文/魏千洛
就這樣密集蹦達(dá)了一個(gè)半月，哈哈，在打擊中成長(zhǎng)，學(xué)了些紙上談兵的知識(shí)，也列了自己的購房計(jì)劃，準(zhǔn)備一試身手。
還記得上篇中我們提到的問題么？
你買房的目的是什么？自住還是投資？
買什么樣的房會(huì)升值？
新房，二手房，你買哪類？
住宅，公寓，你買哪類？
你全款還是貸款？
貸款是商貸還是公積金貸款，你計(jì)劃貸多少，貸多少年？
你用等額本金還款，還是等額本息還款？
一堆讓人頭腦發(fā)麻的問題......
每一個(gè)問題都沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，要根據(jù)當(dāng)下的情況和自身的購買力做出不同的選擇。哎，我現(xiàn)在看到房產(chǎn)中介絕對(duì)是滿滿的敬佩，他們太厲害了，竟然能在這么復(fù)雜的知識(shí)體系下存活。
哈哈，說說我對(duì)以上問題的理解。
一、你買房的目的是什么？自住還是投資？
如果你想買房，就要想明白是自住還是投資，千萬別在看房的中途關(guān)注點(diǎn)跑偏了。
明明是自住，你非只考慮房?jī)r(jià)未來幾年的漲幅。
明明是投資，你非要要求周邊配套齊備。
如果是買房自住，考慮的重點(diǎn)就不是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，會(huì)漲多少，那是投資型購房者需要考慮的問題。
剛需自住型住房，大概率不會(huì)頻繁買賣房。房?jī)r(jià)漲或跌，對(duì)你的影響不會(huì)很大，除非地產(chǎn)崩盤，你房子總價(jià)值低于你貸款未還的金額，你才可能會(huì)毀約不去還貸，而那時(shí)整個(gè)社會(huì)應(yīng)該處于嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)中。但在中國(guó)，應(yīng)該很難會(huì)出現(xiàn)這類崩盤的情況。所以，房?jī)r(jià)漲一點(diǎn)或跌一點(diǎn)，沒什么要緊，你又不會(huì)拿房去變現(xiàn)，數(shù)字上的波動(dòng)而已。
這里要分享一句我很喜歡的投資心得：
所謂投資，是你把錢投出去那一刻，就清楚知道在什么時(shí)間，自己的收益會(huì)是多少。
想想看，存錢是不是，買p2p是不是，買基金是不是，買股票是不是。
如果你回答不是，證明你的投資體系還不成熟，還在靠博概率賭運(yùn)氣賺錢，投資應(yīng)該是一個(gè)確定性事件，只會(huì)存在些許的收益波動(dòng)。
買房更是如此，在你買之前就要想好，這房會(huì)賣給誰？你計(jì)劃什么時(shí)間賣出？預(yù)期收益多少？
買房，買的是城市發(fā)展的潛力，賺得是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。正是因?yàn)檫@潛力，這紅利，吸引了大批人口進(jìn)入該城市安家落戶。他們選定城市，又堅(jiān)信沒有房何以為家。
如果你是普通的炒房客，信息來源沒有那么前瞻，屬于后市入市的那一類，你能買到的房已經(jīng)是被炒高的房了，你還想通過炒房來獲益，你的房能賣給誰呢？恐怕只能賣給上述說到的，有剛需的，有改善需求的人群。
那你考慮的重點(diǎn)，就是這些人會(huì)不會(huì)買？因?yàn)槭裁丛蛸I？
一般會(huì)看該城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)大的調(diào)整，或者是軌道交通，或是準(zhǔn)備發(fā)展科技，金融，教育各類園區(qū)，準(zhǔn)備發(fā)展，但還未發(fā)展，城市也沒有因要發(fā)展就立馬變得不一樣，大多數(shù)不關(guān)心房子的普通大眾根本不會(huì)去關(guān)注，也更不會(huì)去荒蕪的地界草率地買個(gè)房放上個(gè)三五年。
但是炒房投資的你可以，如果你分析后看好城市未來發(fā)展，你就可以考慮出手。買房買的是低買高賣，你等房子潛力還未被大眾知曉時(shí)你就布局完成，等有人涌入時(shí)，你已落袋為安啦。
這里的例子太多了，三五年前還荒著的地方，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展引發(fā)人口大量流入，這些新流入的人群迫切需要購買及租住房，導(dǎo)致周邊房租及房?jī)r(jià)暴漲。
這是由供求關(guān)系決定的，買方多賣方少，就會(huì)漲漲漲。
綜上，如果是自住剛需，你買了房，就安心的住，不要考慮房?jī)r(jià)的波動(dòng)，也不要因?yàn)椴▌?dòng)影響心情。只要你的居住品質(zhì)得到保證，配套齊全，交通便捷，就達(dá)到了目的。如果是買房投資，你需要考慮房產(chǎn)的升值潛力，只要買了房子容易脫手，并且能賺到差價(jià)，就值得投資。
千萬別想著是投資購房，最后各種挑剔來挑剔去，全按自住型標(biāo)準(zhǔn)來選房。
千萬不要買著買著就買成房東了，正如炒股最可怕的是炒著炒著炒成股東。
二、買什么樣的房會(huì)升值？
宏觀上看，看人口及質(zhì)量，看城市產(chǎn)業(yè)水平，看城市基礎(chǔ)建設(shè)。
買房的是人，如果人口凈流出，沒有誰來買房，只有當(dāng)人口紛紛流入該城市，才會(huì)有需要買房的人，如果這些人口多數(shù)是外來的人才，那他就有購買力，如果人口是外來打工掙錢的人，掙到錢還會(huì)回到原城市，那照樣沒有人買房。
城市產(chǎn)業(yè)水平取決于國(guó)家與當(dāng)?shù)卣黝愋聟^(qū)，自貿(mào)區(qū)，金融區(qū)，科技區(qū)，國(guó)家的政策傾斜，不少在異鄉(xiāng)的本地人看到自己的家鄉(xiāng)也有了不輸于大城市的發(fā)展機(jī)會(huì)，當(dāng)然會(huì)考慮回到家鄉(xiāng)，不少逃離北上廣的人，很多都回到了發(fā)展迅速的家鄉(xiāng)。回到了家，賺到了比房?jī)r(jià)高很多的收入，不買房干啥？！
高鐵線路的瘋狂延伸，把大城市與小城市連接起來，上海周邊，北京周邊，深圳周邊，都是因?yàn)榇蟪鞘械膸?dòng)，半小時(shí)生活圈的形成，人口也開始往出遷移，白天大城市上班，晚上高鐵或地鐵回到小城市，工作生活便捷起來，如果買不起大城市的房，當(dāng)然就開始考慮小城市的房。
微觀上看，看周邊的公共交通未來規(guī)劃，看是否出現(xiàn)地王，看土地供應(yīng)量等。
如果你所在的城市發(fā)展很穩(wěn)定，但是突然在某個(gè)遠(yuǎn)郊開了一條方便進(jìn)城的地鐵，該地段當(dāng)然會(huì)升值。
再就是看是否出現(xiàn)地王，當(dāng)土地價(jià)格高到一定程度，你在土地上蓋上房，房?jī)r(jià)自然得比土地要貴，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)往上漲，不然開發(fā)商豈不虧死。地王的房子賣得貴，也不能一枝獨(dú)秀，周邊的房當(dāng)然也會(huì)被帶動(dòng)上漲。
土地供應(yīng)量一看城市規(guī)劃，一看城市地貌，山多海多平地少的城市，當(dāng)然土地供應(yīng)越來越少，賣一塊就少一塊，地一少，買房的人一多，房?jī)r(jià)自然得漲。
三、新房，二手房，你買哪類？
我個(gè)人極度喜歡新房，但是新房實(shí)在是有限，尤其是大城市，最后新房全在偏僻的郊區(qū)，如果受不了遙遠(yuǎn)，那當(dāng)然只能選二手房，哎。
買新房，流程很簡(jiǎn)單，去售樓處，看看戶型，房?jī)r(jià)，只要價(jià)格合適，就去看看樣板間和整體規(guī)劃圖，沒什么可挑可選的。價(jià)格也基本是定死的，最多全款能給個(gè)折扣或是免個(gè)一年的物業(yè)費(fèi)什么的，如果想買，很快就能敲定。
就像我上篇提到的，我被毀約的那個(gè)房，去了就看，價(jià)格戶型都合適，當(dāng)場(chǎng)就交了訂金。
新房的好處是透明，房源集中，缺點(diǎn)是一般都是期房，你要等等等，而且建成三五年內(nèi)，別想有特別成熟的生活配套出現(xiàn)，你得好好忍上幾年。
我家隔壁商場(chǎng)是5年之后才開起來的，周邊的食街，市場(chǎng)，也都是花了3年多時(shí)間一間一間店，慢慢起來的，想想真是慢啊。等新地鐵線路全線開通，足足要9年。
二手房呢？當(dāng)然是房源充足啦，而且一般配套成熟，去了就去住，商場(chǎng)，影院，菜市場(chǎng)，什么都是妥妥的，方便得不得了。但是你看房時(shí)累啊，一家一家看，看完可能還這里不符合要求，那里覺得不滿意，等都滿意了，發(fā)現(xiàn)首付不夠，要么就是房子年限太長(zhǎng)，貸不了款了。
而且哪怕看起來單價(jià)遠(yuǎn)比新房要便宜的二手房，交易的稅費(fèi)特別高。
二手房交易，除了累斷腿可以找到一套滿意的房外，還要交除房?jī)r(jià)外的很多稅費(fèi)（如：中介費(fèi)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、權(quán)屬登記費(fèi)、個(gè)人所得稅等），非普通住宅稅費(fèi)就不說啦，壕們豪宅都買得起，區(qū)區(qū)稅費(fèi)也不會(huì)是問題啦，哈哈。
只說幾個(gè)大項(xiàng)，雖然七七八八的雜費(fèi)也多，但等你交完房款和大項(xiàng)的稅費(fèi)，發(fā)現(xiàn)這都是小錢。
房主賣房，會(huì)和買時(shí)的價(jià)格有差價(jià)吧，房子在增值，你要交增值稅。政府會(huì)根據(jù)你持有房子的年限來判斷你是投資還是自住，如果滿五年，證明你是自住，增值稅就免了，如果不滿五年，增值稅按房子總價(jià)5.65%征收，你經(jīng)常在路邊看到，房源信息上寫滿五唯一，就是想說滿5年啦，可以幫你省增值稅啦。
房主賣房，就會(huì)有個(gè)人所得，就要交個(gè)人所得稅，房?jī)r(jià)的1%或差價(jià)的20%，按低的交。要知道，房主賣房的標(biāo)價(jià)，是他落袋的價(jià)格，所以他的個(gè)人所得稅當(dāng)然是買家來出...
中介傭金，買賣雙方都要交中介費(fèi)。一般是雙方各1%，當(dāng)然也都是買主來出，別說不公平，現(xiàn)在賣房的是大爺，一言不和毀約的都有，多交點(diǎn)費(fèi)，多正常...
選什么，最后都由口袋里的錢說了算，嘿嘿。
四、住宅，公寓，你買哪類？
公寓價(jià)格比住宅便宜。
一層公寓一般定價(jià)是住宅的6折，loft公寓一般定價(jià)是住宅的7折。
公寓商水商電，日常支出會(huì)高。
公寓出租倒是可以，二手交易由于稅費(fèi)過高，轉(zhuǎn)賣不易。
如果買公寓，就做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備吧。
想起我一個(gè)同事的loft，賣了2年多了，然而...還砸在手里，倒是想租房的人一茬一茬的，也不知該哭還是該笑。
公寓可以注冊(cè)公司，這個(gè)很贊，一個(gè)地址可以值出3000-7000元/年，當(dāng)然，看地址高大上的程度。
五、你全款還是貸款？
許多親們，為了少付銀行利息，拼了命地多付首付，然后弄得日子緊巴巴的。
你想想，10年前的1萬塊多值錢，現(xiàn)在的1萬塊，哎，還能買到啥，10年后的1萬塊呢？
錢越來越不值錢，房貸再多利息再多，抵不上你十年后的1個(gè)月工資，放心大膽地能多貸就多貸吧。
昨天順風(fēng)車遇到位車主。車主3年前，買了套房，說貸了100多萬，30年還清，當(dāng)時(shí)緊張死了，但確實(shí)是沒錢，只能多貸。但是呢，付完首付的3年后，房子漲出了150多萬，也沒有想到工資也翻了一番，覺得美翻了。
現(xiàn)在正懊悔，應(yīng)該多貸，能貸多少貸多少，額。
我另外喜歡的一句話：負(fù)債是最好的投資。
這句話我以前是不很理解，直到2010年左右，我第一次借錢給海南小閨蜜所在的那家房企，年化2分利息，她說，有多少要多少。
我說你們到底要借多少啊。
她說，我們一個(gè)月還銀行600萬利息，這次籌錢是還銀行利息。
我默默地算了好多個(gè)零，一聲嘆息。
當(dāng)年的錢連本帶息早已還了，雖然還會(huì)時(shí)不時(shí)找錢應(yīng)急，可人家企業(yè)發(fā)展依舊穩(wěn)健。
直到后來的一天，我看到一則洛克菲勒的小故事。
他很多時(shí)候都在缺錢，他也厭惡這種狀態(tài)，但為了壟斷行業(yè)，不得不到處借錢。
有一次，他正缺錢并在路上思考在哪里能借到錢時(shí)。一位銀行家叫住了他，問他是否要借款。他說他內(nèi)心激動(dòng)地都快跳起來，但是為了不讓人知道他如此急迫需要錢，他冷靜而淡然地說，我需要考慮一下，謝謝，再見。
然后過幾天，輕描淡寫地去找銀行家借錢。
銀行只會(huì)把錢借給不缺錢的人，而當(dāng)你沒錢時(shí)，銀行就會(huì)把借你的錢收走。雪中送炭不曾有，錦上添花排隊(duì)來。
想想看，除了房貸，車貸，銀行什么時(shí)候會(huì)這么好心借給你錢了？一旦它肯借，那就借個(gè)夠！
對(duì)了，還有股票的融資賬戶，當(dāng)然也算，哈哈哈。
港股我開了margin，學(xué)藝未精，不敢冒進(jìn)，爭(zhēng)取今年內(nèi)試一次。
六、貸款是商貸還是公積金貸款，你計(jì)劃貸多少，貸多少年？
先說說啥是公積金吧。
我們通常所說的“五險(xiǎn)一金”的“一金”就是指公積金，“公積金”也叫“住房公積金”。
是不是一聽名字，就知道和房子有關(guān)呢？哈哈。
住房公積金，是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。
住房公積金由單位和個(gè)人按照同等比例共同繳納。
城市不同，繳納比例也有差異。不過，公積金并不像醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)一樣有統(tǒng)籌賬戶，單位和個(gè)人繳納的部分全部進(jìn)入個(gè)人賬戶。
如果你是全款買房，公積金可申請(qǐng)一次性提取，用于抵扣房款；
如果你計(jì)劃申請(qǐng)公積金貸款，那簡(jiǎn)直再合適不過啦。
以北京5年以上貸款為例，公積金貸款利率首套3.25%，額度上限120萬；二套上浮10%后3.58%，額度上限80萬；銀行商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.9%，最高上浮20%，直奔5.88%；
公積金貸款可以申請(qǐng)30年，而商貸一般到不了30年；
公積金最多可貸出房?jī)r(jià)的90%，商貸只能貸出房?jī)r(jià)的70%-80%。
小伙伴們，聽完是不是覺得公積金貸款完爆商業(yè)貸款。
但是！！！！！
最高可貸額度=（家庭月收入-北京市基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）/申請(qǐng)貸款年限的每萬元貸款月均還款額
也許你算出的可貸額度高達(dá)200萬，正準(zhǔn)備高興得跳起來。
比較憂傷的是，各個(gè)地區(qū)公積金貸款額度都規(guī)定了一個(gè)最高上限，不同城市限額不一樣。例如，北京首套最多貸120萬，二套最多80萬，上海個(gè)人40萬（家庭80萬，如果有補(bǔ)充公積金，則個(gè)人50萬，家庭100萬），廣州個(gè)人60萬（家庭100萬），深圳個(gè)人50萬（家庭90萬）。
當(dāng)然，各地規(guī)定不同，有的地方在使用公積金貸款買房時(shí)，貸款額度跟賬戶余額正相關(guān)，通常貸款額度不得超過賬戶余額的10倍，如果賬戶余額不足2萬就按2萬算。
假設(shè)你所在地區(qū)能享受的額度是個(gè)人公積金賬戶余額的40倍，而最高上限是80萬。
如果你的賬戶里有10萬塊，照這樣計(jì)算你并不能貸款400萬，最多還是只能貸款80萬。
當(dāng)然，具體的貸款金額會(huì)同時(shí)考慮借款人月工資額、還貸能力、現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款額、貸款期限、賬戶余額、房屋價(jià)格、最低首付款、信用等級(jí)和抵押物評(píng)估價(jià)值，可以在網(wǎng)站上用貸款計(jì)算器算一下，具體能貸多少，以實(shí)際銀行批復(fù)為準(zhǔn)。
先用公積金貸款，能貸多少貸多少，能貸多少年貸多少年，如果房?jī)r(jià)過高，除了公積金貸，還可以加入商貸，總之一句話，能貸多少貸多少。
你想想現(xiàn)在理財(cái)收益是多少，分分鐘秒殺各種貸款，這才是良性負(fù)債啊，哎哎哎。
七、你用等額本金還款，還是等額本息還款？
這兩個(gè)名詞，是我買房交完首付后，第一次聽我小閨蜜說起，聽完我直接懵了，反正沒聽懂。
其實(shí)，如果辦貸款時(shí)，你不主動(dòng)提起，銀行就默認(rèn)等額本息。
看到這里，你猜也能猜到，等額本息一定比等額本金總利息高，畢竟銀行也不傻...能多賺就多賺啊。
你借銀行的錢，還本金還要還利息。
等額本金是每月還的本金都相等，所以說是等額本金。因?yàn)楸窘鹪竭€越少，所以相應(yīng)的利息也越來越少，所以總利息是少的。
等額本息是每個(gè)月還銀行的錢是相等的，即，本加息每月還款總額是相等的，銀行讓你先還利息，最后還本金，所以總利息是多的。
銀行希望你等額本息，有精打細(xì)算的親們會(huì)上貸款網(wǎng)站算，一對(duì)比，發(fā)現(xiàn)等額本金比等額本息要?jiǎng)澦悖瓦x了等額本金。
但是，我個(gè)人還是保持錢越來越不值錢的觀點(diǎn)，十年前借的錢覺得是天文數(shù)字，十年后一看，這點(diǎn)錢算個(gè)啥。貨幣在貶值，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，錢的購買力越來越低吶。
介意總利息高的就用等額本金，希望前期少還錢，手里多留錢的用等額本息，從長(zhǎng)期看，兩者至少能打平，說不定等額本息會(huì)更劃算一些。
絮叨說了這么多，買房真心是一門大學(xué)問，我一邊學(xué)一邊感嘆學(xué)得有些晚了，一邊在找中介推薦老家的剛需改善房，一邊希望把我現(xiàn)在的北京房換成戶型更滿意的房，一邊希望能試著買一個(gè)外地省會(huì)城市投資房。
額，買房，大學(xué)問！
加油賺錢，加油學(xué)習(xí)，哈哈，人總要有夢(mèng)想的嘛，萬一實(shí)現(xiàn)了呢。
