上次賤賤和大家說，要聊一聊REITs（房地產投資信托基金），簡單了解后發現這暫時不是賤賤說的清楚的東西，所以賤賤和大家簡單分享下由REITs引申到國內如火如荼的長租公寓行業。
容許先賤賤講一個段子。
“老弟現在做哪個行業？”
“長租公寓，屬于房地產類的服務業”
“賺錢嗎？”
“毛利大概40%左右，發不了財，但比較穩定，是抗通脹的實業。”
“今晚不許走！跟我具體講講你們的生意！”
老大哥是典型的潮汕人，做包工頭起家，早年買了一些地和房子、投資工廠，還有一家貸款公司，通俗點講就是賺到了錢的人。近來行情不好，尋思找點輕松點的好生意準備退休。聽聞長租公寓有40%的毛利，還穩定、不用操心，于是兩眼放光。但老大哥還是打消了直接干的念頭，“是個好生意，能賺錢，就是慢，當成資產配置，財務投資倒是挺好的！”
接下來賤賤從租房市場的現狀，長租公寓的興起，市場與發展趨勢，長租公寓會火的四個維度，給大學生的機會等來聊聊賤賤眼里的長租公寓。
一.租房市場現狀
目前國內的租房市場對比美日等發達國家有較大差距，無論房東端還是租客端都面臨很多痛點，交易環節、房屋品質、租后服務市場改善空間極大。
1.房東端與租客端的痛點
根據《北京青年人才住房狀況調研報告》顯示，在調研中僅有26.31%表示在租房過程中未遇到權益受損問題，因此改善非自有住房群體住房環境的公寓企業存在巨大的市場機會，品牌化的公寓公司能有效消除現今租房面臨的各類痛點。
2.白領時代的到來與90后的個性需求
中國社科院14年發布的《社會藍皮書》指出，2015年我國將進入非農從業人員中白領總量超過藍領的“白領時代”，對車、房、服務等的需求將不斷提升。
《趕集網租房報告》顯示目前租房市場租房者近七成是85后，近半為90后。同時90后真正進入工作崗位，一方面他們希望提高生活質量但不愿意做房奴。未來看中個人價值的90后，部分有可能成為不買房一代。另一方面，具有強烈社交需求的90后將享受成長紅利，在消費升級的背景下，長租公寓行業必定會受益。
3.90后特征與租房態度
二.長租公寓的興起
長租公寓的發展離不開供給端和需求端的共同推動。從供給端來看，我國房地產高庫存已經成為經濟痛點，住房空置率近30%，長租公寓通過連接居住物業、業主和租客，滿足各類租房需求，迂回地盤活地產庫存。
一線城市房價基本達到了普通工薪階層無法購買的水平，但城市仍不斷吸引著外來人口，發展租賃市場成了國策。
同時，存量房時代到來，城市大量閑置物業需要機構運營、升級功能。長租公寓迎來天時地利人和的風口。中國瘋狂的房地產投資已經到了讓國家最高層感嘆“房子是用來住的”！政府發布的紅頭文件要求發展住房租賃企業。房地產、酒店等各相關行業的巨頭紛紛進場。
比如，廣東省人民政府辦公廳日前發布《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，給廣東的公寓業送來了一份厚厚的大禮。
這次的文件是對去年國務院39號文對于加快住房租賃市場政策的具體細化，不僅將消防、財稅等行業扶持性政策落實到具體部門，同時更是明確表態：允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租。
三.長租公寓的市場與發展趨勢
長租公寓行業處于指數級發展的初期，據估計目前國內房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套，我們測算，國內青年租房的市場規模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規模達600億元。
據鏈家研究院數據顯示，在未來3-5年，中國將有2億人進入租房市場，租金規模將超1.5萬億。預測2017年品牌公寓新增數量是2016年的2.5-3倍。而目前全國專業租房經營機構不足市場的2%，成熟國家如日本這一數字近30%。相比美國和日本公寓的發展，我們還只在山腳下呢。
租賃市場短期看政策，中期看供需，長期看經濟。公寓行業當前政策影響下，供應量增大，供需關系受到影響，但限購限貸政策下租客也會增大。每家公寓找好自己的定位和發展策略，控制好節奏。
對此，賤賤認為，整個長租公寓的市場很大，前景非常好。
首先，現階段國內存量市場龐大，一、二線城市的出租需求剛性需求，因此長租公寓的市場的確存在。其次，隨著存量市場的增大，房地產成了背后最大的理性推手，長租對于城市發展是很有幫助的。只要城市在發展，租房市場就是在發展。
四.長租公寓會火的四個維度
長租公寓為什么這么火？這背后究竟有什么推動力？
從幾個維度來梳理，主要原因不外是社會大環境、資本助推、本身模式的競爭力，以及與公寓本身社交屬性的結合。撇開住房剛需和房價居高不下這樣的大環境因素，我們來談一談資本和模式是如何助推長租公寓市場的。
第一重火爆：資本
火是從雷軍的順為基金燒起來的。2014年9月，順為基金聯合聯創策源投資 YOU+ 公寓 1 億人民幣，開啟了公寓創業的吸金時代。
除了較常見的股權融資形式，長租公寓還在進行更加豐富的金融嘗試：借鑒 REITs。
什么是REITs？
發軔于美國 1960 年代的 REITs 模式，即房地產投資信托基金，代表著全世界房地產領域最科學與最先進的管理方案，提供保障于房地產領域的各個環節。
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs通過資本市場向公眾投資者發行，已是一個較為成熟的投資方式。
美國是全球首個開辟REITs市場的國家，特別是在房屋資產管理方面，美國圍繞成熟的公寓租賃產業，已經通過REITs獲得可觀的收益。在融資方面 REITs 有著巨大的優勢，表現為風險低、回報率較高、經營科學。對于房地產企業而言，REITs 的股權形式投資并不會給它們帶來債務負擔；而相對于銀行貸款，合約還款帶給房地產企業的壓力會大很多。
借鑒美國的REITs模式，國內的很多長租公寓也可以通過這種金融手段，把原本盈利周期長、流通性較低的長租公寓投資，轉化為資本市場上的證券資產進行交易。
賤賤暫時對REITs還不是很了解，但比較認同將長租公寓做成一個金融產品，以實現輕資產運營和資產的長期穩定收益的思路。
賤賤認為，長租公寓想要實現盈利，就像動物需要經歷艱難的遷徙，忍受饑餓和寒冷，才能看到春暖花開。于長租而言，這既是必將面對的殘酷真相，也是終將獲得的豐厚回報。
除了REITs，大多金融衍生品對公寓企業也有支持作用，比如：
1、運用類REITs產品，銀行并購杠桿去撬動核心地塊物業。
2、運用銀行、P2P等保理業務可以更好的提前收回應收款。
3、運用長租公寓預收款特性，未來可與銀行開發固定收益類產品。
第二重火爆：模式
長租公寓找到了傳統市場的痛點。
對比傳統租賃，互聯網下的長租公寓首先提高了信息對稱性，也就是提高房屋的出租率。
長租公寓品牌大多提供線上看房服務，其標準化的圖片拍攝給了大多數租客一個心理預期。
其次是標準化裝修。
品牌公寓的硬裝軟裝統一，使得房屋與房屋之間的差異化縮小，降低了房屋的整體裝修和維修成本。以蘑菇公寓為例，就是與海爾家電進行合作，對大小家電進行集中采購和標準化配給。
第三是公寓管理。
針對不同房型、不同租期的租客進行有效管理和收租，特別是在一些細碎的收費服務上，如具體到每個房間的用電等。它們大多實行的是酒店管理模式，但在具體實施上卻精簡很多，一般提供一周一次的保潔服務。以魔方公寓為例，一家集中式公寓的管理人員可能只需要 1 名店長，外加 2 名輔助工作人員。
第四是它們的拿房形式，都實行的是較“輕”的模式，即包租模式。
通過簽訂 5?10 年的租賃合同，整體包租一棟樓或者一套房。前者被稱為整租式公寓（更適合標準化），而后者為分布式公寓。實行包租，解決了租賃中最重的一環，即如何拿房。
第五是金融合作。
傳統租賃市場“押一付三”，新興的長租公寓面對更多元、更年輕的租客，有的只需要“押一付一”。蘑菇公寓的蘑菇寶讓租客可以每月向銀行打入租金，以現金流為抵押獲得低息貸款，蘑菇公寓因此得以提前一年獲得租金，打通了現金流，實現了規模擴張。
第六是如何以租金獲利。
1.擴充租房品類，混合模式發展
如果把公司的運作比作培育花草，那么產品就好比是一粒種子，是長租公寓開花結果的根源。
從產品來看，以萬科的新業務板塊--泊寓為代表的長租公寓產品是結合了個性化、多樣化、性價比的長租公寓，為什么這么說呢？
2.提高服務轉化，讓用戶留下，并持續留下
有人說：“O2O一定要解決線下體驗的滿意度問題，缺少一個O，天平就會傾斜，另一個O也會掉到地上摔碎。”在長租公寓O2O這件事上，租前的線下體驗決定了租客是否掏錢租房，租后的線下體驗則決定了租客是否繼續掏錢租房。
無論是對業主還是對租客，前期的房子定價、后期的服務品質、保持續簽率……這些服務都屬于溢價管理的一部分。
總體來說，長租公寓走的是批發拿房、批發裝修的路子，從中可以賺到從零售到批發的價差和溢價。如同魔方公寓創始人葛嵐所言，公寓與租戶是一個強需求的關系，因而一系列附加值產品可以被設計和打包，如保潔等 O2O 服務。
第三重火爆：社交
YOU+ 公寓成立之初，創始人劉洋表示，YOU+ 公寓是“住房+社交+創業”的聚集地。盡管有人對公寓的社交性表示懷疑，認為公寓的本質還應該是居住的舒適感，但不可否認，現代青年公寓確實籠聚了一批差不多年齡并有望碰撞出火花的人。公寓在西方社會發展歷史非常悠久，從經典美劇《老友記》和90后最愛的《愛情公寓》中就可見一斑。而“公共空間”的概念在中國尚處于初級階段，租客們更習慣關上房門做自己的事情。
為了撮合與營造公寓的社交屬性，某些長租公寓實行“三不租”政策，即 45 歲以上不租，帶小孩不租，不愛交朋友不租。更為“奇葩”的是它的社交考核制度，即每個月要認識 10 位公寓內的朋友，必須參加一次社群活動。
2017及以后，一個能滿足青年人需求的“家”，絕不僅是一個睡覺的地方。他們對租房的態度不再是單一的租客，而是集生活、休閑、娛樂、交友等于一體的多樣化需求。他們肩上沒有過多的社會責任，整座城市都是他們的主場，任性自由是他們的座右銘，社會風氣越加開朗，個體之間充滿好奇渴望。他們把獲得尊重和實現自我上升為人生更為重要的追求。（來自泊寓宣傳）
泊寓健身中心效果圖
某個即將盛放的泊寓主要由住宅區、公共區兩大功能區塊組成。公共區域V-sport健身中心、書吧、及公共活動客廳，由包豪斯風格集裝箱搭建而成。當這些元素充滿空間的時候，這些獨特的功能將租戶與泊寓連接，既是一致與過去的連接，也是與更具個性的未來的連接。
第四重火爆：長租公寓X互聯網
互聯網對公寓企業的改造表現：
1、解決租客與房東之間的信息不對稱，大大提高銷售效率
2、強大的互聯網管理體系，能提高公寓管理效率。
3、互聯網思維：用流量導入現金流，未來切入社區經濟。
舉個例子，某長租公寓聯手支付寶、芝麻信用、房司令等互聯網金融名企，針對年輕租客的痛點和需求，推出的信用免押金，房租分期付等產品和服務，開啟了中國“信用租房”的新時代。芝麻信用分良好的租客，即可享受零押金、零利息、月付房租的信用紅利，告別押一付三的沉痛歷史。
賤賤認為，信用租房的推出，讓原本無力承擔押一付三或年付房租的租客，在相對較低的資金壓力下租房，從而拓寬其目標人群，提高了房屋出租率，加快了相寓的資金回籠速度，從而推動了其規模的快速增長。
再舉一下萬科的泊寓的例子，雖然泊寓在社區運營商投入了一定的人力、物力、資金，但互聯網創業反復印證的一個定律是：先贏得用戶比先盈利更重要，因為用戶會為你持續地創造價值。前期投入完全可以由其他方式彌補，直至盈利。
雖然相對于純Online的互聯網模式，泊寓顯得越來越重，但是，未來的互聯網＋長租公寓巨頭，必然是那些沉到線下服務去深耕的。服務溢價越來越高，利潤則越來越大。
