Hey，我是蔡汶川。

最近出了疫情肆虐之外，房地產市場還出現了一個重磅消息，恒大旗下613個樓盤直接75折，一躍沖上了熱搜榜，一方面是恒大急于回收資金的消息，另一方面倒是助長了有些人的”抄底買房論”。

房產中介紛紛站出來說，最好的買房時期是，03年非典、08年金融危機、14年房地產庫存危機，其次是現在。

有人舉了個例子，08年作為CBD的廣州珠江新城部分樓盤瀕臨腰斬，房價跌破2萬，而到了18年，珠江新城凱旋新世界，二手房均價突破12萬。

這兩天剛好看了珞珈寫了一篇他怎么在深圳買房，深有感觸，于是也想和****大家聊聊我怎么在25歲用25萬在廣州買房。

也許你會說，作為年輕人，我已經要考慮買房了嗎?

(明明我還是個連自己都養不活的孩子啊?)

那就先看完這篇文章，再下結論。

01

25歲為什么買房？

95年出生的，今年已經25歲了。

我是15年畢業，17年買房，當年也剛好是25歲。

本來我還是瀟灑自在地過活著，賺點小錢，亂七八糟地搞事情。

直到我的好友老蔡和我玩了一個《窮爸爸富爸爸》現金流游戲，這款桌游花了我200大洋，在教會了我什么是負債，什么是資產，什么是財務自由后，我果斷去買了房。

許多人年輕人買房的原因都是為了結婚作為婚房，比如我身邊的大學同學，談了七八年的戀愛還不結婚，就是因為丈母娘說要套房子，而他還沒能買到。

而當年我和小丁訂婚的時候，深明大義的岳父就已經反復和我說，你還年輕，買房不著急，租房先結婚也挺好的，房子以后有本事了再買也不遲。(感謝岳父，90度鞠躬致謝)

既然為了買房自住而結婚的理由不成立，我買房只有兩個原因：

1.抗通脹，保值或增值。

2.租房租金太貴。

2016-2017年，我手里已經陸陸續續存了十來萬，但作為一個文科男，一不懂投資股票什么的，二不懂怎么讓錢生錢。

于是我只能讓小丁去買點定存、基金之類的穩健型投資，一年下來也只能賺點買菜錢。

而租房的錢永遠又是繞不過去的坎，比如我現在在獵德租了兩套房子，租金一個月一萬，每年還漲價5%-10%，這個房租錢給房東，就相當于扔海里了，錢的影子都摸不著。

但如果用來還房貸，將來賣房子的時候，這個錢還是會回到我手上。

02

25萬怎么買200萬的房子？

決定了買房，就要看要買什么房，剛出社會的我們靠自己能力能買的起的只能是剛需小房子，而廣州的房價對比北上深動輒就要7、8萬一平方，已經算非常友好了。

拋開什么增值與否，我們兩個商量了下選房的標準。

· 價格：上車剛需房，按3萬一平方，70平方，210萬左右；

· 大小：未來要住，考慮到小孩問題，3房最好；

· 交通：有地鐵，我能接受的最遠通勤時間是40分鐘；

· 學位：有最好；

· 其他：小丁不能接受樓梯樓，所以盡量要電梯樓。

明晰了自己的底線后，就到了第二個問題：買新樓還是二手樓。

打開地圖一看，廣州市區內，凡是地鐵能到的地方，都要3萬多一平，地鐵還沒到的地方，倒還是有一兩萬一平的，那我們面臨的抉擇就是：買市區的“老破小”，還是市郊的“新高大”。

我決定先去看看房子，以珠江新城為中心點，我們考慮下東西南北。

北邊是白云區，我不喜歡，作罷；

南邊是番禺區，不喜歡，作罷；海珠區倒是喜歡，畢竟我們在海珠的學校生活了四年，看了下價格，買不起，先觀望。

我會講粵語，于是去了老廣聚集的西邊，看了越秀區、荔灣區、甚至廣佛交界的一些二手房，大多數都是臨街的房子，破舊昏暗的樓梯進去，七拐八拐上了樓，說實話要不是中介帶路，都不知道這里還能住人。

這些二手樓許多都是當年國企、工廠、單位分的宿舍樓，屬于“房改房”變更為商品房，樓齡都有20年上下。

好一點的已經經過投資客改造，刷了白墻，扔了寫簡易（俗稱北歐極簡風）家具進去，等著接盤俠；

差一點的就是完完全全的老房子，結構老舊、墻壁受潮龜裂，有些房型布局奇怪，要住的話還要敲掉重新硬裝。

看了幾輪下來，我心灰意冷。

忽然想起老蔡在黃埔區買了房子，而且聽說在東邊還是有著大量的新樓盤，于是我們就去東邊看了三個樓盤，最后決定了和老蔡買在同一個小區。（結果這斯現在跟我說他想把房子賣掉？）

我們看中的理由有幾個：

· 價格：2.5萬一平方，83平方，加其他費用，210萬左右；

· 大小：格局方正，香港設計，所以有小三房；

· 交通：1年后通地鐵，距離地鐵800米，地鐵后來實測到珠江新城36分鐘，開車實測40分鐘；

· 學位：自帶學位，小區里就有公立幼兒園與小學；

· 其他：電梯樓；老黃埔，周圍配套還行；小區以改善型住房（就是復式大戶型）為主，租客少，業主家庭居住多，便于小孩、老人交朋友；（買后發現旁邊在建萬達廣場）。

看中了我立馬來算了下錢，主要分三方面：

1.首付＋稅費（立刻要拿出手的錢）

首付=210萬X30%=63萬；

契稅=210萬X1%（90平米以下收1%）=2.1萬。

總共需要65萬左右，而我手上撐死了只有25萬。

還有40萬缺口。

2.暗合同（兩年內要拿出來的錢）

而且那時候房地產為了跟ZF報備網簽價格低，還分了明暗合同。

意思是將原本的一份購房合同拆成兩份，明合同（購房合同）要交65萬，暗合同（委托裝修合同）還要在兩年內交25萬，分每個季度交3.5萬，相當于每個月要交1.17萬。

（不過聽說現在ZF查的嚴，明暗合同已經變成正規的單合同了。）

3.房貸月供（未來30年每個月要還的錢）

由于合同拆成了兩份，所以我們跟銀行借的錢變成了116萬（本來應該是210萬X0.7=147萬），只能商業貸款（公積金貸款利率會低些，但房地產為了回款快而不接受），上浮利率5%，月供6500左右。

我的小腦袋瓜迅速轉動了起來，月供6500供得起，暗合同每個月的1.17萬咬咬牙也給得起，那現在缺的就是首付的缺口40萬。

03

7天籌集40萬

現在回想起來，我和小丁都是想干就干，靠直覺辦事情的人，從我們打算買房，到看房，到交定金，到交首付款，整個過程都不超過10天。

交完定金5萬后，回來我們也很忐忑，一來不知道去哪里搞錢，二來不知道短時間能不能搞到那么多錢。

我們大概劃分了一下，大約有三種途徑可以籌集：

1.網貸+銀行

這是最簡單能籌集的辦法，比如說我招行信用卡e招貸能貸8萬，其他還有微信的微粒貸、支付寶的借唄等等。

網貸的好處是錢立刻能到賬，壞處是它們都會查個人征信（征信查多了，或貸款記錄多了，會影響銀行決定是否給我們發放購房貸款），其次是根據個人消費習慣，不同平臺能放出的款不一定高，而利息也并不低。

而銀行方面其實是有供給個人使用的消費貸，可以貸出來小幾萬，年化利率低到5.88%的都有。

但考慮到征信問題，同時國家也在嚴厲禁止消費貸流入房地產，我們到最后都沒敢用網貸與銀行貸款。

2.死黨+同學

我們大約找了一下身邊很要好的朋友和同學，人數不多，但都是十幾年的死黨或是能穿同一條褲子的朋友交情。

大多數一聽說我們要買房，二話不說掛掉電話就打錢過來了，利息什么的根本不談。

就這樣5千、1萬、2萬地湊了下，就湊出了10萬。

當然我借錢的時候也許諾2年內還清，最后也做到了。

3.父母+親戚

買房我們家里父母都沒錢出，但愛護我們的親戚幫了一把，借了30萬，同樣許諾2年內還清，也做到了。

總的來說，我們借款過程也是一波三折，現在說來輕松，但一輩子沒開過口問人借錢，第一次張嘴，總是害怕被拒絕，也擔心給人家造成了困擾，不知道自己能借到多少，心里也是七上八下的。

身邊有不少同齡人都是家里給錢買的房子，對比一下，在年輕人剛起步的階段購房，家庭能幫忙真是減緩了莫大的壓力，至少會有底氣很多。

而我也結交了不少和我一樣是白手起家的朋友，這幾年靠自己打拼了好幾套房產的也大有人在，這類人經濟獨立后，往往有更多的主見、更多的主觀能動性，對自己的家庭、事業、未來把控也比較好。

04

怎么還錢，2年消化100萬支出

順利買下房子后，我就徹頭徹尾清空了血槽，從一個今朝有酒今朝醉還想著環球旅行的浪子變成了一個吭哧吭哧干活還錢還貸的耕田老牛。

這一輪折騰下來，不算房貸，我兩年內總欠款65萬。

先算下我每月的固定支出：

房租5000+房貸6500+暗合同11700=23200；

還有欠款40萬，2年還清，折合每個月要還16666；

則不含伙食費，每月固定支出23200+16666=39866。

相當于每個月固定支出，4萬，2年共96萬。

（所以那段時間頭發掉得特別多，笑。）

大家都說要開源節流，節流怎么節都不可能省出4萬來，只能開源（怎么賺錢，下一篇關于副業的和大家聊聊）。

我以前極少會管理自己的財務狀況，有了房子就等于要強制儲蓄，我開始嚴格控制自己的出入賬，并列了一張表格。

這個表格幫我預判了我未來一段時間的現金流，還款節點，在嚴格準守，每個月都月空的情況下，終于把款項都還完了。

（不過誰能想到，一波未平一波又起，我小孩出生進了重癥監護，又得借一大筆錢。）

05

10條血淚教訓結論

實話說，房子買來至今，我沒有得到絲毫的幸福感，也許是因為還沒入住。

房子對我來說，就像是玩游戲中，打BOSS獲得的一個勛章，好看但暫時無用，因為沒有更多的屬性加成（比如生成力提高，融資能力加杠桿等等）。

由于是剛需第一套房，無論房價漲了還是跌了，賣了我也買不起第二套。而從資產/負債的角度分析，這個房子屬于負債，不能帶來正向的現金流。

總的來說，有幾個結論要分享給你：

1.長大成人第一步，就是敢于背負債務和家庭。短時間背負大量債務，讓我養成了強制儲蓄與管控自身財務的習慣，每個月都在固定成本與現金流中周旋。

2.我寫這篇文章并不是為了鼓吹讓你快點去買房，不要被房地產商的75折、88折給帶偏了，而是要根據實際情況來判斷自身。

比如有些人首付是家里給的，月供6000-10000，小兩口家庭月收入如果能達到20000以上，就可以直接買。

比如有些人月供剛好供得起，但首付給不起，借完首付，代表著未來2-4年內生活水平下降（一般房貸占比收入1/3比較好，超過1/2就很危險），固定工資也還不起債，那就要酌情考慮。

3.有錢不一定要買房，去做你更想做的事。買完房后，我才正式開始創業，這兩年在房產中折騰的現金也有100多萬了，而這筆錢放進公司謀求發展的話，說不定早就百萬粉絲以上了，營收規模可以翻幾番，團隊也不會跟著我那么苦。

只怪自己從小沒有家，有了點錢就想先造個家。

無論男女，事業與家庭這桿秤，顧此就會失彼，是永遠不能平衡的。

4.我買的是新房，房子今年4月才交樓，不能住，要給房貸，還得租房，給房租。每月大量的固定支出，讓我這兩年做事謹小慎微，不敢出錯，任何風口來了也不敢砸錢跟，這些折損的機會成本也要算進買房支出里。

5.畢業那年我們住員村，住的房子是老小區的70平，總價150萬，首付45萬，等我們兩年后搬離時，房價已經漲到了300萬。

其實剛畢業時如果能有魄力借40萬，拿下員村的房子，就可以直接升值150萬；而兩年后我們同樣借40萬，買的只能是遙遠黃埔的房子，到現在才升值40-50萬。

借同樣的錢，得到不一樣的結果，財商這東西，能早開竅就早開竅。

6.前面說了這個房子的好處，現在說說壞處，除了消耗了大量的現金流之外，我覺得通勤距離40分鐘還是有點遠，免不了要買車通勤的額外支出。

雖說廣州整體在往東發展，在建金融城、黃埔濱江新城（據說廣州第二CBD），但房子抗跌性肯定是沒市區房子高，升值空間是與人口流入密度是相掛鉤的，市區人口密度肯定高于市郊。

7.珍惜你手上有的3成首付的首套購房名額，因為購房貸款是我們普通人這輩子能借到的時間最長，利息最低的貸款了。

廣州市區目前限購兩套，未婚個人首套房3成首付，第二套房在首套貸款未還清時，首付7成；首套貸款已還清，首付5成。

家庭也是限購兩套，買這套房子的時候我們還沒結婚，所以直接寫了小丁名字。

8.房子不要想著一步到位，像在老家一樣買個140、180平的，在一線大城市不實際，能上車先上車，小步快跑，未來再根據家庭需求更換改善型大戶型住房就好。

也不要總想著地段、學位、配套、戶型等等都要好，一切條件都好的話價格肯定不低（比如我現在住的旁邊那棟16萬一平），在有限的預算內，考慮對你最有用的其中一兩個因素就好。

9.該借錢時借錢，該低頭是低頭，別不好意思，朋友就是用來互相麻煩的，幫助過你的人未來要加倍奉還。

10.“寧買市區老破小，不選城郊新高大”，這句話我正在體會。而這兩年身邊但凡有朋友買房，我都以自己為例子，提醒他們買近一點的“老破小”，至少能立刻入住，短期內壓力不那么大，增值抗跌性也高。

以上就是就是今天絮絮叨叨的血淚史，大大方方與大家談錢、談房，在看超200的話，明天寫一篇關于副業、關于賺錢的那些事兒。

還記得22、23歲那年，年輕人剛出社會最大的迷茫就是貧窮了。

在大城市的我們，房價越高，越窮得心安理得，反正“賺再多也買不起”，反正“我還年輕”，于是對賺錢越來越“佛系”了。

我不佛系，我覺得賺錢很好玩。

談錢并不可恥，金錢是成年人的勛章。

如果一直為生計擔憂，就不會看到生命更長遠的東西，也不敢去試錯，可能永遠無法做自己喜歡的事了。

以戰養戰，賺錢養夢。這是我一直以來的行事方式。

• END -