人們通常說的房屋存在質量問題，指房屋達不到法定或約定的質量標準，存在質量缺陷。從總體上分，房屋質量問題大致有三類：違規質量問題，違約質量問題，使用質量問題。
1、違規房屋質量問題
違規房屋質量問題，是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。
這類房屋質量問題是目前最常見，也最容易引發糾紛的一類質量問題。
包括：屋面漏雨；煙道、排氣孔道、風道不通；室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；門窗開關不靈或縫隙超過規范規定；廁所、廚房、洗澡間倒坡積水；內墻板潛水，陽臺積水；水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；室內上下水、供熱系統管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落；室內外上下水管道漏水、堵塞；鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體結構及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范和設計要求，室內氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標等等。
對于這類房屋質量問題，毫無疑問，應由開發商向購房人承擔法律責任，包括：修理、退房、換房、賠償等。但開發商究竟應當以何種方式承擔法律責任，購房人與開發商之間往往存在嚴重分歧，從而引發糾紛。
案例一：張女士從某開發商處購買了一套商品房，但人住1年后，即發現承重墻體出現多條裂縫，張女士即找開發商要求退房并賠償裝修損失，但開發商認為，該房屋已經驗收合格，且張女士入住前也進行過驗收，此后，張女士進行了裝修，該裂縫應屬裝修不慎所致，且沒有對其居住安全造成根本影響，同意為其修理，但拒絕退房。雙方多次交涉，均未能達成一致，張女士訴至法院，法院經審理后認為，該房屋處于保修期內，開發商無法證明張女士裝修時已對承重結構進行過拆改，因此，該房承重墻出現裂縫應屬房屋質量不合格，且裂縫超過了相應標準，對購房人的居住安全造成了不利影響。因此，判令開發商退房并向張女士返還房款、裝修款及相應利息。
案例二：李先生購買了一套公寓，交房時，由于李先生在國外，故未能按期辦理人住手續。1年后，李先生回國，領取鑰匙人住。在人住3個月后，該室廚房熱水管突然脫落，由于當時李先生不在家，漏水漫人客廳，淹壞了鋪設的木地板。李先生認為該房屋質量不合格，訴至法院，要求開發商承擔賠償責任。但開發商認為，該房屋已經竣工驗收合格，且1年前即已向李先生發出入住通知，是由于李先生自身原因未辦理人住手續，應視為已經交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，因此，目前已過保修期，開發商不應當再承擔任何責任。法院經審理后，認為，雖然1年前開發商即向李先生發出交房通知，但由于李先生未對該房進行驗收，該房屋的保修期應從李先生實際人住日起算，因此，開發商應為李先生修理水管并承擔賠償責任。
上述兩起糾紛均是房屋出現質量問題后，開發商不愿承擔相應責任引發的。在實踐中，如果開發商能夠切實本著服務業主，質量至上的態度，勇于承擔責任，妥善解決出現的問題，糾紛是完全可以避免的。
2、違約房屋質量問題
這類房屋質量問題是指開發商交付的房屋達不到承諾的質量標準。
案例一：某開發商在樓書中承諾，其開發的樓盤將使用通力牌電梯，但在交房時，業主卻發現，使用的電梯品牌并非是通力牌。部分業主認為，現使用的電梯在價格及品質上均遠遠低于通力牌電梯，于是訴至法院，要求開發商退還部分房款。但開發商認為，樓書僅是宣傳資料，其不等同于合同，對雙方不具有必然約束力，并且，是因為在安裝時沒有購買到通力牌電梯，為不影響工期，才使用了其他品牌代替，現有電梯在性能上并不低于通力牌電梯，沒有任何質量缺陷，開發商不應當承擔法律責任。法院經審理后認為，由于雙方沒有就電梯品牌及能否使用替代品等問題進行明確約定，且業主無法證明開發商現使用的電梯存在較之通力牌電梯存在明顯質量缺陷，因此，業主要求開發商退還部分房款的要求缺乏依據，法院不予以支持。
案例二：某開發商在與購房人簽訂的合同中約定使用的空調品牌是三菱，但沒有就空調產地及規格等具體事項進行約定。交房后，部分業主認為，該樓盤使用的空調是國產三菱空調，但根據該樓盤的售價，其應當使用日本原裝三菱空調，且規格應高于現裝空調，開發商已構成房屋質量違約，要求開發商退補兩種空調的差價。由于開發商拒絕，業主訴至法院。法院審理后，認為，由于雙方并沒有就空調產地規格等進行明確約定，開發商使用的空調符合合同約定的品牌，因此駁回了業主的訴訟請求。
這類糾紛既是房屋質量糾紛也是違約糾紛，其基礎是雙方的自由約定。要避免這類糾紛，關鍵在于買賣雙方提高合同意識，在簽訂合同時，就相關問題及責任承擔等作出明確約定，從而避免糾紛，減少矛盾。
3、使用房屋質量問題
這類質量問題實際上并非開發商提供的房屋或設備存在質量缺陷，而是由于購房人沒有按照要求使用相關設備，從而使其達不到正常使用功能，甚至演變為質量缺陷。對于這類所謂的房屋質量問題，應當由購房人(或使用人)自行承擔相應責任。
案例一：陳小姐購買了一套經濟適用房，辦理入住手續后，陳小姐并沒有實際居住。某天，陳小姐突然接到通知，其涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水。陳小姐趕回去一看，其室內裝修的木地板已被泡壞，并且，其樓下業主也因此受到了嚴重損失。陳小姐訴至法院，認為涼臺上安裝的水管不符合保溫要求，要求開發商承擔賠償責任。法院在審理中查明，該房屋采用的是獨立供暖系統，涼臺上的水管是采暖鍋爐的進水管。開發商在交付的住宅使用說明書中已明確提示，冬季應當使供暖鍋爐處于低溫運行狀態，如果不使用，應將入戶總給水閥關閉并排空水管內余水，以避免涼臺上的鍋爐水管凍裂漏水，物業公司也作了類似通知。由于陳小姐沒有按要求使用鍋爐，也沒有按要求關閉人戶總給水閥，才導致損害事件發生，因此，陳小姐應當對自身損失及由此引起的他人損失承擔賠償責任，開發商不承擔責任。
購房人在取得房屋所有權的同時，也應當履行按要求使用房屋及相關設備，保證其正常運行的義務，以避免給他人及自身造成損失。?
