這節課是對房地產價格的一個小結，和價格這個大模塊的一個總結。

1.大城市平均房價還有上升余地

薛老師對房地產市場的幾點看法：

第一，基本面的決定因素是供給與需求

大城市因為集聚、因為人們喜歡聚在一塊，而且這個集聚過程還遠遠沒有完成，我們對比歐洲、美國、日本等等發達國家的集聚程度，我們還有相當一段距離，我們的城市還會進一步集聚。

因為大城市里的機會更多，分工更細，生活品質更高，人們還是會往這些地方遷移過去，所以這些地方的平均房價可能還有上升的余地。

第二，房價決定了地價，而不是地價決定了房價。

第三，房價上升有正面的因素，也有反面的因素。正面的因素如城市越來越好，設施越來越齊備，政府提供的服務越來越周到，等等這些因素，都是使得房屋價格上升的正面的原因

我們不應該為了僅僅讓房價下跌而讓它下跌，比如說，霧霾是一個不好的因素，如果城市保持高度的霧霾，房價肯定會下跌，那我們不能說霧霾可以讓房價下跌，你就說霧霾是好的。

房價上升也有一些負面的因素，比方說“容積率”還不夠高，也就是說房子還可以建得再密一點，這樣市場提供的房源就會更豐富，房價就會有下跌的余地。(加大供給)

房屋的交易不夠頻繁，除了大產權房還有小產權房，如果都能進入流通，都能合法，那么房屋的平均價格也會大幅度下降。（加深了解）

第四,我們不應該把投資需求和使用需求對立起來。投資需求是以使用需求為基礎的，沒有投資者會在沒有人要的爛地上面做投資的。投資者看重的是未來的使用需求，那些打擊投資需求的政策，最終也會打擊到未來的使用需求。

2.中美房價租售比的差異

關于房子是買還是不買，薛老師的回答如下：

在美國，如果一幢房子的月租金是一千塊錢的話，大概乘以200就是這幢房子目前的售價。而在中國，這個數字要變成600。也就是說，中國房屋的租售比，要比美國的低得多。

從值不值的角度看，一間房子是買的還是租的，享受到的房屋服務是完全一樣的。唯一不同的是，買房的人比租房的人多一張房產證。這時候買房的人付出的代價，要比租房的人付出的代價高三倍。所以，如果你要的僅僅是居住服務，那租房要比買房合算多了。當然，如果買房還看重這套房子可能附帶的戶口，學區等功能，則另當別論。

如果要的是投資的回報，看著別人不斷地、一年一年因為房價在漲而賺錢，你忍不住要投身到投資的行列里面去，那你去買房。

3.旅居地產不值得購買

有不少人到了外面旅游，看到一個地方喜歡，就說要在這個地方買個房，以后經常過來玩，還可以在這里養老。于是，看見喜歡的地方就買個房。其實這樣的想法也是有問題的。

首先，你是打算以后所有的假期都在跟這個房子上耗著嗎？如果你需要的僅僅是居住的需求，而不是為了投資，那用這些錢都可以讓你住最豪華的酒店了，而且世界各地哪個酒店都能住，哪個地方都能去。

4.價格協調人與人之間的關系

下面是對價格這整個單元所學內容的總結。過去的四個禮拜，學習了價格的理論和應用。

首先是關于人的基本需求和偏好。每個人的需求和偏好是可以排序的，但人與人之間的偏好需求不可以比較。就是說人與人之間的效用不可以比較，所以我們就用價格的方式來進行相互的協調。

價格的三個基本作用：

1.以最直接、最節儉、最有效的方式向需要的人及相關的人傳遞關于稀缺性的信號。

2.指導人們根據稀缺性的信號來安排生產方式。

3.指導產品的分配

這三個作用中，第三個作用最重要，決定了餅能做多大。

5.價高者得是最有效的競爭方式

我們還學習了人與人之間競爭稀缺資源的各種方式。競爭的方法有很多，有靠武力、論資排輩、先到先得、智力、人際關系、政治手腕的強弱等等方法。還有一種就是出價高低來分配。

這些所有的分配方式都沒有辦法做到公平，也沒有哪一種方法比另一種更公平，因為不同的規則有不同的贏家，不同的輸家。但是按價格高低來決定分配的方式，比起其他的方式更有效，因為這種方式所導致的無謂損失最小，因競爭產生的資源耗散也是最少。

當每個人都努力賺錢的時候，他們總的來說，賺錢的辦法，就只能是向別人提供愿意付費的服務，人與人在競爭稀缺資源的同時，就產生了一個正面的副效應，就是他們創造了新的社會財富，被別人認可的、別人愿意付費的社會財富。

用出價的辦法來競爭是最有效的。（這也是一塊試金石，試試身邊人的認知水平）

6.過剩與短缺均源于價格管制

還討論了短缺和過剩這兩種獨特的價格現象。不論是短缺還是過剩，都不是因為供給或者需求發生變化，而是價格受到人為干預。

短缺是價格被人為壓低以后，人們不得不采取其他非價格的方式，才能獲得他們的需求的一種現象。

過剩則是那些賣東西的人，供給者不得不采取其他非價格方式才能把產品成功地賣出去的一種社會現象。

而不論是短缺或過剩，都會導致大量無謂的耗損，解決辦法很簡單：就是解除價格管制。

7.沒有任何人可以控制市場價格

那么，如果什么都要看價格的話，那窮人應該怎么辦。

我們說幫助窮人更好的辦法，不是去干預商品的價格，而是給窮人錢，讓他們拿錢去購買他們所需要的產品。這樣既能夠補貼窮人，同時也不會影響市場機制發揮它的正常效用。

經濟學家哈羅德.德姆塞茨，他在討論到價格的時候說過一句話，作為價格這個大模塊學習的結束語。

他說，從亞當.斯密到歐文.費雪，半個世紀的經濟學成就，就是建立了一個高度分權的抽象模型，其中沒有任何人可以控制價格或其他重要的市場指標。

這句話概括了經濟學發展150多年的最基本的教訓。

課后思考題：針對德姆塞茨的這句話，談談你的感受。

我的感想是，人與人之間就像一個拉環扣住一個拉環，每個人都是一只看不見的手身臨其中，而沒辦法像上帝一樣俯瞰眾人。