我國公寓租賃行業的市場空間有多大？
① 根據測算，截至2015年，我國公寓租賃市場規模已達1.14萬億，其中一二線城市規模超過5200億，占比46%。
? ? 預計到2020年租賃市場規模將達到1.95萬億，2030年將達到4.20萬億，屆時一二線城市規模合計將達2.26萬億，占比提升至54%；
② 從一線城市自身結構看，租房面積占存量房屋總面積的24%，租房在一線城市已成為常態。
品牌公寓（住房租賃機構）的發展現狀如何？
① 目前品牌公寓占整體租賃市場比重略超1%，遠低于發達國家25-30%的平均水平，但預計未來可破千億；
② 知名公寓大多發源自一線城市，但正在向二線核心城市加速下沉；
② 行業大多數公寓還未實現規模化成本優勢，尚未盈利。
影響長租公寓盈利的關鍵要素有哪些？何種模式的長租公寓盈利更高？
① 規模、品牌、空臵率、融資成本是影響長租公寓盈利能力的四大要素；
② 集中式公寓的房源成本、裝修成本以及管理成本更低，盈利能力優于分散式公寓；但存在資金要求量大、優質房源難獲取的痛點。
行業目前呈現何種發展趨勢？
在政府政策和金融市場的支持下，行業已出現三類發展模式：
① 第一類模式以輕資產方式打造標準化的高端公寓產品，最大化賺取品牌溢價，典型的代表為新派公寓；
② 第二類模式以引流為導向，長租公寓公司的盈利主要來自于增值服務、科技孵化等衍生業務，代表性的公司包括自如、YOU+；
③ 第三類模式的核心是先租后售，公司本質并不指望公寓租賃賺錢，而是希望以公寓租賃蓄客，帶動房屋銷售，典型的代表是萬科在重慶“西九?萬科驛”。
投資建議與投資標的
我們認為，目前租賃市場的發展格局中有三類公司最為受益：
① 房地產服務商類公司，推薦世聯行，建議關注國創高新、昆百大。
② 長租公寓SAAS系統提供商公司，推薦三六五網。
③ 率先布局長租公寓的房地產開發商，推薦萬科，建議關注龍湖地產、旭輝控股集團。
