導(dǎo)讀：對于北上廣深等核心城市的白領(lǐng)來說，指望核心地段的房子降價只能是夢想。把住房作為財產(chǎn)，這種傳統(tǒng)的“居者有其屋”模式，將會越來越難以實(shí)現(xiàn)。而“居者有其所”的居住消費(fèi)模式，將不得不成為一種趨勢。
筆者2012年初在北京東四環(huán)外嘗試白領(lǐng)公寓簡約版。在賽富基金投資后，近期又將在故宮邊和國貿(mào)CBD開業(yè)新品牌。經(jīng)過不斷升級，白領(lǐng)公寓越來越接近其理想模式。很多人認(rèn)為養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)是新的金礦，但我們認(rèn)為白領(lǐng)住房消費(fèi)才是。
對于北上廣深等核心城市的白領(lǐng)來說，指望核心地段的房子降價只能是夢想。把住房作為財產(chǎn)，這種傳統(tǒng)的“居者有其屋”模式，將會越來越難以實(shí)現(xiàn)。而“居者有其所”的居住消費(fèi)模式，將不得不成為一種趨勢。
要讓白領(lǐng)過上幸福生活，有兩個簡單的量化指標(biāo)。一是財務(wù)健康的30%指標(biāo)，其住房消費(fèi)無論是租還是供按揭，占月收入的30%。其他還有兩個30%，分別用于生活開銷和小資開銷。這便不會感到太大壓力。二是心態(tài)健康的30分鐘指標(biāo)，即工作、居住和娛樂三個主要活動場所的距離控制在30分鐘內(nèi)可達(dá)，心態(tài)便會從容。有了財務(wù)健康和心態(tài)健康，幸福生活便有了基礎(chǔ)。目前因為一線城市的高房價，大部分白領(lǐng)離這兩個指標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。為此我們建設(shè)了一個居者同質(zhì)化的居住社區(qū)，以引導(dǎo)白領(lǐng)的新派生活，名為“新派公寓”。我們的商業(yè)模式是怎么來的呢？
重資產(chǎn)模式：化重為輕
白領(lǐng)公寓和其他各類連鎖商業(yè)地產(chǎn)一樣，也面臨著兩個問題。一方面是不斷涌現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)連鎖業(yè)態(tài)，如經(jīng)濟(jì)酒店、整形醫(yī)院、小寫字樓、月子中心等等，使得獨(dú)棟物業(yè)越來越成為稀缺資源，其租賃成本將會越來越高。另一方面，如果像連鎖酒店那樣仍然固守單靠租賃物業(yè)的模式，其核心經(jīng)營場所在物業(yè)租賃到期時，是否可以延續(xù)經(jīng)營便成為主要問題，未來很可能會出現(xiàn)危機(jī)。
可以說，沒有REITs就不可能有美國今天發(fā)達(dá)的連鎖商業(yè)。中國也不可能例外。如果中國不出現(xiàn)REITs，目前所有的連鎖商業(yè)都會被不斷上漲的租金成本壓垮。即使很多連鎖酒店已經(jīng)上市，但融的錢做連鎖可以，買樓一定會捉襟見肘！
REITs的真正魅力，是透過資產(chǎn)證券化讓連鎖商業(yè)經(jīng)營者可以吸納社會資金，來收購并建造屬于自己的經(jīng)營物業(yè)。使得連鎖經(jīng)營中最大的一塊成本—租金可以通過變成受托管理模式、物業(yè)上市讓投資人持有。這樣，連鎖品牌便可以用很少的錢迅速規(guī)?；５袊母黝愡B鎖商業(yè)地產(chǎn)很難用這種方式迅速地規(guī)模化。我們設(shè)計的商業(yè)模式，則是做了一些變通。
如何變通？我們通過發(fā)行“不動產(chǎn)收益性基金”率先嘗試了按照私募基金模式在北京CBD的核心地段收購了一棟物業(yè)，我們稱之為“重資產(chǎn)模式”，或叫“類REITs模式”。這是將REITs資產(chǎn)證券化變通為“資產(chǎn)份額化”的中國式嘗試，也是在中國政策環(huán)境中不得已的所謂創(chuàng)新。
基金融資前期，習(xí)慣了債權(quán)式固定回報的投資人并不認(rèn)同，但當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)透過基金方式成了整棟樓的股東，不僅每年有穩(wěn)定的租金回報，而且未來還有增值收益。關(guān)鍵是，物業(yè)的房產(chǎn)證在投資人所屬的基金名下，投資相對安全。未來這種收益和風(fēng)險很好匹配的資產(chǎn)基金，將成為一種新型的資產(chǎn)配置。
我們首期公寓基金受到了意想不到的歡迎。于是我們白領(lǐng)公寓的物業(yè)多了一個來源：通過發(fā)行基金，收購核心城市核心地段的資產(chǎn)。當(dāng)然，前提是價格必須便宜。事實(shí)上，整棟樓的批發(fā)價一定比單個房間市場價便宜不少！
但是要想規(guī)?；瘡娜莸孬@得大量物業(yè)，未來將考慮用基金方式進(jìn)行開發(fā)商投資定制，自行建造及品牌輸出等。
輕資產(chǎn)模式
盡管在“重資產(chǎn)模式”上的嘗試還算順利，但做到迅速規(guī)模化還不能離開“輕資產(chǎn)模式”，即整體租賃模式。#p#分頁標(biāo)題#e#
在實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)模式”上白領(lǐng)公寓比連鎖酒店有優(yōu)勢。因為它的經(jīng)濟(jì)模型與連鎖酒店有本質(zhì)的不同。它對城市和地段的要求，最好在核心城市交通便利的地段，但對物業(yè)的體量要求比經(jīng)濟(jì)性酒店寬松很多。這使得它可以在物業(yè)上有更多的選擇。比如最經(jīng)濟(jì)的房間數(shù)量，連鎖酒店最好不超過150-200個房間，但白領(lǐng)公寓只要求不低于80個房間，超過200個房間反而更好。這樣看來，未來白領(lǐng)公寓能否從經(jīng)營不善的連鎖酒店口里奪“樓”？
連鎖白領(lǐng)公寓和經(jīng)濟(jì)性酒店在經(jīng)濟(jì)要素上，也有一些關(guān)鍵的區(qū)別。如房價更市場化，有限服務(wù)更容易實(shí)現(xiàn)管理體系的標(biāo)準(zhǔn)簡約化和邊際成本的遞減。而且由于長租合約的特性，收益更穩(wěn)定，并且可以提前實(shí)現(xiàn)良好的現(xiàn)金流。這使得資本的利用效率大幅提高。
巧的是，我們已經(jīng)開業(yè)的新派公寓紫禁城店和年底開業(yè)的北京CBD店，正好是上述“輕，重”兩種模式的具體實(shí)踐！讓構(gòu)想落地是從0到1，很難，但極有價值。
白領(lǐng)公寓會成為下一個投資熱點(diǎn)嗎？
一定會！理由很簡單，白領(lǐng)租房本身就是剛性需求，只是以往缺乏整棟社區(qū)化、同質(zhì)化居住的產(chǎn)品。過去有的只有面對高端人士的服務(wù)式公寓。但每月上萬租金的全服務(wù)式公寓不是藍(lán)海，每月租金在2000元以下的市場是政府的公租房，而每個月租金在3000元到8000元才是大城市白領(lǐng)最大的需求，而這在國外早已經(jīng)是成熟的模式與產(chǎn)業(yè)。
隨著國內(nèi)整棟簡約管理型出租物業(yè)的增多，它所帶來的租金合理預(yù)期、安全性社區(qū)化以及交通便利性等特色，將會改變白領(lǐng)的租房習(xí)慣。加上整棟物業(yè)的改造成本可以逐年分?jǐn)偅瑢ζ谕焖倩厥昭b修成本的小業(yè)主租賃房市場形成沖擊。白領(lǐng)公寓作為一個獨(dú)特的細(xì)分市場將會有越來越多的投資者。
很多人會認(rèn)為它是房地產(chǎn)，但其實(shí)是資本加品牌的競爭，進(jìn)入容易，但做成規(guī)模和品質(zhì)或許不那么簡單。
