第一節 地產理論

前章介紹了各種保有形式tenures，或稱土地持有形式landholdings，以及保有關系下勞務的種類和附屬內容。本章開始介紹土地中的權益interests，即地產estates。

Tenure有自由保有和非自由保有的劃分，依據在于勞務的自由程度。地產也有自由保有freehold和非自由保有nonfreehold之別。漢語翻譯上或可相同（或不同，當然可有不同的翻譯，如freehold翻譯為“持有”，避免這一因翻譯而生的問題），二者對應之制度則有差異。

Tenure的自由保有著重于勞務的形式，分為騎士役、侍君役、宗教及農役保有，而地產之自由保有則側重權益之時間長度以及占有seisin之所在。具體區分或待后文詳細介紹，方可有更深理解。

地產為一種土地上權利的分類技術system of classification，普遍適用于各類tenures。其方法在于將所有權ownership在時間上加以衡量，分為長短不一的土地上的權益。

【與我國相比，若各類tenures可看作所有權、用益物權的話，地產則相當于從權能上將權利加以劃分，帶技術性】

Estate一詞源自拉丁文status，提示我們當時土地保有與個人在社會中的政治和私人身份之不可分割的關聯。

第二節 非限嗣繼承地產Fee Simple

Fee simple是法律所知的最大地產，標志著法律所有權的最大邊界，包含一人就土地所可能享有的一切權利、權力、特權與豁免rights, powers, privileges and immunities。

它有兩項基本特征：

1. 無限存續：沒有時間限制

2. 普遍繼承：繼承人方面“不挑食”，可直系可旁系

非限嗣繼承地產的概念在諾曼征服（1066年）至《封地轉讓法》（1290年）期間發展起來。

諾曼征服后，最初授予封臣的土地僅由封臣終身享有，死后復歸領主。封臣繼承人若想繼承，須領主同意，而且要繳納費用。12世紀晚期，繼承漸成常態，領主僅能要求繳納繼承金relief。

領主也可在分封時明確：土地授予封臣及其繼承人，從而確保繼承人之繼承權。

非限嗣繼承地產權人的轉讓權也緩慢確立。轉讓限制主要來自兩方面：一是領主的權利，而是封臣繼承人的權利。

由于封地具有封建性質，封臣身份對領主至關重要，最初封地轉讓需領主同意。至13世紀中葉，領主同意不再必要，但需支付轉讓金。

1290年《封地轉讓法》規定次級封臣可自由轉讓fee simple，無需繳納轉讓金，大領主的轉讓金則要到1660年《保有法》方被廢止。

若承認fee simple可繼承，封臣的繼承人顯然也取得某種期待。尤其是“to B and his heirs”這類用語，更似乎暗示繼承人在土地上享有某種權益。那是否能不顧繼承人利益向他人轉讓？

12世紀的法律對此似乎有所猶豫。1225年判決認定，如果封臣轉讓時做了保證warranty，則其繼承人不能在封臣死后推翻轉讓。13世紀往后，“and his heirs”只是表明所授予的地產為fee simple，而非繼承人由此取得什么地產權益。

【除前述保證制度doctrine of warranty外，長子繼承制和支持轉讓的政策，也對上述結果發生影響】

今天我們將上述“and his heirs”的表述稱為“限制詞語”words of limitations，而非“取得詞語”words of purchase。

Purchase是指通過血統繼承/法定繼承descent以外的方式取得地產，如出讓grant、贈與donate和遺贈devise。

另一方面，由于fee simple是普遍繼承，不限嗣，就需要使用普遍繼承的詞語words of general inheritance。在當時的背景下，"his heirs"是唯一適當的選擇。其他詞語都不發生授予fee simple的效力。

但有幾項例外。

其一為遺囑。遺囑將地產給予受遺贈人devisee，不需要使用“heirs”。

其二為信托。受托人取得的地產以其執行受托人職責為限，即便轉讓中沒有使用“heirs”。

其三為法人。法人無繼承人，向其轉讓的地產推定為fee simple，除非有相反表示。

最后為共同共有joint tenancy。一共有人將其權益讓與release其他共有人的，也無需用"heirs"。

第三節 非限嗣繼承地產的設立及特征-現代法

普通法要求繼承詞語words of inheritance 以有效設立fee simple，現代法律則普遍廢止這一規則。凡轉讓地產者，除非有相反表示，均為轉讓人全部地產的轉讓。

特征方面，現代法律與以前一致，fee simple無限存續且普遍繼承。普遍繼承意味著轉讓人不能隨意限制fee simple的繼承。Littleton 有言：“轉讓人不得創設新的繼承類型。”

A man cannot create a new kind of inheritance.

【有點物權法定的意思】

普通法上支持轉讓自由的政策也與現代公共政策觀念一致。此外，現代fee simple地產權人的處分權還有所擴大。普通法不允許地產遺贈，直至1540年第一部《遺囑法》Statute of Wills才賦予有限的土地遺贈權。

現代地產權出現新的限制形式，即在規劃和分區以及城市再開發方面受到的限制。另外，還存在限制性契約restrictive covenants的限制。

第四節 受限制的或可廢止的非限嗣繼承地產Qualified or Defeasible Fee Simple

以上所講的都是fee simple absolute，就是完整狀態的fee simple。還有一些情形，fee simple可能會受到限制，并可能因為一些原因而終止。

從技術上來說，終止有兩種方式：一種是滿足一定條件后自動終止，一種是通過終止權終止。

因為這兩種技術手段的不同，受限制的fee simple分為以下三種主要類型：

1. Fee simple subject to special limitation，也稱為fee simple determinable，條件一旦滿足，自動終止，土地歸復轉讓人。此時，轉讓人享有一種權利，稱為possibility/ right of reverter。

2. Fee simple subject to condition subsequent. 條件滿足，轉讓人取得right of entry 或power of termination，通過行使權利終止地產權。

【比較奇葩的是，我們通常理解的condition subsequent似乎應該是“自動終止型”】

3. Fee simple subject to executory limitation，又稱為fee simple on conditional limitation。條件滿足，第三方取得終止權。這種類型在1536年《用益法》之后才獲得法律認可。

除fee simple之外，fee tail, life estate 以及estate for years都存在受限制的形式。