到了目的。如果是買房投資，你需要考慮房產的升值潛力，只要買了房子容易脫手，并且能賺到差價，就值得投資。
千萬別想著是投資購房，最后各種挑剔來挑剔去，全按自住型標準來選房。
千萬不要買著買著就買成房東了，正如炒股最可怕的是炒著炒著炒成股東。
二、買什么樣的房會升值？
宏觀上看，看人口及質量，看城市產業水平，看城市基礎建設。
買房的是人，如果人口凈流出，沒有誰來買房，只有當人口紛紛流入該城市，才會有需要買房的人，如果這些人口多數是外來的人才，那他就有購買力，如果人口是外來打工掙錢的人，掙到錢還會回到原城市，那照樣沒有人買房。
城市產業水平取決于國家與當地政府，各類新區，自貿區，金融區，科技區，國家的政策傾斜，不少在異鄉的本地人看到自己的家鄉也有了不輸于大城市的發展機會，當然會考慮回到家鄉，不少逃離北上廣的人，很多都回到了發展迅速的家鄉。回到了家，賺到了比房價高很多的收入，不買房干啥？！
高鐵線路的瘋狂延伸，把大城市與小城市連接起來，上海周邊，北京周邊，深圳周邊，都是因為大城市的帶動，半小時生活圈的形成，人口也開始往出遷移，白天大城市上班，晚上高鐵或地鐵回到小城市，工作生活便捷起來，如果買不起大城市的房，當然就開始考慮小城市的房。
微觀上看，看周邊的公共交通未來規劃，看是否出現地王，看土地供應量等。
如果你所在的城市發展很穩定，但是突然在某個遠郊開了一條方便進城的地鐵，該地段當然會升值。
再就是看是否出現地王，當土地價格高到一定程度，你在土地上蓋上房，房價自然得比土地要貴，房價當然會往上漲，不然開發商豈不虧死。地王的房子賣得貴，也不能一枝獨秀，周邊的房當然也會被帶動上漲。
土地供應量一看城市規劃，一看城市地貌，山多海多平地少的城市，當然土地供應越來越少，賣一塊就少一塊，地一少，買房的人一多，房價自然得漲。
三、新房，二手房，你買哪類？
我個人極度喜歡新房，但是新房實在是有限，尤其是大城市，最后新房全在偏僻的郊區，如果受不了遙遠，那當然只能選二手房，哎。
買新房，流程很簡單，去售樓處，看看戶型，房價，只要價格合適，就去看看樣板間和整體規劃圖，沒什么可挑可選的。價格也基本是定死的，最多全款能給個折扣或是免個一年的物業費什么的，如果想買，很快就能敲定。
就像我上篇提到的，我被毀約的那個房，去了就看，價格戶型都合適，當場就交了訂金。
新房的好處是透明，房源集中，缺點是一般都是期房，你要等等等，而且建成三五年內，別想有特別成熟的生活配套出現，你得好好忍上幾年。
我家隔壁商場是5年之后才開起來的，周邊的食街，市場，也都是花了3年多時間一間一間店，慢慢起來的，想想真是慢啊。等新地鐵線路全線開通，足足要9年。
二手房呢？當然是房源充足啦，而且一般配套成熟，去了就去住，商場，影院，菜市場，什么都是妥妥的，方便得不得了。但是你看房時累啊，一家一家看，看完可能還這里不符合要求，那里覺得不滿意，等都滿意了，發現首付不夠，要么就是房子年限太長，貸不了款了。
而且哪怕看起來單價遠比新房要便宜的二手房，交易的稅費特別高。
二手房交易，除了累斷腿可以找到一套滿意的房外，還要交除房價外的很多稅費（如：中介費、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、權屬登記費、個人所得稅等），非普通住宅稅費就不說啦，壕們豪宅都買得起，區區稅費也不會是問題啦，哈哈。
只說幾個大項，雖然七七八八的雜費也多，但等你交完房款和大項的稅費，發現這都是小錢。
房主賣房，會和買時的價格有差價吧，房子在增值，你要交增值稅。政府會根據你持有房子的年限來判斷你是投資還是自住，如果滿五年，證明你是自住，增值稅就免了，如果不滿五年，增值稅按房子總價5.65%征收，你經常在路邊看到，房源信息上寫滿五唯一，就是想說滿5年啦，可以幫你省增值稅啦。
房主賣房，就會有個人所得，就要交個人所得稅，房價的1%或差價的20%，按低的交。要知道，房主賣房的標價，是他落袋的價格，所以他的個人所得稅當然是買家來出...
中介傭金，買賣雙方都要交中介費。一般是雙方各1%，當然也都是買主來出，別說不公平，現在賣房的是大爺，一言不和毀約的都有，多交點費，多正常...
選什么，最后都由口袋里的錢說了算，嘿嘿。
四、住宅，公寓，你買哪類？
公寓價格比住宅便宜。
一層公寓一般定價是住宅的6折，loft公寓一般定價是住宅的7折。
公寓商水商電，日常支出會高。
公寓出租倒是可以，二手交易由于稅費過高，轉賣不易。
如果買公寓，就做好長期持有的準備吧。
想起我一個同事的loft，賣了2年多了，然而...還砸在手里，倒是想租房的人一茬一茬的，也不知該哭還是該笑。
公寓可以注冊公司，這個很贊，一個地址可以值出3000-7000元/年，當然，看地址高大上的程度。
五、你全款還是貸款？
許多親們，為了少付銀行利息，拼了命地多付首付，然后弄得日子緊巴巴的。
你想想，10年前的1萬塊多值錢，現在的1萬塊，哎，還能買到啥，10年后的1萬塊呢？
錢越來越不值錢，房貸再多利息再多，抵不上你十年后的1個月工資，放心大膽地能多貸就多貸吧。
昨天順風車遇到位車主。車主3年前，買了套房，說貸了100多萬，30年還清，當時緊張死了，但確實是沒錢，只能多貸。但是呢，付完首付的3年后，房子漲出了150多萬，也沒有想到工資也翻了一番，覺得美翻了。
現在正懊悔，應該多貸，能貸多少貸多少，額。
我另外喜歡的一句話：負債是最好的投資。
這句話我以前是不很理解，直到2010年左右，我第一次借錢給海南小閨蜜所在的那家房企，年化2分利息，她說，有多少要多少。
我說你們到底要借多少啊。
她說，我們一個月還銀行600萬利息，這次籌錢是還銀行利息。
我默默地算了好多個零，一聲嘆息。
當年的錢連本帶息早已還了，雖然還會時不時找錢應急，可人家企業發展依舊穩健。
直到后來的一天，我看到一則洛克菲勒的小故事。
他很多時候都在缺錢，他也厭惡這種狀態，但為了壟斷行業，不得不到處借錢。
有一次，他正缺錢并在路上思考在哪里能借到錢時。一位銀行家叫住了他，問他是否要借款。他說他內心激動地都快跳起來，但是為了不讓人知道他如此急迫需要錢，他冷靜而淡然地說，我需要考慮一下，謝謝，再見。
然后過幾天，輕描淡寫地去找銀行家借錢。
銀行只會把錢借給不缺錢的人，而當你沒錢時，銀行就會把借你的錢收走。雪中送炭不曾有，錦上添花排隊來。
想想看，除了房貸，車貸，銀行什么時候會這么好心借給你錢了？一旦它肯借，那就借個夠！
對了，還有股票的融資賬戶，當然也算，哈哈哈。
港股我開了margin，學藝未精，不敢冒進，爭取今年內試一次。
六、貸款是商貸還是公積金貸款，你計劃貸多少，貸多少年？
先說說啥是公積金吧。
我們通常所說的“五險一金”的“一金”就是指公積金，“公積金”也叫“住房公積金”。
是不是一聽名字，就知道和房子有關呢？哈哈。
住房公積金，是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。
住房公積金由單位和個人按照同等比例共同繳納。
城市不同，繳納比例也有差異。不過，公積金并不像醫療保險和養老保險一樣有統籌賬戶，單位和個人繳納的部分全部進入個人賬戶。
如果你是全款買房，公積金可申請一次性提取，用于抵扣房款；
如果你計劃申請公積金貸款，那簡直再合適不過啦。
以北京5年以上貸款為例，公積金貸款利率首套3.25%，額度上限120萬；二套上浮10%后3.58%，額度上限80萬；銀行商業貸款基準利率4.9%，最高上浮20%，直奔5.88%；
公積金貸款可以申請30年，而商貸一般到不了30年；
公積金最多可貸出房價的90%，商貸只能貸出房價的70%-80%。
小伙伴們，聽完是不是覺得公積金貸款完爆商業貸款。
但是！！！！！
最高可貸額度=（家庭月收入-北京市基本生活費標準）/申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額
也許你算出的可貸額度高達200萬，正準備高興得跳起來。
比較憂傷的是，各個地區公積金貸款額度都規定了一個最高上限，不同城市限額不一樣。例如，北京首套最多貸120萬，二套最多80萬，上海個人40萬（家庭80萬，如果有補充公積金，則個人50萬，家庭100萬），廣州個人60萬（家庭100萬），深圳個人50萬（家庭90萬）。
當然，各地規定不同，有的地方在使用公積金貸款買房時，貸款額度跟賬戶余額正相關，通常貸款額度不得超過賬戶余額的10倍，如果賬戶余額不足2萬就按2萬算。
假設你所在地區能享受的額度是個人公積金賬戶余額的40倍，而最高上限是80萬。
如果你的賬戶里有10萬塊，照這樣計算你并不能貸款400萬，最多還是只能貸款80萬。
當然，具體的貸款金額會同時考慮借款人月工資額、還貸能力、現有貸款月應還款額、貸款期限、賬戶余額、房屋價格、最低首付款、信用等級和抵押物評估價值，可以在網站上用貸款計算器算一下，具體能貸多少，以實際銀行批復為準。
先用公積金貸款，能貸多少貸多少，能貸多少年貸多少年，如果房價過高，除了公積金貸，還可以加入商貸，總之一句話，能貸多少貸多少。
你想想現在理財收益是多少，分分鐘秒殺各種貸款，這才是良性負債啊，哎哎哎。
七、你用等額本金還款，還是等額本息還款？
這兩個名詞，是我買房交完首付后，第一次聽我小閨蜜說起，聽完我直接懵了，反正沒聽懂。
其實，如果辦貸款時，你不主動提起，銀行就默認等額本息。
看到這里，你猜也能猜到，等額本息一定比等額本金總利息高，畢竟銀行也不傻...能多賺就多賺啊。
你借銀行的錢，還本金還要還利息。
等額本金是每月還的本金都相等，所以說是等額本金。因為本金越還越少，所以相應的利息也越來越少，所以總利息是少的。
等額本息是每個月還銀行的錢是相等的，即，本加息每月還款總額是相等的，銀行讓你先還利息，最后還本金，所以總利息是多的。
銀行希望你等額本息，有精打細算的親們會上貸款網站算，一對比，發現等額本金比等額本息要劃算，就選了等額本金。
但是，我個人還是保持錢越來越不值錢的觀點，十年前借的錢覺得是天文數字，十年后一看，這點錢算個啥。貨幣在貶值，經濟在發展，錢的購買力越來越低吶。
介意總利息高的就用等額本金，希望前期少還錢，手里多留錢的用等額本息，從長期看，兩者至少能打平，說不定等額本息會更劃算一些。
絮叨說了這么多，買房真心是一門大學問，我一邊學一邊感嘆學得有些晚了，一邊在找中介推薦老家的剛需改善房，一邊希望把我現在的北京房換成戶型更滿意的房，一邊希望能試著買一個外地省會城市投資房。
額，買房，大學問！
加油賺錢，加油學習，哈哈，人總要有夢想的嘛，萬一實現了呢。
