11月上問答

匿名用戶提問：請問歐大 分析政策有效性一般是怎么樣的思維過程？ （不針對房產） 我的思考路徑是1.先分析界定標準制定難易（比如空置稅很難界定空置標準，比如洗稿就很難界定。）2.經濟學分析可能的效果和反噬 3.分析既得利益可能的阻撓等外力阻礙。思維還不太清晰，歐大有一套自己的方法論嗎？
答：價格會圍繞價值波動，但終究跟隨價值。
“政策”就是那個波動。

匿名用戶提問：歐大，以前聽您提過貨幣大概每年以12-14%速度增長，意味著貨幣是指數性增長？ 這種增長速度會一直維持么？
答：是的
一直

匿名用戶提問：歐大，假設zf取消限購，手上有五套一二線房產、負債率50%、留了兩年月供的人需要怎么做呢？
答：等市場漲一截再拋

匿名用戶提問：請問，現在買房貸款的人多嗎，經常聽說有人全款買房的事情
答：以前是28%
目前似乎是33%，賣100億的樓盤，產生房貸33億。

匿名用戶提問：靠倉位搭配，補回流動性。是啥意思？
答：當你有很多很多套時，可以靠多元化搭配，搭出流動性。
10套同時賣，總有一套賣得出。符合市場熱點。

匿名用戶提問： 歐，有一點不解，你說不要低迷期賣房，但是如果等到上漲周期賣是可以賣到高點的價格，可是同時你再去買別的房子也是漲的呀
答：我們之前早買好了。
上漲周期拋，是為了填窟窿。
多軍窟窿都大得要死。

匿名用戶提問： 歐大，能做零首付或是低首付(一二成)的房子是不是本身意味著大概率是筍盤？
答：貸款可以折算成房價。

匿名用戶提問：歐神 一夫一妻制也可以理解為一種限購吧
答：就是限購。

匿名用戶提問：歐神 您說貨幣補償和產權兌換需要精算，如何精算？以什么為依據？邏輯是什么？ 兌換產權需要三年時間拿到全款房沒有貸款，不應該只爭朝夕拿到錢去買三套貸款房嗎？ 謝神解惑
答：你按三年房價漲+35%做個模型。
包括稅費，杠桿，溢價。

匿名用戶提問：歐大，限貸以后還有機會放開嗎？重獲3成機會
答：有保有壓，放開也是二線得逞。

匿名用戶提問：OD，追求一成首付杠桿還是追求二八的筍好。。兩者相比較的話
答：需精算。
我本人的流派，不喜歡付高額手續費。寧可低杠桿啃筍。

匿名用戶提問： 有一事不明，一般都是抵押或者按揭，那紅本是怎樣曬出來的？不是銀行已經收走了嗎？
答：上海不沒收。
北京可以取回。

匿名用戶提問：歐大，請問為何房租漲的沒有房價快？
答：房租=今年
房價=今年+明年+后年+后后年……
通脹預期下，肯定B漲得快。

匿名用戶提問： od，什么樣的房子才算小艦艇呢？是面積很小很容易變現的嗎？比如本市主力成交價在150-300（今年的）150的就是最好成交的嘍？
答：對的。總價盡量低。

匿名用戶提問：1.為什么有些城市大戶型單價比小戶型還貴，而且還貴不少 2.從長遠來看，后期總價約束越來越明顯，這種城市小戶型單價一定會超過大戶型吧？
答：房價低，總價約束效應不明顯。
也不一定。例如超級富豪聚集曼哈頓。

匿名用戶提問：od，有人欠款現在想用房子抵債，怎么談好？要注意些什么？一般按照鏈家上價格打幾折抵？
答：中國法律不允許欠債還房。
要么他按買賣，低價過戶給你。
要么走法拍。
私下買賣的話，八折。

匿名用戶提問： 歐大，買二手房已經評到九成，但是加上稅費各種費，首付需要將近一半，還有沒有其他方法，降低首付呢。
答：就是這個行規。
除非你評估公司有人。

匿名用戶提問： 歐大，妹妹新買的房子，網簽妹妹和妹夫全上了，多久之后可以更名到一人名下，是否還完按揭才可。需要花錢嗎。他們不想改網簽，bj二套，現在公積金120，改網簽后只能60
答：有貸款的房子，不可以更改產權。
沒貸款婚內更名很便宜。

匿名用戶提問： 毆大，購買一手新房，交首付之后申請按揭，按揭通過了，但需要蠻多一段時間才放款。放款前銀行會再查一次征信（工商銀行），假如那時候我又買了一間房子并顯示了負債或突然多了幾筆信用貸，銀行會不會出了同貸書也會拒絕放貸？還是會要求重新審核我的貸款資格然后導致拒貸？
答：會
要求你按二套，重新簽約。

匿名用戶提問：歐大，近郊新區沒有次新建倉籌碼，如果入手樓梯房怎么樣呢？
答：要看目標購房者。
如果面向外地移一代小白領，那是地命海心的。

匿名用戶提問：歐大，我實際為離婚，但征信上顯示已婚，信息估計來自申信用卡的填表，不影響什么吧？另外離婚后我給媳婦辦了我信用卡的附屬卡，按配偶申請的，也批了。會有隱患嗎（購房資格審查，貸款，抵押）？
答：憑離婚證原件即可。
沒影響

匿名用戶提問：我神萬安！層高4.8米的200平的大平層，戶型朝南，在2樓，早上有陽光，中午和下午被前面的老樓給擋了陽光。而20樓同戶型，層高2.9米，全天有陽光，俯瞰公園湖景一覽無余，令人心曠神怡。目前，20樓的漲價了，單價是2樓的1.15倍，自住該怎么選？ 再者，如果選了4.8米層高的2樓，裝修隔成復式，兩層有些壓抑；不隔，所有房間都是4.8米，連廚房和廁所都是，又覺得有些空。該怎么裝既好看，又不覺得家里太空呢？神有什么建議？謝謝！
答：你問過王馬丁了。既然20F還要反貴，就選2F吧。
4.8米其實不夠，只能做半閣。也就是閣樓=1/2面積。

匿名用戶提問：效哥 單價1.8 總價325的180方頂樓5復6，小區小面積約2.4左右有電梯，但這個頂復沒有電梯，屬于正常價格？ 沒有電梯的5 6樓價格怎么去評估？
答：目前75%
五復六有5～10%折價
大面積有5%折價
總體說，還是便宜的。

匿名用戶提問： 珍稀地段不可復制的豪宅。這個不值得收藏嗎？我喜歡景觀好的房子，每次看到都很心動，忍不住想買。尤其是高樓層的，俯瞰人間繁華，美得讓人心醉。現在對其他消費品都不大感興趣了。但錢包又不夠。想聽聽大神的見解。
答：純消費，CEO貴婦圖個開心吧。

匿名用戶提問：歐大好，相鄰兩個小區，一個所謂高檔小區大部分一百多平單價3w，旁邊一個平民小區都是七十平小戶型單價一萬八九。總層數都11層，都是六年前蓋好的房子（賣的時候大面積那個就貴一些）。這是怎么個情況，不是越小戶型越貴嗎，還是隨著二胎放開反而大面積的受歡迎了？ 高檔小區跑不贏平民小區嗎？
答：水庫就研究這個的。
A大概率跑輸。

匿名用戶提問：歐大好，想同條件下，疊加別墅和平層，建筑面積接近，實得前者多70%，前者比溢價比例是多少？
答：估計140%

匿名用戶提問： 歐大，我是小白，前陣分期買了恒大雅苑的房子，首付已付，資金都是xyk，兩年全款分期的話，也全部得用卡，這樣算資金成本很高，我是不是現在退房最劃算？目前只付了首付款，現在退款的話只損失3萬電商費，多謝毆大。
答：信用卡一年資金成本4%，是最便宜的資金。

匿名用戶提問：歐神，我現在配置不太好，一套住宅，三間商鋪自用。現在還有四百萬現金，兩百多在股市，沒虧，一直盈利。每年收入兩百萬，老婆收入可以忽略不記。你感覺我下階段怎么操作比較好。最近一直在焦慮，投資了黃金，甚至屯一部分白酒。沒有啥好干的啊。
答：構建以房貸為核心粉資產組合包。

匿名用戶提問：請問毆大大，做個抵押經營貸，我剛好有個實體，要經營，需要進貨，我是不是可以用來進貨，然后賣貨的錢不就也等于取現嗎？
答：對的。這樣最好了

匿名用戶提問：歐大 個人按揭房貸只能2次是從哪一年開始的？ 在此之前有多少職業多軍？
答：2009
比今天少5倍

匿名用戶提問：借人房子及名義貸款，用于自己購房，利率6.8%，20年期，給對方每年多少？
答：10%～12%

匿名用戶提問：大大，有個30萬的分期，不上征信，實際利息9%，三年不能提前截斷，合算嗎？ 謝大大
答：9%要的

匿名用戶提問： 毆大，名下已有4套房，如果拆遷再分到3套房放名下，需要每套都繳3%的契稅嗎？
答：契稅都要付的。

匿名用戶提問： 歐大大，為做抵押貸，需要買一家公司，但擔心這家公司之前的債權債務會因此轉嫁給我。 我想問下，還有哪些風險需要規避？如何規避？在合同中怎么注明呢？謝謝大大。
答：沒有辦法完全避免。
通過正規的中介購買，有中介，業主正當職業做保護。
“應收應付，對外擔保”一律由上家承擔。

匿名用戶提問：歐大，如果我借了1000w,利率在8%，十年后還清，哪怕這1000w用來純消費，以目前的通脹率來看，我也是劃算的嗎？
答：對的。“燒鵝烤鴨大法”

匿名用戶提問：OD好，為申辦xyk，50萬定存三月，工中建交可以質押出90%，利率也不高，這樣既有利于辦卡，又提高資金利用率。請教下，質押出來的款： 可以直接轉存另一個銀行？ 還是需要截斷？ 另外需要注意什么？ 謝謝歐大！
答：可以直接網銀轉走。
映像中三年前，全國一刀切質押停止。

匿名用戶提問： 半年內要做抵押貸款，60萬信用卡額度是否要少用？如少用超過5成？
答：主核清空最好
<30%使用率次之

匿名用戶提問：毆大好，能不能xyk頭幾張卡已婚申請，最后一張改回來未婚，這樣就能多一張房票，又能額度大一點。
答：從一開始就未婚申。
信用卡已婚未婚差2分而已。

匿名用戶提問：歐大，購房全款打款付給房東，用的是xyd，沒有截斷，會有問題嗎？謝謝
答：有可能出問題。
銀行問你，很難解釋。
不過信用貸也就幾十萬。干脆還了，重新申請一筆。

匿名用戶提問：我神，您好！我最近，也就是這個10月底，申請了房產DYD，說預計三周放款。而我想最近一個或兩個月內用這資金在SY按揭買一套，請我神幫忙分析一下是否可行？主要是擔心按揭時，銀行是否會追溯資金來源，被認為是首付貸，進而拒絕貸款？甚至是否會被現在的抵押貸銀行追回貸款？因為不了解里面的事情，感覺挺擔心的。還請我神指導一下我的操作方向啊！非常感謝！！！
答：截斷即可。
購房人多核更佳。
手續做干凈。機器拍照全套全。

匿名用戶提問： 歐大，裝修貸。利息5.5厘 等額本息 最高48個月。這樣的利率是6.6%還是13.2%？
答：看具體條文。利息會不會每個月遞減。
一般裝修貸利率都不高。

匿名用戶提問：毆大，銀行是什么邏輯來評估不同時期房產抵押的評估值的？
答：最近六個月平均價。

匿名用戶提問：我今天剛入手有200萬資金，手里總共有230萬資金，沒有開發信用卡。除了四個一二線城市加一起一千萬的房貸抵押貸以外（都是二十到三十年期，剛優化好，不用優化），還有一筆160萬的12%利息不上征信的小額貸，這筆小額貸明年四月份到期。我最近剛辭職沒在工作沒收入。我是先把這部分抵押貸還了，還是再搞一套重慶呢？重慶的銀行看我這狀態會不會負債太高了？我沒其他房票。謝謝歐大。
答：還了能再借出來么。
能復借，就還了吧。

匿名用戶提問：歐神，北京最近什么時機買入比較好？19年春節后會開漲嗎，擔心到時不好上車
答：沒有大漲的跡象。再等等

匿名用戶提問： 歐大，北京明年3月會暴漲么，國家這次肯定放水吧，感覺回到了2015年
答：漲也不似北京龍頭。

匿名用戶提問：歐大，下一次漲幅為何北京沒有可能領漲？感覺北京這次有領漲的跡象呀
答：北京從來不領漲

匿名用戶提問：歐大，有一事不明。同樣200萬，買北京用全款抵押法也是6成貸款，買cq假如貸款也是六成。那杠桿是一樣嗎？只不過面積不同。
答：池子差十倍。
對于大資金是沒辦法的。

匿名用戶提問：北京的小產權房能買么？
答：不能貸款的資產沒有價值。

匿名用戶提問：歐大，沈陽中心地段到3的話，通州大概是什么水平？
答：通州我覺得現在5～6，已經是一步到頂的味道。

匿名用戶提問：歐大，北京六環外的房子（新建的500平起的獨棟）有價值嗎？
答：流動性很差。捂得起可以買便宜的。

匿名用戶提問：歐大:北京現在買多大的標的未來好出手，北京的總價控制多少？在一下波起動北京和上海哪一個先起動？
答：700w左右工薪二房（小三房）最大藍海。
一般上海先

匿名用戶提問： 歐大，小白翻之前的問題，有一點不懂，請問為什么越便宜的漲的越快？還有環境好的小區一般跑輸。我在北京，實在不理解，2001年的時候親戚買了北京西邊世紀城的房子，起價5980元，如今10萬多；一同學03年買的富力城6000多，如今10多。旁邊的差房子漲幅明顯不如，我真沒出來為什么環境好的小區跑輸、越便宜的房子漲得越快？
答：富力城6000時，差房子不足3000.

匿名用戶提問：即將去北京發展，是租房合適還是買房合適？ 手里有500w可以用來買房，該怎么分配呢？如果在北京買房的話該買多大的呢？我是小白一個，麻煩老師了。
答：不是籠統地回答的。
原則上，要搞到1000w以上房貸，才算夠本。
但不一定在北京買。

匿名用戶提問：您好歐神！兩年前從沈陽來到北京居住，在317新政前買北京望京485萬房（賣掉沈城兩套付的首付），目前沈陽有兩套不繁華小商住出租（收益和定期一年存款差不多，不易賣掉除非虧錢），有沈陽公積金。手里現金80w，北京房目前還款無壓力。請問接下來怎么投資收益大。
答：增加貸款，圍繞貸款為中心

匿名用戶提問：od，我有2個bj sfsd，需要用一個去異地買幾套嗎？ 老人票已2N沈陽。收入低，目前無子彈了，卡正在辦。 感覺北京太貴，2個sfsd要用不知道給等何年馬月
答：北京首房首貸很寶貴
先留著，哪怕以后當貸票。

匿名用戶提問：歐神您好！我剛工作兩年，要在北京買套新房，兩個小區： 1. 距離我上班坐地鐵門到門30分鐘的平民小區，算是中等學區房。1000萬可以買南北通透大平層四居室180平，小區里最貴的戶型。 2. 距離我上班地鐵1小時，開車40分鐘的豪宅小區，無學區。1000萬可以買小區里最便宜的南北通透三居室120平，小區里最便宜的房子。該小區大部分房子是三五千萬的獨院。 我父母堅決認為買1生活方便。我認為應該買二，做豪宅小區里最窮的業主，找機會結交富有的鄰居們。增長見識、開拓人脈。 您認為我父母對還是我對？我的想法是太幼稚了嗎？謝謝！
答：A>B
豪宅業主基本不社交。例如我從來見不到章子怡。

匿名用戶提問：od，今天給銀行信貸經理聊天 過60的父母購房 子女擔保 子女工作單位好可以貸30年 北京有哪個做貸款很厲害的貸款公司可以做到這點嗎？
答：就是接力貸啊。偷偷做。
哪個城市，圈內吼。

匿名用戶提問： 毆大，北京，目前手頭有一個1100萬的無貸款住宅和一個600萬的無貸款寫字樓，可以抵押貸-全款-再抵押-還貸大約多少錢的二手房或郊區別墅？
答：住宅55%+寫字樓40%=首付現金
另外要注意月供太高。

匿名用戶提問：可以把父母戶口遷到北京， 全款買入 然后抵押嗎 54大法可以避10%的經濟適用房地價稅嗎？
答：可以。
但你下次賣出，還有10%

匿名用戶提問：歐大麻煩幫助看下是否筍：北京東北三環，5分鐘走到地鐵站，90后帶電梯，住宅，但商電民水，附近原為雞窩，4.55萬/平，南北通透，2-2-1-1所有內墻可拆玩大改造。最近雞窩被執法人員全都趕走關停。
答：十里堡啊，要的

匿名用戶提問：歐神，我今天看了北京國貿陽光100的房子，有一個疑惑跟你請教呀~陽光100這邊100平左右的大兩居根據超朝向樓層不同，報價單價在7-7.5萬。北五環外的上元君庭小區，80平左右的兩居室，報價單價都在8萬以上。100平左右的大兩居單價報價在7.5到8萬元之間，都比陽光100貴。上元君庭對面的萬科星園報價單價更貴一些。這讓我很困惑，都是沒學區的次新校區，憑什么北五環外的上元君庭比國貿最核心位置的陽光100貴呢？這種程度的位置差異不足以讓上元君庭比陽光100便宜個20%嗎？謝謝！
答：所以叫支離破碎的北京市場。
我們推薦也是以國貿為主，并不推薦奧運板塊。

匿名用戶提問： 歐大，bj 94年公房，2016年花了10萬轉成商品房。 65平，西四環。 這種房怎么處置？ 等幾年賣，還是持有？
答：等漲潮賣。

匿名用戶提問：北京五環內豐臺價格洼地，無學區，10年房齡6層板樓65平1居，總價300多點，商貸買的。計劃在東城安定門附近換個房，孩子在這里讀小學，為了離學校近，附近租房，也可以別的地段買。想趁著房價不高換成熱點地區，出租租金高，我繼續租學校附近的，或者大一點兒的（可能預算有限，買不了大的）。手頭沒其他現金，夫妻月入稅后3w多，收入有限。商貸2套首付80%，賣房后有300，再借點兒，貌似只能買500w左右的，是不是這樣？求教歐大我最好的方案是啥？
答：北京絕不做二套。
全款抵押是王道。

匿名用戶提問：首付450，bj，希望用sfsd純投資請問怎么樣比較好，希望貸到600有可能嗎？
答：要找滿五唯一，比較難。選擇面很窄。
一手房要抽簽。
理論上是可以的，說線做淚。

匿名用戶提問： 歐大，你之前說上海最終價格會達到多少單價？另外請問我如果過去上海建倉，我應該去買哪些區域，我想買低單價的，又有潛力的，但對上海一無所知....
答：250000
康城一復地

匿名用戶提問：請問，以目前調控政策及政府權限，是不是二線城市漲幅大于上海及價格靠近上海是正常，以前的價差不一定有參考價值? 畢竟地方政府權限更大，盤子小，更靈活
答：沒有任何卓越，可以天長地久。

匿名用戶提問： 歐大，從發展前景上看，顓橋這個板塊與江橋比如何？泗涇呢？
答：顓橋會漸漸和莘莊連成一體。

匿名用戶提問：我有個辦理上海戶籍的口子，要求最好985或211畢業，最好上海交過2年金，這種不知道有需求沒，大概什么行情。還有個口子非滬戶籍買第二套房的口子，這個不知需求有沒。
答：需求很大，很值錢。

匿名用戶提問：辦上海戶口，啥行情？？
答：70～100w？

匿名用戶提問：歐大，我是魔都的多軍，負債1500多萬，凈資產4300萬，每個月要還款10多萬，實在心力交瘁，工作已經完全沒興趣了，看了水庫也明白了很多真相，和很多人的想法也有點格格不入，幾乎沒有人看多了，歐大你說我就這樣堅持持倉，四五年后在魔都，能到凈A9嘛？謝謝歐大
答：5800w，吃到二輪的話，漲到9000，凈7500

匿名用戶提問：歐神，上海要交20%的遺產稅，如何規避啊？
答：滿五唯一

匿名用戶提問：歐大，在2016年下半年至2017年初sh買入的，即使不算利息，也可能是虧損的。 明年3年還不一定看到希望，是熬到2020還是割肉呢？負現金流每月9萬了。
答：你操作得當，都沒有問題。
貸得出-9的人，就不會怕-9

匿名用戶提問：請問歐神，上海華麗家族匯景天地這個盤怎么樣，是不是符合您的大面積低單價流？ 樓下就是4號線而且還有一個商場，但緊靠南北高架和樓下1-5是酒店式公寓是不是導致它價格一直上不去的主要因素？ 對面的綠地中心聽說2020年全部造好，有大商業和辦公，建成后會對這個盤有多大的漲幅加成？謝謝！
答：我記得是商業產權。*

匿名用戶提問：歐大，SH建倉，可能遇到一套7折筍，已無按揭資格，全款交易。 若能說服賣家先過戶，(等于零首付，我也希望零首付)，產權變更到我名下，我再做抵押（御用貸款中介已提前溝通過），抵押放款后，再把購房款付給賣家。 若賣家需要規定一個到款期限，則購房合同中約定超出期限按照每日年化 X%給與利息補償。 中介建議：公證處做欠款公證。 還有無其他好的方案呢？ A.對雙方公平的方案 B.對我有利的方案 勞煩了，謝謝！
答：建議走54大法。
A拿房子，B拿借條。寫在離婚協議上。

匿名用戶提問：歐大，請問漲幅優先的話，哪種方式更優。1、SH城鄉結合部7成首付；2、內環普宅；3、CQ；4、想辦法解決上海首貸資格；
答：CQ

匿名用戶提問：你好 請問別人欠我錢還不上，他sh有套還有一年才能交易的拆遷房在賣，我能買進嗎？怎么操作能保證一年后安全交易過戶，謝謝
答：先申請財產保全，一年后過戶。

匿名用戶提問：歐大好，共同出資，sfsd女朋友一個人名下上海個人房貸款800萬批了，離貸足還差160萬，在別的銀行可能貸足的情況下還有必要試一試嗎？謝謝（重新批貸涉及到女朋友父母簽字，保守害怕風險極不配合，心真的累）
答：20%差很多了。
時間夠，建議換家銀行試試。

匿名用戶提問： 歐大，重慶因為潛力巨大而且均價比較低，可以長期看好。今年對外地人限購之后，市場交易量下來了，短期看的話未來半年是什么趨勢？如果重慶建倉，什么時間比較合適？
答：漲完歇息。明年繼續漲。

匿名用戶提問： 歐大，您覺得年后重慶走獨立行情會漲還是大部分城市會漲。就如您說6個月房市回暖是指大部分城市嗎?
答：CQ，沈陽都很好，我們完全不慌。
深圳也很好。
上海有概率。
因此嚴格“水庫系”的話，其實日子挺好過的。

匿名用戶提問：歐大，你覺得重慶的房產政策會持續多久消退或者再加碼？
答：已經算待你最溫和的了。

匿名用戶提問：歐大， 為什么重慶一輪漲幅之后就是出現大量的筍盤。 我老家的省會城市，限購兩年了，房價還很堅挺，九折的房子都不多。
答：也沒什么大筍盤。
政府限價的御峰，你根本買不到。

匿名用戶提問： 老大，要不要跟風搶套smbj呀，如果繼續買重慶的話5年后多少平能換smbj一平呀
答：杠桿優于選籌。
沒有任何房子可以跑贏杠桿。

匿名用戶提問： 首房首貸已還清，去cq，算三成，這是一個好的選擇嗎？還有哪些城市還清算三成呢？謝謝歐大
答：很好。
只有一線認房又認貸。

匿名用戶提問： 歐大 只有五十萬。北京首房首貸。 是重慶上車，還是湊湊錢等段時間，買個北京的
答：貸票封存。
先用老人票。

匿名用戶提問：歐大，重慶看了一圈，發現我這種新手無法操作老破大，現在觀念轉去次新，地段好的不少次新都16000+,我是應該往外走買更低點的次新(比如12000-13000的)還是買16000+的呢?
答：二江四岸延伸線

匿名用戶提問：歐親，周末去重慶看看盤，至少您的文章提到最感興趣的是80平方左右單價8000左右的。現在價格上來了，請問，外地建倉客，希望買一些流動性較好的客場樓盤，您建議買啥樣的單價，總價，位置？感謝！！！
答：9012000
二江四岸延伸線*

匿名用戶提問： 歐大，重慶08年的房子漲幅是不是不如次新?
答：沒有這個說法。
成本決定一切。

匿名用戶提問：歐老師您好！16年入手重慶，漲幅可觀。現在向您請教下:兩個核心，打算把第一個核心的房產余值二押出來。真實年利率11%，一年先息后本或者三年等額本息，額度170萬左右。再全款購入cq。明年用另一個核心二押抵消還款，您看可以嗎？有何風險？重慶明年是否值得，冒險使用1年先息后本和三年等額本息這種垃圾產品？謝謝！
答：成本高了，興趣不大。
不如辦卡

匿名用戶提問： 歐大，站在首貸貸足的立場上，是不是可以考慮CQ單價稍高的的盤例如1.5-1.8單價區間的新盤或次新？也許升值比例會略低于1.1-1.3的，但畢竟可以拉足負債
答：隨意。
回報分絕對值和相對比例二種。

匿名用戶提問：歐神，買了重慶攬江雅苑的4樓，98平，無電梯，6樓業主提議裝電梯，預算總共40萬，總共6層，一梯兩戶，假如我4樓花5-6萬，后年賣的話，值得裝嗎？
答：值得
另，電梯不用40

匿名用戶提問：歐大，拿了一筆JYD，下周去重慶試試全款或者按揭，為快速建倉，先全款再擇機抵押，您覺得這樣如何？區位還有什么推薦嗎？有你覺得靠譜的中介或者管家公司嗎？感謝。還有什么其他建議嗎
答：可以。
傾向控制單價，例如12000左右次新。
管家公司概不背書。

匿名用戶提問： 歐大，17年元旦買了套cq江北嘴120房子，交房了，遠程管理不便還沒去接房。是該空置還是裝修出租啊？
答：先空著。
即使出租，也別租給民工。保留逼格。

匿名用戶提問：歐大，現在重慶屬于下跌通道嗎？您覺得最近入手的北濱路四居筍盤要達到小區均價的百分之多少才算安全，也就是不會跌破的價格？重慶如果2021年過春節賣出大概會是現有價格的百分之多少？小白第一次入手重慶，除了在自己本地買過一次婚房頭一次買房，目前建倉500平，全款抵押流均價不到1.4w，基本上都是品質盤，求安慰
答：決戰在345月。
一般九折就可以了，八折已經超級安全。
漲幅一波30～40%

匿名用戶提問： 毆大好，剛剛扯證，但是戶口本還是顯示未婚，據說在cq還可以未婚狀態買房。現在申請xyk的話，是以未婚還是已婚好?已婚會不會更新征信，這樣就少了一張房票?
答：結婚的行為，不會更新征信。
除非你主動填表。

匿名用戶提問：Od，cq已建倉1000平，夫妻名下各有一套按揭，現有樓梯房全款（評66w），商住全款房（評120w），另有2套全款房證還沒辦下來（186w/160w）。現手里現金160，月供5.4W，貸款630W，年入100w左右。我是律師，對資產處置房或者拍賣房能挑選出一些安全標的。請問：針對我的情況1、買新房還是二手或者拍賣房處置房的好（法拍有可能撿漏）？春森彼岸新房建面1.4的，萬科御瀾道二手有1.6w的，可以考慮嗎。 2、抵押的話，貸款中介費1.5%合理嗎？ 3、我的負債最高額能到多少呢？代持不好找，能不能都寫自己名下呢？ 4、現在把手里160用掉還是等其他房子抵押后，整合資金再買大面積低單價？謝謝
答：法拍流隨意，看你的水準。
寰宇天下也有13000起拍的，你知道么。
合理
1000不難
不用等，邊角料做起來。

匿名用戶提問：歐大，北濱路融景城1.7w，春森彼岸2w和長嘉匯2.3w，珊瑚水岸1.6w，長期來看，你更看好哪里？
答：都不好。我寧可再找低價區。

匿名用戶提問：神，有管家在團購御龍天峰一手，1萬8，分期，可以買嗎？
答：我更喜歡9000的。

匿名用戶提問：歐神安，二線全款和貸款有幾套，也LH了，我手上現金還有幾百，貸票不好找，親朋好友也都沒貸票。先全款3-4套CQ。再把手里全款或結清貸款的一套一套dyd。操作OK吧？是每全款一套就趕緊抵押出來，還是全款把現金打完，再一套一套抵押？
答：Hold得住的話，就買完幾套，再一起抵押。

匿名用戶提問：歐大，有個重慶房，因貸款被拒后房東反悔不賣，起訴要求法院過戶，因未按期打入首付款和中介補充協議未補充蓋章等原因，導致官司敗訴，請問，還有贏的可能嗎？另如何拿回定金，或中介費和貸款服務費？原房東現不配合解除合同，所以鏈家以此為由不退。
答：如果事實是你違約，則一敗涂地

匿名用戶提問： OS,年底生娃，cq去不了，要提前先交社保么？明天春節前趕不上會錯過多少漲輻？
答：交啊。
三個月社保，只不過幾千元。
稍微漲一點，就是保險費的幾十倍。

匿名用戶提問： 歐大，準備做j戶口本破重慶三無貸款，會有什么風險？會觸犯偽造國家公文的法律嗎？還是只停留在銀行不批貸款層面？
答：上限貸款收回

匿名用戶提問：歐大，cq高考政審，我有點慌啊……，會不會唱red？建倉需要再觀察嗎？
答：不清楚，靜觀繼續發展。
反正這事和地產無關。

匿名用戶提問：未來半年入手的話，什么樣的人適合cq，什么樣的人適合sy？回顧了下您對小資金量投資者的回答，發現用戶問這兩個之間對比的話，往往您給的回答是明確的其中一個，但每次的答案卻可能不同。麻煩給大家詳細剖析下？優缺點，適合人群啥的，謝謝！
答：CQ 60w數量級，沈陽20w數量級，金額還是有點區別的。
另外，南方人建議去CQ，北方人建議去沈陽。

匿名用戶提問：歐神你好，未來三至五年沈陽房價能達到多少錢一平米？
答：不預測漲幅。追長春起碼的。

匿名用戶提問：沈陽適合大規模買入嗎？并且常持嗎？
答：適合，尤其7000～8000區段。

匿名用戶提問： 沈陽現在買二手房，限售5年嗎？
答：限售

匿名用戶提問：OD，求問sy大學新城邊戶頂樓95平送95平送還送30平閣間65w，這樣的房產有什么問題沒
答：要的

匿名用戶提問：你好！坐標沈陽，鐵西一環內萬科翡翠之光，想買110多平但是只有頂34層和2層，14500一平，其余樓層16000＋，不知道是否值得這個價格，2層和頂層不會選，周邊有其他樓盤推薦嗎，本地人父母住附近不想離太遠
答：34F試試

匿名用戶提問：OD，sy西堤國際，頂樓7k，非重點學區房，是9、10號雙地鐵明年4月開，可入嗎
答：感覺還可以。值得去現場看看。

匿名用戶提問：貸票允許的情況下，sy恒大雅苑不是最優選擇，全款的價格，可以并發三套了，是嗎？
答：全款有83折。

匿名用戶提問：OD，明天就去沈陽看二手房了，求在總結下那些房打七折才可買，邊房？一樓？還是什么
答：看房200套，體系自然明。

匿名用戶提問： 歐神好！目標SY籌款中。石家莊二三環間有一套110平多層頂樓無電梯唯一自住房（房齡15年，50年產權），還剩按揭55W（利率為基準利率九折）。有3種籌款方案：一是出售該房投資SY，自己租房住。但目前因限購，多層頂樓無電梯老房只能割肉賣120W，單價1.1W，比去年高峰少賣30~40W，該方案獲得資金120-55=65W。二是該房做DYD，已問中介，可貸出90W，方式為20年等額本息年化6.84利率，但貸款尾款多，還需墊資55W。因此僅獲增量資金90-55=35。方案3：多辦XYK，但近一年建行XYK小額欠款連續三月逾期，也難再辦新卡，手頭額度只有2、3萬。不知如何更好，望歐大指點，不勝感激！
答：C. 開個新核辦卡。

匿名用戶提問：我神，五月份買的沈陽馬總花園貸款至今沒下來，天天心急如焚，但是委托給中介貸款中介，說能搞定，就收了幾萬塊錢，然后就是銀行那說負債高，不給批，一直拖到現在，如果拖下去再貸款下不來，最后開發商會不會讓我們把退給房啊？我們要是不退，又不給全款，是不是要打官司了？~
答：如果是KFS指定銀行，不用太擔心。
如果自己找的銀行，要抓緊了。
貸款是買家責任，買家錯。
你找的哪個貸款中介，明盤。

匿名用戶提問：神，空閑下來算了下近一年買房子花費出去的成本，真的不算不知道一算嚇一跳，主場杭州一套的抵押中介費，外加重慶三套的稅費+抵押中介費+中介費+近一年來回重慶沈陽等地的機票已經快25w了，這都抵上我兩年的工資了。還沒算上沈陽的一些團購費。感嘆炒菜真的不好炒！
答：主要是杭州抵押貴吧。
一般總稅費控制在7%以內。

匿名用戶提問：歐大，杭州已經進入下行期，上半年剛入的一套零首付房子要出掉嗎？賣掉利潤能有100左右，拿著等下一個周期感覺會攤薄利潤。大面積低單價帶好學區地鐵，但是算近郊。
答：沒事少折騰，稅很高的。

匿名用戶提問： 歐大，接下來如果在杭州建倉，單價成本控制在多少為宜?
答：4
越低越好

匿名用戶提問：請教歐大，未來南京杭州房價的空間會大于上海嗎？
答：已經和上海很接近了。難道要超過上海？

匿名用戶提問：歐神，坐標zz，三環內2002年的地鐵口樓梯房老破大，六樓七樓頂樓復式，沒有電梯，送露臺，223平米，法拍房150萬，周圍正常樓層在1.3_1.5萬一平米的價格，敢入手嗎？主要擔心房齡太老，沒有電梯，加上面積太大，謝歐大大
答：鄭州能正常住人的，7000/m怕什么。
經濟不用發展了，樓市不用向前了。
以后遍地4～5w的時代。

匿名用戶提問：請問明燈對鄭州的未來是否看好。長期看與武漢比誰的漲幅潛力更大？房價會到武漢的幾成？
答：鄭州20%所得稅
no zuo no die

匿名用戶提問：燈塔，坐標鄭州，以鄭州為主場可行？還是需要跟著去cq？另外感覺鄭州今年沒漲啊，貸款利率上浮30%了。
答：鄭州一般，要看你的主場加成程度了。

匿名用戶提問：請教歐大，坐標zz，有一套內購房名額，110平的三方，周邊單價2.3w左右，這個內部價1.4萬，要加40w轉讓費，房子位置很好，不想錯過這個機會，為了不用自己sfsd的名額，可否選擇公積金貸款，這樣不上征信，也不影響去外地買房？或者是找朋友代持；兩個的區別就是資金成本不一樣。
答：純公積金貸款，在鄭州查得到，外省首房首貸
至于值不值得買，另一個話題了。40w茶水費也不少。

匿名用戶提問：歐大，請問鄭州目前可以入手嗎？春節前想為老人買一套養老的，同時求中介冒泡哈，謝謝
答：沒到啟動期。

匿名用戶提問：歐神，第一次入手老破大，有點緊張，坐標zz，2002年樓梯房，頂樓復式，有點漏水，可以做到零首付，但是鄭州以后個稅也比較高，有百分之二十，請問歐神，值得入手嗎？
答：低單價就入。
這些缺點都不算事。

匿名用戶提問：求問歐大，手上有100萬現金，主場昆明，還能貸款，是買昆明還是沈陽？
答：就主場吧

匿名用戶提問：我神，有關注過xinjiang的房產嘛，現在大概3k。2025后，萬國來朝，這里會不會也是大機會？祝順利。
答：烏魯木齊不止。
非烏魯木齊無價值。

匿名用戶提問：石家莊一套房子這次大漲最高的時候達到過兩萬三，現在一萬七，樓下萬達明年開業。 賣掉石家莊換成都天府新區地鐵房。 這樣操作合適么？時間點應該選擇什么時間？
答：不合適。
原則上不置換。
置換也不會買天府新區。

匿名用戶提問：歐大，您覺得蘇州的房價10-15年后和南京的差價比會變大還是變小？我的自住房今年已漲了不少。但投資好像您不太看好。
答：國進民退，看好省會。

匿名用戶提問：歐大:桂林的住宅現在可以投資嗎？好像一直沒怎么漲、均價5，6千
答：沒考察過。桂林市區很渣的。

匿名用戶提問：歐大:天津16年按揭2套房，有必要賣掉，入cq，sy 嗎？您對天津后市怎么看？
答：沒必要，少折騰

匿名用戶提問：歐神好，關于南京的中期發展問題，想和您請教一下： 1、提升南京首位度目標在執行中的力度，能否達到將江蘇省大部分資源傾向于分配給南京，例如重大項目、政策等，使得南京受到的扶持力度遠超蘇州； 2、會否出現重大戰略性變化，例如調整或擴大南京的行政區劃等，之前有傳言鎮江市下屬的句容將并入南京； 3、對于南京土著而言，如果南京、重慶均可以建倉的話，是否還應當持續加倉南京，以南京為重倉（例如與重慶倉位按七三比例分配）。 謝謝！
答：會
會
控制成本，二三萬板塊還可以的。

匿名用戶提問：歐大你說的成都下跌中，是指短期下跌中，長線還是看漲的吧。畢竟超發的貨幣在這里
答：不如CQ

匿名用戶提問： 歐大，浙江縣城，父母自住，看了一套自建房，土地面積200平方，其中共用面積50平方（幾戶人家共用一個小院子做停車場），建筑面積150平方，造了2層，第3層不計面積。想問下這種這么估值？跟高層這種建面多，土地面積少的房屋相比？
答：沒法估值，不在同一個體系。
甚至也不是按建面/m估。
就是按幢估。鄉親能出多少錢，就是多少錢。

匿名用戶提問： 歐大，你好。廣州某高校校內商業房，90年代樓梯房5萬一平，2000年電梯房7萬一平。杠桿50%。這樣的房子為什么能漲這么快（10年由1萬漲為5萬），現在還適合投資嗎？
答：廣州7w瘋了，換個板塊吧。

匿名用戶提問：歐大，貸款中介底薪2000元，主要電話銷售陌生拜訪，感覺挺low的，歐美企業底薪10000元，感覺挺高大上的，兩個工作哪個好？感覺后者容易辦信用卡，前者可能比較自由，有利于炒房和以后的貸款。我在后者混個一年把卡辦完，接著去前者，你覺得怎么樣？還是說，在歐美企業混著也不錯。
答：A不是貸款中介。

匿名用戶提問：歐大，燈塔。麻煩問下，坐標鄭州，全職做二房東，可行？起步資金大概多少啊？
答：利潤很微薄。
幾十套，也就賺十幾萬一個月。

匿名用戶提問：請問os，2018又快過去了，這一年除了買兩套房以外碌碌無為，整天就是混日子。感覺這種狀態可能是做人沒什么目標導致的，于是給自己設定了一堆小任務，賺錢看書看房之類的。再深入想一下，其實這些事也不太想做，真正熱愛的事情根本不需要定目標。現在生活中就是缺乏那種熱情迸發，一往無前的嗜好。該咋辦呢？謝謝。
答：我多羨慕你啊。
你明年再買二套，后年56套，就沒這閑心了。

匿名用戶提問：歐神好，移民美國的話，國內買賣房子收入要交稅么。這樣的話移美就很不劃算了。是不是因為國內混的不好，才想移民的呢。謝謝。
答：要
正確
只有SB才移民美國。

匿名用戶提問：老大，日本房產崩盤的根本原因是因為土地私產，沒人護盤嗎？否則是因為什么？
答：因為放開供應了。