據海外華人媒體報道：2017年4月5日，多倫多房產局公布的最新數據顯示，3月大多倫多地區的住宅地產銷量同比上漲17.7%，其中公寓和獨棟住宅的銷量漲幅最大。大多倫多地區的平均房價較去年同期攀升33.2%，為1989年2月以來的最大單月漲幅。獨立屋平均價格更直逼120萬加幣。
上圖顯示：彭博財經報告顯示多倫多樓市異常強勁
然而一片看漲之聲之中卻傳來不和諧的聲音。據消息人士透露，加拿大最大的華人基金投資公司鼎新資本（Goldenwise Capital）正在布局大力做空加拿大地產行業。鼎新資本是一家總部設于多倫多市中心金融區的低調對沖基金投資公司，管理資產規模估計在數億美金。 其投資團隊以華人為主，大部分有海外名校留學和華爾街工作背景。目前是加拿大最大的華人基金投資管理公司，為全球金融機構和高凈值投資者管理投資。鼎新資本團隊的歷史業績優異，從2008年至今連續9年無論熊市牛市每年盈利，尤其在過去幾次金融危機期間不僅盈利，而且收益優異。
筆者調研發現鼎新資本對加拿大房產行業的戰略布局已有時日，公司的新聞稿顯示他們的投研團隊人員過去一年多在地產領域有顯著增加。近期又有兩位資深地產行業投資人士加入，一位是來自加拿大最大的保險投資集團（一家加拿大的大型上市保險公司，管理300億美金的資產，是黑莓手機的控股股東），另一位是來自于一家意大利的地產PE投資基金公司。
步入2017年加拿大多倫多房地產市場異常強勁，核心地區的房價過去兩個月以來以天計價，每天一個價，幾乎每個房子都面臨眾多買家競價。曾經的眾多地產買家觀望者和房市空頭都紛紛改口，異口同聲的認同，多倫多房價永遠漲下去。在這個時點鼎新資本的異常舉動讓地產行業投資者浮想聯翩。很容易讓人聯想到2008年金融危機前的美國房產市場。
大空頭 （The Big Short）
“別人笑我太瘋癲，我笑別人看不穿”。
這是電影《大空頭（The Big Short）》中對沖基金大鱷的真實寫照。如果你看過《大空頭》這部電影，或者讀過原著，你一定會明白在房地產泡沫破碎前的一剎那，是多么千載難逢的賺錢時機。
眼光獨到的對沖基金投資天才，在2007年美國信貸風暴前夜看穿了地產泡沫下的虛假繁榮，用金融工具做空地產次貸斬獲巨額收益，成為極少數在2008全球金融危機中大量獲利的投資梟雄。十年后的今天，加拿大出現同樣的歷史性機遇嗎？
愈演愈烈的加拿大房地產泡沫？
眾多數據顯示加拿大房產泡沫似乎已經危在旦夕，與十年前的美國市場有太多相似之處。
這場地產泡沫最早從溫哥華開始，在過去的三年中，溫哥華房屋價格一度和今天的多倫多一樣飛速飆升。而如今在政府的管控條例下，溫哥華的房市的成交量已大幅凍結……加拿大房地產協會的數據顯示，在持續兩年的攀升之后，大溫哥華地區的平均房屋價格在2016年一月份達到了104萬加幣。但房屋價格走勢從2016年年中起轉而向下，截至2017年的一月，平均房屋價格僅為87.8萬加元，僅僅一年時間房屋價格下降19%。
而當今的多倫多正如之前的溫哥華，房產泡沫不斷膨脹，前年房屋價格上漲15%之后，去年房屋價格又瘋狂上漲22%，到2017年一月份，大多倫多地區的平均房價攀升至77.1萬加元，比去年同期上漲了14萬加元。
炒房美夢即將消失？
在北美一旦房價增漲速度超過居民的收入水平，通常下房價上漲形勢將不會持續太久。由房價增速超出居民的收入增漲，造成家庭負債率高企正是2007年次貸危機爆發前夜美國市場的狀況。如今，我們在加拿大看到了同樣的景象。
下圖向我們展示了美國和加拿大房屋價格均價相對居民收入中位數的指數（倍數），房價越高，指數（倍數）越高。從圖中可以看出，美國的房價在2005年至2007年期間幾乎飆升至居民平均收入的六倍之高，現如今加拿大也到了相似的境地，指數（倍數）高達5.76。
與此同時，加拿大居民的負債率也上升至空前水平，和當年美國居民有一拼。如下圖所示，加拿大居民負債所占可支配收入比例逾年上升，已經達到了2008年美國金融危機時的水平，相比美國2008年后居民負債率逐步下降，加拿大居民的負債率依然保持上升態勢，到如今可謂日積月累，積勞成疾，遠遠超過了美國。
當家庭債務不斷增加，居民也將逐漸喪失還貸的能力。美國次貸危機發生時，上百萬的美國居民因無法還貸而選擇“棄房”離家出走，這番景象很可能也會發生在加拿大。
根據統計局數據，多倫多地區近年平均人口增速為1.6%，新進人口所帶來的資金量不足以支撐整個多倫多地區房地產市場如此之快的增速，泡沫的存在幾乎已是所有人心照不宣的共識，破裂的陰影已經逐漸開始籠罩。
面臨失控的房價，加拿大安省政府也承受著巨大的壓力和民眾的指責。過去一年不僅房價暴漲，連公寓出租房的租金也大幅上漲，讓眾多普通工薪中產階級面臨無家可歸的局面。年輕人更是看不得未來人生的希望。
而北美金融市場的現狀，似乎也并不足以支持如此“欣欣向榮”的房地產市場。在本周三（4月5日）最新發布的美聯儲會議紀要中，有幾位聯儲官員特別提到美股指數處在高位，代表金融環境過度寬松，部分資產類別估值有虛高的泡沫現象。一些聯儲官員指出，美股價格上漲主要受企業減稅預期和投資者的風險承受能力提高影響，并不是對經濟增長預期抬高所致，導致金融類股的表現格外優異。他們認為，一旦股指掉頭下挫甚至遭遇盤整，將為部分地區聯儲的經濟預測模型帶來下行壓力。言論令美股三大指數在收盤前一度全線轉跌。
投資大師橡樹資本（Oaktree）主席霍華德·馬克思（Howard Marks）曾說過，一個資產泡沫破滅存在兩個條件：價格夠高和杠桿夠大。加拿大居民加的杠桿在任何標準下都算夠高，而價格也已經到了非常高的水平。時間上判斷泡沫破滅十分困難，我們寄希望從日本和美國的房產泡沫破滅時間來看，一半要經歷6-7年的快速增長以及2倍到2.75倍的價格漲幅。下面的第二圖刻畫了多倫多地區在過去7年左右的漲幅，大約在2.3倍左右。如果歷史能說明一些事情，加拿大房產泡沫破滅時刻似乎已經咫尺可見。有人常說“This time is different”, 而我們看來，當資產泡沫破滅的時候，This time is still the same.
如何做空加拿大地產行業？
加拿大5大銀行壟斷著加拿大的銀行業。皇家銀行(股票代碼：RY)， 道明銀行（TD），帝國商業銀行（CM），蒙特利爾銀行（BMO），豐業銀行（BNS）占銀行業的85%左右的份額。全加拿大的房屋抵押貸款，大約1.6萬億加元的規模，絕大部分也來自這五大銀行。事實上，穆迪公司去年就警告如果加拿大住房市場經歷一次中等規模的下跌（35%左右），5大銀行會承受超過170多億加元的損失。而歷史上看，加拿大銀行業從19世紀以來尚未經歷像樣的金融危機，而房價的大幅下跌可能深刻改變這個歷史。如果細究，RBC持有的Uninsured住房貸款占規管資本的5.4倍以上，可謂銀行中的房貸最大戶。
另外，一些非銀行抵押房貸機構早已成為華爾街對沖基金手里的獵物。Home Capital Group Inc.就是其中之一。該公司從銀行和其他金融機構獲得短期貸款，然后非常激進的放貸給購房者。在對沖基金的壓力下，公司去年承認放出了至少20億加幣的“造假房貸”(Fraud Mortgage),高管還涉嫌內幕交易。股價過去兩年也是大幅下滑，市值縮水將近一半（下圖）。另外值得關注的公司，是加拿大最大房貸保險公司Genworth MI Canada，公司被做空的股票數量近期已經達到歷史最高。
看多，看空？鹿死誰手？
在多倫多房價大漲若干年后，所有的房市空頭專家都紛紛改口，異口同聲的認定，多倫多房價會永遠漲下去。眾多的地產買家依然在瘋狂的進行競價買房。加拿大各類房產行業機構依然在鼓吹“買房最好的時機是昨天，其次是今天”。但加拿大各地的組織已經開始游說并施壓政府盡快出臺管控政策。如今加拿大最大的華人基金投資公司已開始布局做空地產。究竟鹿死誰手？我們拭目以待！
