今日，國內首單長租公寓REITs正式獲準發行，此項目將會對我國住房租賃市場產生重要的示范作用和深遠影響，住房租賃市場開展REITs契合“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，并且有利于長租公寓實現規模化擴張。加上近期國家層面密集的住房租賃REITs利好政策出臺，我國長租公寓REITs的前景一片光明。

首單長租公寓REITs基本情況

國內首單長租公寓資產類REITs——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃于2017年10月11日在深交所正式獲批發行，擬發行金額為2.7億。本項目是國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。此單長租公寓REITs的發行將對國內住房租賃市場開展資產證券化和REITs的全面啟動起到重要的示范作用。

此單項目優先檔資產支持證券級評級為AAA，未借助第三方進行征信，體現了新派公寓自身優質的資產和優良的運營管理能力。此外，本單項目從立項到上報到獲批僅用了不到20天，也體現了長租公寓REITs的推進效率和監管層面對長租公寓REITs的支持。

發展我國長租公寓REITs的意義

中國版REITs的落地已經成為共識，盡管目前標準化REITs產品并未出現，但在監管機構等的積極推動下，REITs也一直在不斷的發展。REITs可以通過盤活存量物業資產，解決企業重資產問題，對于持有物業產權的公寓運營商，則可以逐漸探索境內REITs模式。對于當前積極參與產權持有型長租公寓領域的不動產投資基金、轉型公寓領域或住宅自持型的房地產開發商，類REITs和未來的公募REITs都將是值得重點研究的領域，通過綜合考慮合理REITs產權結構、稅務安排等因素來制定合理的投資框架和組織架構，實現公寓領域的金融創新。

REITs對培育我國長租公寓市場具有以下幾方面的意義:

第一，契合“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。REITs對長租公寓的有力推動，將會更新社會對房產的地位和傳統的觀念，其對大眾根深蒂固的買房觀念會逐漸產生深遠長效的影響，有利于遏止非理性買房、投資房產的情況，促進房地產市場平穩健康發展。

第二，便于企業融資。REITs出現之初的目的就在于集合機構和個人投資者的資金，投資于收益型物業，并獲得以租金收入為主的投資收益。REITs約束較為嚴格，信息披露規范，專業化運營管理，作為房地產投資較理想的渠道，對社會資本具有吸引力。為此，REITs可成為長租公寓資產投資的重要來源渠道。

第三，幫助規范發展和培育長租公寓市場。REITs將所籌集的資金收購住房并出租經營，有助于消化住房市場庫存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。通過提高長租公寓運營房專業化的住房租賃運營管理水平，提升用戶體驗，推動長租公寓市場規范發展。

第四，推動房地產金融創新。長租公寓REITs通過專業化管理，為市場提供優質的租賃住房，改變傳統的房地產融資模式，在資產端和服務端都進行優化，也有力推動房地產商的轉型。

REITs是長租公寓規模化擴張最佳途徑

長租公寓的價格并不便宜。以萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。龍湖冠寓小戶型的單間公寓價格也達到了近6000元。魔方公寓的高端產品線摩爾公寓更是能夠達到上萬元的價格。

但即便如此，由于房價的因素，僅僅依靠每個月的租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠互聯網思維、民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢。即便是實力更加雄厚的房地產企業，其下屬的長租公寓也僅僅處于試驗階段，并未大規模擴張。尤其是在房地產開發商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業再出租的成本越來越高。但是長租公寓行業想要實現更大發展，規模化是必然的方向，而REITs則是長租公寓實現規模化擴張的最佳選擇。

我國長租公寓REITs適宜的發展方式

我國的長租公寓在近幾年發展迅猛，并且隨著RETIs、ABS的優勢逐漸被大家認知，長租公寓ABS、長租公寓REITs大有可為。但也應該看到，即使是政策利好加上資本推動，長租公寓在中國仍然是一段長久的事業，也需要克服諸多問題。

與美國的出租公寓市場相比，中國的出租公寓市場既沒有低融資成本的優勢，也沒有高租金回報的優勢，在過去十年中，中國的出租公寓市場一直處在一個凈租金回報低于融資成本的時代，即“資本化率<自主開發的投資回報率<融資成本”的周期中，在這樣的情況下，任何以長期持有為目的的收購或開發行為都不是價值最大化的，以出售為目的的開發成為市場最明智的選擇，相應的所謂的“出租公寓”只存在于那些資金成本很低的個人投資者中間。但由于這種零散分布的物業難以保證物業管理的品質，更重要的是，難以獲得穩定的租期，從而限制了中介公司或其他物業經營公司在這些出租屋上的資本支出計劃，從而形成了出租公寓市場上的亂象。

不過，近年來，一些物業中介公司開始通過向物業持有人長租公寓再將其對外轉租的方式開拓出租公寓市場，由于中國公寓市場的租金回報一直較低，所以，這種長期包租的方式能夠在一定程度上降低初始階段的投資成本，改善租金回報低于資金成本的困境，尤其是當長租的租金不需要一次性全額支付或全額支付后的租金水平很低時，將使以“初始租金+改善性資本支出”為投資成本的資本化率大幅提高，而當資本化率高于融資成本時，以公司化運營的出租公寓模式將能夠真正成立。

當長租公寓通過結合REITs，大幅降低融資成本從而實現規模化擴張，中國長租公寓的發展才是最佳的狀態。

我國長租公寓REITs的可行模式

我國的長租公寓REITs可以選擇在銀行間債券市場和證券交易市場進行交易，這兩種不同的交易市場也代表著不同的REITs模式。

目前長租公寓REITs宜采用的模式有兩種：銀行間REITs和交易所基金REITs模式。第一種，長租公寓持有/運營方選擇合適物業作為資產池，以租金的未來收益權作為償還來源，并輔以物業資產抵押或租金收入超額覆蓋等可選的增信措施，根據長租公寓租金的預期收入水平和合理收益率確定REITs規模和份額，在銀行間市場上市交易。

第二種則是長租公寓持有/運營方選擇合適物業，以轉讓股權方式將物業資產轉讓給專門的項目公司(SPV，因國內REITs稅收政策并無放寬，這種方式一定程度上可避免過度征稅)，設立REITs籌集資金，在證券市場上市交易。

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