大家好，我是美舟，目前在北京南二環北京南站附近開了兩間民宿（兼職），身邊也有朋友詢問我怎么做民宿的問題，今天我把我知道的全部分享出來，希望對你有用！
我的民宿基本信息：
【民宿房東介紹】我本科學的設計，大四時剛到北京就開始著手做民宿，押一付三再加上裝修費一共2萬多元，我自己借錢做的民宿，當時不敢跟父母說我在北京做民宿，畢竟不知道結果是成還是敗。原本就是希望自己住的舒服的同時還可以多交些朋友，后來才發現自己把事情想的太簡單，做民宿就是做服務，哪點做不好都是致命的打擊，以及面臨各種瑣碎的咨詢，總體來說，還是很愉快的，做著自己喜愛的事情，很有成就感，感謝當初的勇敢與堅持
【地段】：北京南二環，北京南站附近，步行10多分鐘到地鐵，毗鄰多家醫院，到達天安門、復興門等中心景區平均地鐵行程25分鐘左右，小區門口是長途汽車站
【每月上繳房租】4000多元（當初租來的房子近似毛坯房，室內基本物件都沒有）
【裝修花費的成本】近7000元
【裝修方式】大學學的設計，設計靈感多來自官網和公號。選購材料、搬運家具、刷墻都是自己一人，后期請了工人安裝電路，裝修時間近2個月
【目前盈利狀況】在開始運營的第三個月就幾乎不用交房租，目前運營整整一年了。最旺季的時候，每月交完全額房租之后還可以盈利近一個月的房租，淡季時候的收入也能交齊全部房租（旺季房客全滿，沒有一天空房，淡季時每月入住時間在22-25天）我的民宿在盈利這塊經驗不具有普遍適用性，我的民宿地段還算不錯，靠近大型交通樞紐北京南站（二環），距離中心景區近，所以盈利這塊具備點優勢
【我的民宿案例的經驗適用于的群體】
①兼職做民宿，平時還是主要忙本職工作的上班族
②想要住在一線城市的市中心的同時又希望通過做民宿達到不交房租的奮斗者們
③想要做大一點規模的民宿，但是又想從小民宿著手從而學習經驗的創業者
④不想做民宿，只想裝飾自己的房子，規劃裝一個既美又實惠的溫馨小蝸
⑤自己家中有空余房間，想充分利用，這樣既不浪費，又最大限度的賺錢收房租（如果你沒怎么裝修就投入市場長租，那一定沒有裝飾好之后的短租賺錢，短租是長租盈利的2-3倍）
⑥租了房子，但是公司經常安排你出差或者說你經常出國游，那么短租是個不錯選擇
一、政府關系的處理
1.研究當地政府規劃
清楚未來幾年的發展規劃，掌握政府的政績要求，千萬別因政策方面的失誤造成誤判，這一因素會造成巨大損失
2.接受當地管理與引導
安全、治安、消防、環保等各項要求都要達標，只有排除安全隱患，才能避免崩盤式的傷害
3.積極辦理相關證件
有的平臺需要出租證明，但是對于規模小的民宿而言，絕大多數平臺只需要身份證或者租房合同
（失敗例子：一個朋友在大理洱海投了200萬做民宿，剛開業一個月遇到了政府整頓時期，至今一直在虧損）
二、選址、選址、選址
1.臨近商業中心、城市中心景點、大型火車站汽車站、醫院學校
2交通便利性：到達中心景點控制在20-40分鐘地鐵行程；步行到最近地鐵站5-15分鐘
3.周邊設施完善：水、電、網、排水、停車位等因素的考慮
4.小區治安好，避免老化的老房子，盡量選擇電梯房（房客出行行李多電梯房要方便，而且老房子存在水電等隱患，下水道易堵塞的可能性更大），避免老房子，正是因為你是兼職做民宿，沒有太大成本去解決老房子存在的問題，但是如果你是全職做民宿的專業人士，你確實可以花一些程序把它轉危為安，充分利用老房子的優勢
【特別提醒】：
⑴有些房存在安全隱患，你在不易發現的情況下，建議你看房時帶上一個施工隊的工人和你一同前往，一個房子選的好才可能給你帶來盈利，否則損失慘重；
⑵一個房子看了半天就決定簽合同是不明智的，你要在房源附近觀察交通路線，晚上時要到所在小區去探路，看看有沒有照明的路燈，是否有盲點（房客中很多是女孩，而且晚上近11點回來，如果沒有很安全的路燈照明，千萬別租）
⑶和房東交談你要用此房做短租時，多觀察房東是不是難纏的人，要看房產證，簽訂合同時一定要再三強調，以及萬一房東在租賃期未結束時想收回房子，給與什么樣的賠償，互相協商好了，萬一真的中途被迫收走了那房子，你要確保把損失降到最低（此點和選址一樣重要）
⑷你的房源一定要讓房客很好找到，否則房客會網上吐槽，影響好評度，影響排名
⑸你的房價如果可以達到200以上，就應該考慮到停車的問題，雖是小民宿也要考慮周全，我的房子兩間房整租一天的價格是400多，有30%的房客需要方便的停車位
⑹洗手間排水要快要好、要有點坡度，以免有臭味有積水，地漏要選好的，未來減少有異味的隱患。
⑺房間漏水：民宿經營的時間長了或者是老房子改造成的民宿，會出現漏水情況，其實是裝修時防水做得不太好，所以這塊剛開始做的時候要求施工師傅做雙層防水。
三、設計
1.設計靈感來源:
民宿的顏值始終是第一印象，占據著主要位置，你在準備設計房屋時一定要想好：你的客人是誰？他們喜歡什么？你未來定價標準是什么？根據你的民宿定位設計好你想要的風格，別照抄網紅民宿，要形成自己特色的民宿是重中之重
推薦APP:簡二家、拜托了收姐、尖叫設計、設計邦（我平時不敢看這些公號，尤其前兩個，看完后總是想去某寶下單換掉家里的物件）
官網：馬蹄室內設計網 ABBS建筑論壇 中國室內設計聯盟 世青會
找學設計的朋友幫忙出謀劃策
多翻閱專業領域的雜志
2.“床”的重要性
雖然咱們做的是小成本的民宿改造（2000-10000左右），但是該有的硬件還是要具備，我特別強調下“床”的重要性，這也是之前遇見的一個在深圳做酒店經營的老板告訴我的，房客來入住，最直接接觸的就是床，床的舒適度尤為重要，關于這點，我非常贊同，在我家民宿的好評里面已經不止一個房客夸床很舒服，因為家里最貴的就是床，次臥的一個床800元，主臥的床墊400元（在這塊投入是最能直接獲得明顯效果）；如果你實在不想花費太多錢在床方面，你可以買個普通床，在普通床的基礎上買個稍微好點的床墊；總而言之一個原則：一切直接和身體接觸的物品盡可能用最好
3.設計中一定要有自己喜歡的空間
你特長是畫畫，那么接待區的客廳可以是畫廊或者露天陽臺處擺放畫板、畫筆、涂料；
如果你喜歡茶，接待處可以有茶文化的空間；
你愛全世界出游，愛攝影，那么進門處的墻壁上就可以張貼你在世界留下足跡的照片；
民宿要在“宿”的基礎上突出“民”，主人是民宿的核心，價值之所在，個性化、溫度感是民宿的歸屬
四、去哪些平臺挑選自己需要的物美價廉物件
二手市場挑物件：作為兼職做民宿的人來說，節約成本是首要考慮的，所以你要先去二手市場挑選（閑魚APP,轉轉APP），請不要認為二手市場的東西就是差，只要你會挑，耐心選購，你就可以買到比同價位更美更實用的寶貝，比如我挑選的主臥的大吊燈，晚上亮起來時你根本發現不了它是新的還是舊的，我買的那盞大吊燈在淘寶上的價格是上千元，我二手淘回來才幾百塊。如果不是那盞大吊燈，主臥的整個氛圍就不會達到我想要的溫馨感，再比如我買的二手宜家桌子，其實那個買家買回來才3個月，基本算是95成新，我半價就拉回來了，你也可以去線下實體店轉一轉，比如老市集、古董店、潘家園那塊看看（但是被單被罩拖鞋等都要買新的，某寶就很便宜）
選擇什么平臺的工具拉貨最省錢：
貨拉拉、58速運（轉轉平臺合作的拉貨工具），提醒下，北京的金杯車要貴很多
五、上線運營步驟
㈠發布房源的各大平臺
Airbnb（愛彼迎）：正在席卷全球，短短幾年已經覆蓋192個國家，超過3500個城市，愛彼迎也是全球最大的旅行短租網站；（既可以整租，也可以分租，共享其中的任意空房出去）
螞蟻短租：只能整租出去，房東房客不能住在一個空間（螞蟻短租更像是酒店似管理），螞蟻平臺有搶單的功能，就好像滴滴打車，你想接單，就可以點擊搶單，也有大量房客是主動咨詢想要入住的，整租模式里，螞蟻流量很大，做的很不錯；
途家：整租，分租都可以，還可以把房子交給他們平臺打理，
小豬短租：整租，分租都可以，小豬平臺口碑在國內很火熱
自如：整租分租都可以，相對于前幾個平臺，自如人流量較小，
自建流量渠道：微博、貼吧、公眾號
本地生活平臺：美團、58、閑魚也能帶來小部分訂單
㈡上線具體流程
①先手機拍照發布到各大平臺，審核通過后，分別打電話到每個平臺免費申請專業攝影師拍攝（這樣的話，你的房源圖片才會更美觀，吸引房客入住）
②在不知道定什么價位時，盡量定一個低于同等地段差不多裝修的房源價格，這樣入住率高，好評率也會不錯，等嘗試十天半個月后，你再慢慢把房價提高（我的房源主臥一開始才定價120元一晚上，后來最高單價達到280元一晚）
③床單被罩必須堅持一客一換，被子要經常拿陽臺曬，這是原則性問題，做民宿如果這點都做不到，更談不到信任、回頭客。（我個人特別注重床品的干凈衛生）
④多和房客分享免費的食物，水果等，熱情點，畢竟民宿是需要溫情的，要讓房客感覺到被關心，好像去朋友家做客一樣親切（我幾乎每次都會帶些吃的給她們品嘗，我記得我剛到北京時住了5環邊一家別墅的民宿，我要住5天，希望自己買菜在他們廚房做飯，房東說她家食用油特別貴，要我每頓飯多交些油錢，第二天我就走了，）
⑤最好在門外安裝一個監控，手機上可以看到圖像（只是安裝在門外，不涉嫌隱私，監控會在適當的時候避免不必要的麻煩）
⑥入住時，加房客微信，以方便提供幫助，房客入住結束后，通過微信分享適當的紅包，（如果你的民宿簽訂的合同年限比較長，你可以做個有心人，記住房客生日，到時發送祝福）
⑦為了避免麻煩，建議你不要私下交易，要在各大平臺線上交易，雖然平臺會扣除一小部分房租，但是你和房源的安全性得到了保障，畢竟房子是租來的，萬一私下交易，房屋破損你身為二房東承擔不起責任
㈢哪些方式可以吸引房客入住，增加收入
1.從房東的個人品牌建立的層面而言
①如果房東的攝影技術好，你可以打個招牌：住民宿，免費拍私房照
②如果你是瑜伽教練，房子裝修時一定要有做瑜伽練習的空間，（資金充足、條件允許的情況下把屋頂和門做成通透型，躺在室內就能看到外面的美景）再打造一個“我想靜靜”的理念，一定很吸引人
③如果你是一個畫畫很厲害的人，你可以打出這樣的宣傳語：住滿7天免費送一副肖像畫，或者是住滿3天，肖像畫打五折。
2.其他可行性的戰略
2.其他可行性的戰略
①假如你是個自媒體運營的創業者，你可以把自己的公眾號加入關于房客的故事、你所在的周邊景點美食的介紹、旅游攻略。 一旦品牌建立，后期的價值一定超乎想象
②民宿的越界：
其實面積小的民宿，如果全職做民宿的話，總體收入遠不如兼職做民宿，畢竟本職工作才是收入的絕大多數，如果想在兼職做民宿的基礎上多一點收入，你可以尋找與民宿氣質相符合的產品，比如茶、咖啡、字、畫、繡荷包等出售給客人
③多參加途家、螞蟻短租、愛彼迎、小豬等平臺官方活動，比如各平臺會有免費入住一晚的抽獎活動，中獎的房客會幫你傳播，從而擴大宣傳
④讓民宿更加“智能化”：在線預訂、智能門鎖，增加民宿安全性、時尚感、智能化
⑤在各大平臺上線你的房源時，請注意頭像的重要性，如果你顏值很高，一定不要忽略頭像，它會為你帶來更多訂單，你的頭像要放一些生活照或者偏向藝術性（別放職業照）
結束語：
民宿一定要有形成品牌化的意識，一定要細分市場，做一部分人的生意（不可能所有人都喜歡你的民宿）
民宿是有靈魂的，來入住的人都是追求一定生活品質，熱愛生活的人，所以民宿的主人最好是有一定生活閱歷的積累或者是有一定文藝氣質的熏陶、有強烈的服務意識，否則你開的依然是披著酒店外衣的空殼民宿，不能形成自己獨特競爭力。
主動擁抱自媒體營銷，民宿才能在激烈的競爭中沖出自己的道路，獲得更多客源
衡量民宿運營好壞的標準：能否在淡季迎來高入住率？房客入住你的房源后是否有發朋友圈分享的欲望？
