當民宿已經成為一種產業，朝著連鎖化、集團化的趨勢發展，我卻只想做一個張牙舞爪的爆炸頭包租婆。

—— Holiday

我的理想是成為一名包租婆

看《功夫》的時候，那個頂著凌亂的爆炸頭，穿著睡衣張牙舞爪的包租婆形象就給我留下了不可磨滅的印象。表面上她無所事事、不修邊幅，實際上她身懷絕技、俠肝義膽，更何況還真能躺著收租、生活無憂。從此，我對生活的期待便是成為一名包租婆。

一眨眼很多年過去了...

共享經濟開啟的民宿短租時代，讓越來越多人成了名副其實的包租婆。我看過很多民宿主理人的故事，很多是收入不菲、工作體面的職場女精英，厭倦了大城市的快節奏，于是拿著多年積蓄，在山林湖泊便買下一間小屋，親自改造修繕，從此日子過得如詩般美好。

我羨慕，但歸隱山林還不是我想要的。

我究竟想要什么呢？我反復問自己。后來有天不經意去理發店燙了卷發后，我突然明白了：我還是想要做一個頂著爆炸頭、張牙舞爪的包租婆。

作為一個從小有著武俠夢的東北姑娘，包租婆那種不修邊幅和俠肝義膽正是根植在東北人骨子里的豪爽和義氣。既然有人的地方就有江湖，那么我就要在鬧市設立一個屬于我的地盤。

房子可以租，但生活不行

去年11月初，我和胖子終于下定決心放棄有專人打掃的復式公寓，搬家到交通更方便、生活氣息更濃的老城區。

找房子和找工作一樣，是現代城市生活的兩大難點。不過幾經周折，我們總算找到了一間位置極好的兩室一廳民居。

那時候我和胖子剛剛雙雙離職，堅持租一整套房子的支出其實對我們而言，經濟壓力很大，不過我們還是堅持租一整套，而不是和其他人合租一個房間，是因為我們希望享受自己“當家做主”的自在感。

房子可以租，但生活不能將就。

租兩房一廳，我是有私心的。北方冬天冷，我想把我爸媽接過來廣州過冬。只是后來我發現，這可能是個錯誤的想法，冬日大部分時間里，廣州室內并沒有哈爾濱待得舒服。這是后話。

不過除去冬天可能讓父母來住的一小段，其余時間都空著一間房似乎太浪費了，于是成為包租婆的念頭像是一小團火苗??，在我和胖子的討論中逐漸燃燒，最后星火燎原。

成為房東的第一個月

前期雖然我們沒對房間進行任何大規模的改造，但光是清潔整理也比我們預想的時間長。大半個月后房間終于初具模樣，我順利在Airbnb上線。11月底我們去菲律賓旅行，房間就從12月開始正式開放預訂。

我還清晰的記得旅行途中我們接到了第一個訂單，讓原本因徒步精疲力盡的我們突然有了走下去的動力。

作為一個旅行達人，加上和Airbnb一直以來的合作關系，我深知成為房東還遠遠不夠，我們外出旅行一定會選擇房東中最優秀的代表——超贊房東，所以這就是我做民宿以來的第一個目標。

凡事，既然做了，就要力爭上游，做到極致。

這兩天收到Airbnb的郵件，通知我成為了超贊房東，從開始運營到統計結束，一個月的時間，我做到了！

從12月到現在，我接待了16位客人。他們中有墨爾本留學的研究生、香港藝術博士生、環球旅行家、馬來西亞大叔、常駐日本會講中文的新西蘭人，來中大面試的醫學博士生，還有教中文的外教。

和很多房東溝通的時候，他們偶爾也會抱怨房客明明訂了民宿，卻抱有住酒店的期待；也聽過很多房東吐槽奇葩客人把房間弄得多臟多亂；更長聽的是房客得知是共享房間后就退房。但是在我經營尚短的這一個月多里，我接待過的房客都安靜、友好、干凈、包容，和我相處愉快，另外他們還有一個普遍的特點就是高學歷、高素質。

我相信我是幸運的，但這絕不是偶然，所以接下來，為了感謝你看了以上如此多廢話，我要開始上干貨了。

假日小姐的經營之道

在這個部分，我會按照最初的籌備、上線平臺、接待房客這樣的順序來詳細但簡單的分享我的民宿經營之道，也是我能取得小小成績的原因。

Location！Location！Location！

但凡有商科背景的人一定會明白位置的重要性。其實開民宿就和開酒店、開餐廳是一樣的，選址是非常重要的。（當然這只并不適合用自己家現有的房產來做民宿的情況。）

位置便利也分幾種不同的情況：有些是位于旅游景區、繁華步行街、小吃街附近；有些是靠近地鐵等交通樞紐；有些是位于商業區，便于商務客（當然，這和城市本身的功能和屬性有關，比如廣州每年有兩次廣交會）。

我現在用來做民宿的房子位于廣州核心城區江南西，不并是一般意義上的旅游區，而是生活氛圍濃厚的當地社區，周圍遍布地道的廣州小吃，從地鐵出站口到單元樓基本上在1分鐘左右的距離，雖然是老房子，但樓梯干凈整潔，還有電梯。這樣的位置用來做民宿，卻是得天獨厚。

家的感覺

雖然現在民宿已經成為新的出行住宿趨勢，尤其在中國，很多人看到商機就把民宿產業商業化，變成連鎖經營、專人管理的短租公寓，但是我是比較抗拒這類型民宿經營的。

雖然我們的房子也是租的，但我和胖子希望做最純粹的民宿和最地道的房東，只是把我們居住空間的一個房間租出去，我們想營造的是一種“家”的氛圍，所以雖然是老房子，我們也沒有進行大刀闊斧的改造（主要沒錢），只是添加了我們日常生活的家居用品，讓它看起來是個溫馨的家。

老實說，我并不認為我家房間很漂亮，至少絕對不是現在流行的 ins 風、北歐風的感覺，在這里無法拍出美美的照片。但那些設計在流行、普及后已經逐漸淪為廉價的國產 ins 風，很多布置只是擺設裝飾，華而不實，憑心而論真的是旅游者需要的嗎？

做民宿或者做任何事情一定要有自己的風格和定位。我想營造的是屬于家的干凈、舒適、方便，還有真正融入當地社區，和生活在這個城市里的人共處一室的家的感覺。所以房間的風格、裝飾都要圍繞這個定位進行。

好平臺，一個就夠了

關于平臺，有兩個方便要分享，一是為什么選擇平臺；二是選擇什么樣的平臺。

我本身從事旅游行業，在 Agoda 的工作經歷讓我深切認識到與平臺合作是把雙刃劍。簡單說，當房間準備妥當之后，我們必須要讓潛在的旅行者知道有這間合適他的房子存在，這樣他才有可能預訂，所以就需要我們在平臺上上線自己的房源。

用平臺最大的作用就在于走流量，因為旅行者都是通過這個民宿聚合平臺來進行預訂的；代價就是沒成交一筆，平臺會抽取一部分擁擠。

現在酒店和 OTA 平臺爭分很多，很多大酒店集團紛紛打造自己的官網和會員計劃，力圖擺脫平臺。當然，我很希望有一天我的民宿事業可以做的非常成熟，也有自己的品牌網站，甚至可以通過公眾號小程序預訂等等。但現在，還是需要借助平臺的力量。

簡單解釋了為什么用平臺，下面來說說怎么選平臺？

Airbnb、小豬短租，還有 booking.com、Agoda 這些傳統OTA都是市面上涉及到民宿的平臺。這些平臺里有國內的，有國外的，有專門做民宿的，也有從酒店業務轉而新開辟民宿業務的。是一口氣在這些平臺都上線呢，還是挑一兩個運營呢？

先來分析不同做法的結果：

上線的平臺多的好處是：

曝光率高 → 入住率高 → 收益高

缺點是：

民宿房間少，上線的平臺多，容易因忘記關房、同步不及時而造成超賣，后續處理麻煩；

房客的來源、素質不穩定，對房屋的損耗較大，不利于長期維護。

所以，我目前的做法是只在 Airbnb 上線，因為我自己是資深用戶，對平臺不需要有太多學習成本；它以民宿業務起家，幾乎不存在客人用 Airbnb訂了房間又因為不是酒店式服務感到失望；最主要的是客源大部分集中在國外真正了解民宿的旅行者和國內較高學歷的年輕人，所以房客的素質都非常高，溝通相處也會非常輕松。

對于像我這樣把自己居住空間租出來的房東，賺錢可能都不是第一目的，體驗多樣的生活方式、認識有趣的人可能更是初衷，所以一個平臺運營的還不錯，就不用全網通殺，即使入住率不那么滿，當成休息和對房間的維護也不錯。

另外再說一個和平臺相關的運營理念：一切操作通過平臺。有很多客人會通過平臺私下聯系房東，這樣私下交易就可以避免給平臺的平臺費，房東可以多賺一點，房客可以少花一點。如果房東房客都很好，這當然是很理想的狀態。但如果房客說好了預訂，但來之前未付全款，而臨時要取消呢？如果房客入住期間對房屋造成任何破壞呢？這時候就會覺得平臺真好。

所以有些錢，還是要花。花小錢（平臺費）是為了省大錢。

文案，真的很重要

在平臺上線都需要提供從房東到房子設施、周圍交通的介紹，這部分很多人做的非常隨意，但我卻把它當成專門的文案工作來對待。

關于房東的介紹，我樂于像大家展示我有豐富的旅行經歷，我樂于分享和交流；關于房子，我清楚的寫明房客會跟我“共處一室”，但房客會有獨立的隱私空間，這不是現代公寓，而是老城區里的老房子，但我們盡最大努力打掃的干凈整潔；關于交通，制作詳細的圖文并茂的入住指南，介紹去往主要景區和交通樞紐的交通路線和時間。

最最重要的是：房屋守則！

比如不能在房間里吃東西，不能在房子里吸煙，不接受寵物，不可以讓未預定的人留宿，有行李想要寄存怎么辦，總之能想到的規則是事項，我都盡量寫在上面，這會避免很多客人出于不了解而咨詢你所浪費的時間。

總之，文案很重要，并不是說要把介紹房間的文字寫的多么優美，但是最基本的原則是：要清晰、準確、詳細。因為客人在預訂前并未實地看過房間，文字介紹和圖片是唯一能夠讓他們感知到這個未來即將入住的地方的窗口，所以越清晰、準確、詳細，他們的感知和期待也就越是如此。即使有些人因為有些規則或介紹而沒有選擇訂你的房間，也只不過是文案幫你過濾掉了不屬于你的客人而已。

有點小貴，但住的舒服

很多房東會抱怨即使房價已經很低了，但房客依然嫌貴。我的房客就從來沒有。

Airbnb 有一個功能是根據大數據，提供一個當前的建議銷售價，我定的價格通常會比這個建議價貴一些。

最開始我也有些擔心這樣的做法，但直到看過一個資深民宿運營者的文章，他的觀點和我如出一轍，我便放了心，大膽的定價。

為什么是貴而不是便宜？定價越便宜，吸引的越是價格敏感性旅游者，這類客人通常是無論你價格多低，他都嫌貴的類型，而且對于房間內的消耗品也是極為浪費，總之用低價吸引來的客人通常并不是理想的客人。

略高一點而不是漫天開價，這樣就能比較合理的篩選出真正喜歡你的房間風格，真正有誠意入住的房客，他們更關注的是入住體驗和整體性價比。在不是完全把目光盯在價格上的客人面前，我的熱情好客、服務周到也才有用武之地。

不只是客人在選房，我也在選客人

前面提到的詳細、精準的文案，還有略微高一點點的價格，其實已經能夠很好的起到篩選客人的作用了。這里再說拒絕客人的情況。

雖然文案已經很清楚，但有些人還是完全不仔細看，而選擇直接問你，比如有的客人會問有獨立衛生間嗎？有獨立廚房嗎？可以帶寵物嗎？

我一個在廣州才賣一百塊左右的房間，還要求有獨立廚房？兩室一廳，還要獨立洗手間？客人一旦抱著這樣的期待，就已經不是我的目標客戶，我寧肯房間空著，也不要讓這樣的客人和我共處一室，給自己添堵。

住民宿這件事，是雙向的。因為我自己既是資深房客，也做了房東，所以特別能從不同的身份對這個問題進行雙向思考。房客在選中意的房源，但誰說房東就沒有在挑客人？

親自動手，打掃房間

現在很多公寓型民宿都把打掃的工作承包給專門的家政公司，但是對于我這種和房客合住的房東，大部分還是自己承擔打掃的工作。

那么就說說自己打掃的好處吧。

首先，肯定是省錢啦。

其次，自己打掃相對來說肯定比家政人員更用心、更仔細，這樣房客的滿意度也會越高。

最重要的是，自己打掃可以非常及時的發現房間物品的消耗情況，也能了解客人的使用偏好。

親自接待，才有回家的感覺

對我來說，每次回家，是從出了機場看見我爸我媽尋找我的身影的那一刻開始。家里人來接我，看到他們我才覺得是真的回家了。

雖然對于房客，不可能去機場或者車站接他們，但是一出地鐵口，讓他們看到在等待他們的你，問候一聲，幫他們提提行李，用最快速的方式回家，倒一杯泡好的茶，這樣的體驗和跟著導航七拐八繞、用密碼鎖開門時完全不同的。

雖然我也提供了非常清晰詳細的入住交通指南，而且房子里地鐵只有一分鐘，但是我依然選擇親自接待每一位房客。尤其是那些飛機落地很晚才到的客人，能讓他們在夜里少耽擱一點時間，盡快上樓歇口氣、洗個熱水澡，或許才會對這個城市感覺到一絲溫暖。

退一萬步，即使不是為了給房客營造更好的體驗，也可以說是為了自己。雖然地址很好找，雖然指南上寫的很清楚，但是你不可能保證每個客人都有你這樣的智商和理解力。他們依然可能找不到，或者用了很長時間才找到，那么為了節省跟房客溝通、指導他的時間，還不如一開始就下去接他。

尊重，是一切的根本

前面寫了這么多似乎都是入住前的準備，但實際在房子里彼此相處的時間才更長。沒錯，但是我認為相處反而是更簡單的事，只要做到兩個字：尊重。

首先是隱私上的尊重。雖然是自己家，但是一旦有房客住進來，就不能進入這個房間，也盡量少在房門口徘徊，給客人一種在窺探他的錯覺。

其次是生活習慣上的尊重。我在房屋守則里會明確要求客人不能在23：00后大聲喧嘩，以免吵到鄰居，但是如果客人在不打擾、不影響你的情況下，不要試圖干涉他的生活。

當然，后面聊熟了也會說，你真是個夜貓子，還不睡覺？（說起來，住在我家的好多人都是從國外回來倒時差的！）但這時他們就會覺得是一種關心，而不是干涉他們的自由。

最后是性格上的尊重。有些客人很開朗活潑，喜歡和房東溝通，那我也會多些時間坐在客廳，有時間就跟他們聊聊天，或者給到一些本地游玩的建議。有些客人很安靜，喜歡待在房間不受干擾，那我也會更多地留在房間，不過會時常告訴他有任何需要可以跟我講。

做民宿并不像網上宣揚的那么好。不可能每個客人都那么有意思、那么愛分享，包括我自己對每個客人的感受也不一樣。但只要房東和房客能相互尊重，相處起來就至少是能令彼此愉快的。

今天的文章很長，感謝能花時間看完的你們，也希望真的對你有啟發。下面為了感謝一直支持我的大家，我決定做一個無恥的小廣告。

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未來，我希望你步履不停，

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