我對(duì)鎮(zhèn)江市區(qū)房?jī)r(jià)的理解：
1、鎮(zhèn)江人口少、產(chǎn)業(yè)支柱不強(qiáng)，對(duì)外來(lái)人口的吸引力小。假以時(shí)日，承接南京、上海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，會(huì)很大程度提振鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)。
2、鎮(zhèn)江地處蘇南，臨近南京。是蘇南的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人才洼地，短時(shí)間內(nèi)受周邊大城市的虹吸效應(yīng)大于溢出效應(yīng)（目前的短暫溢出只是收到南京限購(gòu)限貸措施的影響，而南京地區(qū)土地并未完全消化）。
3、受國(guó)家長(zhǎng)期貨幣超發(fā)和維護(hù)穩(wěn)定二重因素博弈，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)有大的波動(dòng)，呈緩慢上升態(tài)勢(shì)。
4、目前南京限購(gòu)限貸（限制炒房投機(jī)）、限價(jià)（防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲局面，穩(wěn)定人心），但南京本地需求仍在，一旦政策松動(dòng)，南京一定上漲，隨后鎮(zhèn)江、句容也會(huì)跟隨放開(kāi)政策（先放價(jià)格，再放資格），但價(jià)格難以有較大上漲。16年和17年的較大上漲，主要是因?yàn)槟暇┥虾Ｏ拶?gòu)政策，導(dǎo)致金主來(lái)鎮(zhèn)投資，造成房市好的局面，本地人害怕來(lái)不及“上車”，也加入購(gòu)房大軍。共同導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而一旦一二線城市放開(kāi)政策，受短暫溢出效應(yīng)的鎮(zhèn)江，外來(lái)資金著急撤出，加之本地需要不足，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌的情況。 5、鎮(zhèn)江目前庫(kù)存量不足半年，市場(chǎng)上可賣的房子很少。政府是如何調(diào)控房?jī)r(jià)的？一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府就會(huì)增加土地供應(yīng)、限貸，甚至限價(jià)，層層加碼。限價(jià)是不得已為之（非常時(shí)期）。房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，政府會(huì)有什么措施呢？必然放開(kāi)政策鼓勵(lì)購(gòu)房，減少土地供應(yīng)，情況嚴(yán)重的話甚至?xí)迌r(jià)（限制最低銷售價(jià)格）。作為地方政府來(lái)講，當(dāng)然是希望房?jī)r(jià)上漲的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，收到種種政策的影響，不可能完全用市場(chǎng)的思維來(lái)思考?？傊慕巧褪且粋€(gè)“蹺蹺板”，而且這個(gè)蹺蹺板的兩頭都不能落地。
6、限購(gòu)的狀態(tài)持續(xù)多久，要看宏觀經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)成為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的金融工具，而且是一個(gè)非常靈的工具，屢試不爽。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型落地成功，政府會(huì)兌現(xiàn)房子是用來(lái)住的諾言，繼續(xù)控制房?jī)r(jià)。政策松動(dòng)有幾個(gè)關(guān)口需要關(guān)注，一個(gè)是十九大之后，一個(gè)是18年年初兩會(huì)之后，一個(gè)是18年6、7月份。
結(jié)論：
1.鎮(zhèn)江房產(chǎn)已不具有投資價(jià)值，作為扛通脹工具仍然沒(méi)有問(wèn)題；
2.鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)長(zhǎng)期緩慢增長(zhǎng)沒(méi)有問(wèn)題，但受一線城市限購(gòu)政策影響，一旦政策放開(kāi)，價(jià)格會(huì)有所波動(dòng)。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2017年10月18日
