10月19日，各大社交媒體流傳著廣州市增城、南沙、花都等部分外圍區(qū)域?qū)⒎砰_限價的消息，10月19日晚間，廣州市住建委發(fā)布《關于我市進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的說明》，說明對限價要調(diào)整進行了辟謠。
“廣州放開限價”、“樓市又變天，南京還遠嗎”……傳聞不脛而走，說的有鼻子有眼的，嚇得我也是心顫了顫！
就連表弟都來問我，聽說放開限購啦，房價又要漲了，來家小縣城都買不起了，煙雨中充滿了焦慮和無奈。
回復他：我這邊目前沒有看到確切的消息說這些地方解開了，放松了，安心工作多賺錢，別想太多。
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在哪里看到的一手信息？
目前我這邊也看到了，不過這個信息的主要來源是朋友圈展示的最多，而且是誰發(fā)的最多？是各地賣房的小哥哥小姐姐們。
真的是一時間炸鍋啦！長沙取消限購！廈門取消限購！北京取消限價！廣州取消限價！濟南取消限購！為金九銀十打響第一聲鑼！號稱最嚴的限購已經(jīng)慢慢放松，廣州一旦放開限購就是報復性上漲的時刻。
真是三人成虎、謬種流傳！一個廣州扯出了一大串的城市，而且還是不同的動詞。搞的大家伙們又抓耳撓腮啦~。
那么真相是什么呢？是如同朋友圈的這些信息嗎？
我不是特別相信，要去確認一下，所以呢，我就開始翻各大官方網(wǎng)站了，那么真相是什么呢？
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揭開迷霧，看真相
我們先看看廣州的這條是具體是什么樣的？
廣州市住建委發(fā)布《關于我市進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的說明》，明確將在保持調(diào)控力度不放松、保持成交價格穩(wěn)定運行的前提下，對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化，嚴禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備。
說明強調(diào)，繼續(xù)堅決執(zhí)行現(xiàn)行各項調(diào)控措施不動搖，繼續(xù)嚴格對新建商品住房開展價格指導。
同時，按照中央、省、市決策部署，加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度，保持廣州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行。說明里的每個關鍵詞，重點強調(diào)不放松，限價沒有放開，沒取消，而是做什么？而是開始打擊雙合同。
這條說明對限價要調(diào)整進行了辟謠，只是放寬，不是放開。同時明確了：取消限價？不可能的。還要“加大對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度”。
全國有部分城市樓市存在雙合同現(xiàn)象，政府備案價格與開發(fā)商實際銷售價格差距較大。這種雙合同，對于市場造成很多隱患，為了市場回歸健康狀態(tài)，必須要消滅雙合同的存在。
那么放松調(diào)控？當然不可能。更別說是放開限購了，真的是以訛傳訛哦。
大家發(fā)現(xiàn)了，這里有一個優(yōu)化，那么就可能有人會問了，優(yōu)化，是不是給限價放開，換了個說法，換了個字眼兒？
要弄清楚這個，我們先看看什么是雙合同？
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消滅雙合同
事實上，像廣州、深圳、上海、杭州，南京，廈門，濟南，長沙這些限價限購嚴格的城市，熱門城市都有類似的“雙合同”現(xiàn)象。
什么是雙合同呢？咱們都知道購買期房，會有網(wǎng)簽，開發(fā)商呢，會在住建網(wǎng)站有備案的價格。正常的市場上，備案的價格和實際的價格是一致的，但是在扭曲的市場下，出現(xiàn)了雙合同。
一份合同是備案價格，另一份合同是實際購房者和開發(fā)商的真實合同。在價格上會超出很多，比如在里面會加裝修費用，每平米多出8000-10000的裝修費用，要和首付款一次交給開發(fā)商。（我了個去，這么貴的裝修，是在地板磚上鑲金子了嗎？）
那么做為剛需和購房者，買房的時候，其實在網(wǎng)簽上的價格是一個樣，而自己實際付錢，如果按照100平米的房子來計算，那不是多出100萬啊！
那么從整個調(diào)控的角度來看，這個統(tǒng)計的價格是失真的。就沒有辦法，做出精準的調(diào)控，所以呢，廣州提出了對新建商品住房預售和網(wǎng)簽價格指導機制進行優(yōu)化。
如果網(wǎng)簽價與市場價接軌，那么雙合同問題就不復存在，剛需首付也能回歸正常
然而，這并不意味房價就能隨行就市，開發(fā)商就有了漲跌的決定權。事實上，開發(fā)商以什么價格對外銷售，仍需要進行備案，且價格不得隨意上浮或下調(diào)。
限價這只手，還是高高舉起的。市場要穩(wěn)，這是目標。
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放寬限價，對樓市有什么作用？
有穩(wěn)樓市的考量，但作用十分有限。
一方面，放寬限價，降低首付門檻，雙合同變成單合同，剛需購房負擔得到一定程度減輕。
同時，整個樓盤的網(wǎng)簽速度得以加快，這對開發(fā)商資金回流也會形成相應支撐。
另一方面，放寬限價，所能改變的只是統(tǒng)計上的房價，讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)回歸真實。更好的進行調(diào)空維持穩(wěn)定。
但它并不足以改變實際成交價，也不足以改變供求關系，更不足以扭轉(zhuǎn)整個市場的預期。
房價上漲的時候，沒有關系，購房者和賣房者，都覺的房價上漲，默認了這個合同的存在。進行了交易。
但是房價下行的時候，雙合同就成了維權的工具和靶子。
這段時間里很多城市的業(yè)主因降價而維權，但由于降價維權并不占據(jù)任何法律優(yōu)勢和道德優(yōu)勢，業(yè)主對外宣示的理由大概率是“裝修問題”，而雙合同正是再順手不過的借口：有哪個樓盤能做到100萬的裝修質(zhì)量？
所以，即使放寬限價，遏制雙合同，也是為可能出現(xiàn)的維權潮打預防針。
而且實際上，大量的朋友們其實是把限價和限購限貸混為一談，看到限這個字眼，就以為他們都一樣，實際上他們的區(qū)別是很大的。
我們來區(qū)分一下這幾個概念：限價、限購、限貸。
限價
限價，它的意思很簡單，就是政府強制開發(fā)商新房開盤價不允許超過某一限定值，是在前幾年的房價暴漲中，推出的一項調(diào)控舉措。
市場上一部分是新房，一部分是二手房，但是二手房由于都是大部分在個人手上，那么沒有辦法進行統(tǒng)一調(diào)控，所以，限制了一手房新房的價格。
那么限價呢，把新房的價格限制住了，把成交價限制住了，住房的價格也會跟著來進行調(diào)整。
即便是很多開發(fā)商用陰陽合同或者大幅提高裝修價格等來變相漲價，那他也不能離譜的超過自由定價，正是由于這個的出現(xiàn)，才產(chǎn)生了一二手房倒掛現(xiàn)象，萬人排隊搶新房擠破大門現(xiàn)象，買到就是賺到，買房插隊需要五十萬茶水費這種奇葩現(xiàn)象。
本質(zhì)上其實就是市場經(jīng)濟對套利空間的一種填補。這個是在供給端進行的一項調(diào)節(jié)，意思是你別漫天要價，合理要價是可以的。
限購
限購這個也很好理解，就是控制需求端，意思就是不允許外地人買房，或者符合某種條件可以買一套，本地人只允許買二套等等。
核心的意思就是，符合城市條件的可以買，提高了購買的門檻，以及在購買數(shù)量上進行限制，別你有錢就嘩啦啦的買了一大堆，別人買不了，房產(chǎn)這個資源是有限的。
這個政策能不能遏制房價的上漲呢，能，而且立竿見影，取消他能否帶來房價的上漲呢，能，而且也立竿見影。但是這都是僅僅只針對一個城市而言的，對全國整盤棋作用不是很大。
為什么這么說呢？如果說昨天你聽了我的分享，記住那6句話的，后面三句，漲跌都從一線起，二線緊隨其后，三線隨風擺動，說的是什么意思？
說的是資金的流動，錢多，對嗎？那不允許你在這個城市用了，于是這個資金就跑到其他城市了，一線城市限購，就流到二線城市，二線城市限購就流動到三線城市，在這個流動的過程中是有消耗的。
所以，為什么是北京被限購了，資金跑到天津，河北，等地，上海被限購了，跑到了周邊的南通，嘉興等地，深圳廣州被限購了，資金流到了惠州，中山，佛山等地。
對一個城市有效，但是整體的樓市一盤棋，總的資金量是沒有再繼續(xù)增加的。
本質(zhì)就是，對這個城市有大量的需求，那不好意思，我得壓制你，然后就有一部分需求被周邊給消化了，這樣的話，個體城市的泡沫就小了許多。
限貸
現(xiàn)代也是字面意思啊，就是限制貸款的，那么這個限制貸款，它的作用大不大呢？我覺得它的作用是相當大，為什么這么說呢，
限制貸款呢，我們從兩個方向來看，第一呢，放寬限貸，也就是貸款政策，放松，那么，做為剛需也好，做為購房者也好，做為開發(fā)商也好，都可以從銀行里貸款出來更多的錢，也就是相當于總的資金量增加了，可以用于購地，購房的總量資金增加了。
那錢多了，是不是就可以大膽的買啦，這也就是在15年的時候，融創(chuàng)并購中小房地產(chǎn)開發(fā)商的時候，速度快的原因。
那相反的，收緊貸款的時候，就是一個對于總量資金的縮減，你們貸款了，該還錢了，社會上的總量資金就減少了，那購買土地和房子的資金少了，房價自然照顧購房者，以價格換銷量，來進行現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。
同時，限貸的作用還有對購房者，需求端的一種心理改變，就是限貸，讓他們的還的錢增加了，那房的時候就不太合適了。改變了市場的預期。
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調(diào)控的松緊如何判斷？?
理解了上面的三個概念，各位對于調(diào)控的松緊相信有一定的判斷了，其實我們用一個栗子來說明一下，大家理解起來就簡單了。
把房子比喻成超市里的電飯煲。現(xiàn)在超市的活動是每個人只能買一個同樣牌子同樣型號同樣外觀的電飯煲。
15年的時候是打9.5折扣的促銷，因為超市里積壓里非常非常多的庫存。比這個庫存多的分店呢，是打了8.5的折扣。老板看看促銷的差不多了，沒幾個貨了。于是就不打折了，還提高了售價。
大家看每天漲價于是就想起來要做同樣的生意，要通過電飯煲賺錢，于是就搶著多買幾個電飯煲。結果就是，真正需要用電飯煲作飯的少了，反而賣電飯煲的人增加了。
超市里的電飯煲是新的，而且款式，功能，節(jié)電性能各方面都得到了提升，價格提升一點，做飯的人都接受。
可是買了之前款式太多電飯煲的二手，就開始折價賣了。大超市的客戶多，不愁賣，但是邊緣地區(qū)的小超市，沒什么人，又開始積攢庫存了。
投資就是一個生意，不知道各位理解了沒？
