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? ? ? ? 隨著共享經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，WeWork作為新的聯(lián)合辦公趨勢(shì)，不僅是硅谷投資者趨之若鶩的獨(dú)角獸，也是我們新時(shí)代年輕人(WeGeneration)研究新型辦公方式的重點(diǎn)對(duì)象之一。下面我將從公司創(chuàng)建歷史，公司規(guī)模、公司投資者、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)模式以及現(xiàn)階段WeWork的戰(zhàn)略方向和挑戰(zhàn)來(lái)對(duì)WeWork進(jìn)行具體的介紹。
? ? ? · 公司創(chuàng)建故事
? ? ? ?2008年，建筑師Miguel Mckelvey和Adam Neumann 在紐約在朋友的聚會(huì)中認(rèn)識(shí)，由于興趣相投和目標(biāo)一致，兩個(gè)人決定在紐約創(chuàng)辦一家聯(lián)合辦公的office，幫助一些freelance and startups在新的辦公場(chǎng)所進(jìn)行有效的工作。 命運(yùn)同時(shí)也眷顧著這兩個(gè)幸運(yùn)兒，2008年美國(guó)發(fā)生次貸經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多辦公族不得接受辭職或是被裁員的路徑，選擇自己在家創(chuàng)業(yè)。并且由于金融危機(jī)影響，大量商用辦公大樓的租金下滑，這為Miguel 和Adam以較為廉價(jià)的租金拿下了布魯克林的商用大樓奠定基礎(chǔ)。聯(lián)合辦公的想法在當(dāng)時(shí)還十分新穎，所以這個(gè)商業(yè)模式也受到當(dāng)時(shí)的landord的懷疑和挑戰(zhàn)，Miguel和Adam 連夜趕出了公司發(fā)展計(jì)劃書(shū)并且說(shuō)服landord 和他們簽下15-20年租金合約。Miguel 之前一直是Retail store( American Apparel) 建筑師，他后面承包了公司設(shè)計(jì)工作并且擔(dān)當(dāng)公司chief creative officer 職位。Adam,這個(gè)充滿魅力和樂(lè)觀精神的大男孩，是Wework的CEO和代言人,也把自己的旺盛精力和想法注入Wework（當(dāng)時(shí)是GreenDesk) 并且感染團(tuán)隊(duì)。
? ? ? ? ?2010年，由于公司資金短缺和合伙人商業(yè)模式調(diào)整，他們決定把GreenDesk 出售并各自獲得一大筆資金。這兩個(gè)公司合伙人依然相信聯(lián)合辦公模式可行，于是決定在紐約SOHO地區(qū)成立第一家WeWork.并將“eco-friendly coworking space" 理念注入了這家新創(chuàng)公司。
Interview: why did you name this company as WeWork?
M: We wanted to create a community that we can work, we can live, we can do anything here~?
·公司規(guī)模
? ? ? ?WeWork 已經(jīng)在全球21個(gè)國(guó)家58個(gè)城市建立了255個(gè)辦公地點(diǎn)。其中公司重點(diǎn)市場(chǎng)目標(biāo)是美國(guó)本土和新興的亞洲市場(chǎng)。在亞洲，WeWork也受到本土投資人的青睞，并且通過(guò)兼并和購(gòu)買(mǎi)不斷增加市場(chǎng)份額。
-Japan 在東京，WeWork和Softbank合作，成立了WeWork Japan,并且軟銀擁有WeWork Japan 50% 的股份。
-China WeWork目前已經(jīng)在上海重要的商業(yè)中心地段成立了5家辦公地點(diǎn)。并且他們?cè)谛碌囊惠喨谫Y中，獲得投資者$500M 用于中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)拓和與發(fā)展。
-Singapore WeWork 收購(gòu)其本土競(jìng)爭(zhēng)者Spacemob 并預(yù)計(jì)將在新加坡成立第一家新的辦公地點(diǎn),幫助WeWork開(kāi)拓東南亞市場(chǎng)。
? ? ? ? ?此外，WeWork也十分看重印度市場(chǎng)，尤其是印度一些小的科技創(chuàng)業(yè)公司發(fā)展，對(duì)共享辦公的需求增加，所以WeWork創(chuàng)始人和投資者看好WeWork在印度市場(chǎng)的發(fā)展。
·公司投資者
? ? ? ? 直至2017年9月，WeWork估值已經(jīng)升至$20 Billion, 這家科技和商用辦公相結(jié)合的獨(dú)角獸目前收到的融資大概在USD1.7 billion，其中有以投資銀行為代表的 J.P Mogan 和 Goldman Sachs. 也有以投資科技創(chuàng)業(yè)公司聞名的VC Benchmark和SoftBank。 在中國(guó)，私募基金公司弘毅投資也同樣把資金投給了WeWork.
·設(shè)計(jì)特點(diǎn)
? ? ? ? ? WeWork在地點(diǎn)選擇上主要考慮：地點(diǎn)，商業(yè)機(jī)會(huì)，社交網(wǎng)絡(luò)價(jià)值，私人辦公空間和成本。一般來(lái)說(shuō)，WeWork會(huì)在這個(gè)城市的繁華商業(yè)中心地段整體租賃空間，重新設(shè)計(jì)后加上差價(jià)分租出去給Freelance和小型創(chuàng)業(yè)公司。從而減少創(chuàng)業(yè)公司的行政管理成本，使他們能集中時(shí)間精力放在本身的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中來(lái)。當(dāng)然了，顧客本身也得為這種便利的辦公方式交納不菲的會(huì)員費(fèi)。
-WeWork將建筑重新設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為充滿創(chuàng)造力、專(zhuān)注且富有協(xié)作精神的活力環(huán)境。從而提高客戶的辦公積極性和辦公效率。
-客戶可以完全專(zhuān)注于自己的工作，其他的瑣事都交給WeWork。可以盡情享受前臺(tái)服務(wù)、各類(lèi)設(shè)施、茶點(diǎn)以及更多便利。
-可容納2至25人的會(huì)議空間，配備齊全的A/V（音頻／視頻）設(shè)備，在定制壁紙和高品質(zhì)桌椅等令人愉悅的細(xì)節(jié)中增強(qiáng)你的工作體驗(yàn)。
·商業(yè)模式
-線上會(huì)員項(xiàng)目，通過(guò)加入WeWork會(huì)員（$45/Per Month)，獲得WeWok線上平臺(tái)的數(shù)據(jù)支持，從全球網(wǎng)絡(luò)中挖掘新商業(yè)機(jī)遇和合作機(jī)會(huì)。
-從個(gè)人到企業(yè)，WeWork提供三種辦公空間選擇：移動(dòng)工位——為自由職業(yè)者及遠(yuǎn)程辦公人士提供靈活的辦公空間（$220)；固定工位——擁有一張專(zhuān)屬客戶的辦公桌（$325)；私人辦公室——設(shè)施齊備的獨(dú)立空間（$450)。
-WeWork利用自身數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，并且雇傭商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)人才和與其他企業(yè)合作，為會(huì)員提供財(cái)務(wù)，法務(wù)，品牌推廣等業(yè)務(wù)幫助，并收取咨詢(xún)費(fèi)用。
·WeWork 未來(lái)發(fā)展機(jī)遇
-大企業(yè)客戶,擴(kuò)大收入來(lái)源
? ? ? ?WeWork初始的客戶目標(biāo)人群是Freelance and Startups，這些客戶特點(diǎn)辦公靈活，和WeWork 共享辦公的理念相符，但是，由于經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定等因素，這些公司無(wú)法為WeWork 帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因此，WeWork現(xiàn)階段將目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)那些擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的大型公司。通過(guò)提供有效的辦公空間和咨詢(xún)服務(wù)，幫助大型公司提高生產(chǎn)率。目前，WeWork 已經(jīng)擁有與IBM、GE等長(zhǎng)期合作合約，期望實(shí)現(xiàn)未來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流的目標(biāo)。
-數(shù)據(jù)加持，服務(wù)為王
? ? ? ?WeWork不僅僅是一家地產(chǎn)公司，同時(shí)也是一家數(shù)據(jù)公司。在多家創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)駐WeWork 實(shí)現(xiàn)共享辦公，相應(yīng)地，WeWork 收集這些客戶數(shù)據(jù)，并且利用有效的數(shù)據(jù)分析幫助這些公司更好的經(jīng)營(yíng)，挖掘新的合作機(jī)會(huì)和銷(xiāo)售渠道。也為其他未來(lái)潛在客戶提供經(jīng)驗(yàn)咨詢(xún)。
? ? ? 同時(shí)，WeWork將更加注重客戶的服務(wù)體驗(yàn)，這家公司通過(guò)和一系列其他軟件公司合作，購(gòu)買(mǎi)Office、Salesforce等辦公軟件，幫助客戶提高辦公效率。
-增加商業(yè)合作機(jī)遇，提高用戶體驗(yàn)
? ? ? ? 在超過(guò)150,000會(huì)員的社交平臺(tái)上，WeWork可以找到志同道合的伙伴，從社區(qū)和全球網(wǎng)絡(luò)中獲得咨詢(xún)和商業(yè)機(jī)遇。并且WeWork提供豐富的線下活動(dòng)為客戶打造一個(gè)強(qiáng)大而多元的團(tuán)隊(duì)文化。并且為商業(yè)合作和私人關(guān)系發(fā)展提供契機(jī)。
-發(fā)展新項(xiàng)目WeLive
? ? ?? 在大力發(fā)展聯(lián)合辦公的同時(shí)，WeWork也發(fā)展新的項(xiàng)目WeLive以實(shí)現(xiàn)新的收入增長(zhǎng)方式。2016年，以結(jié)合辦公和住宿打包式服務(wù)WeLive 開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)。這個(gè)有點(diǎn)類(lèi)似大學(xué)宿舍，你們可以共享居住空間實(shí)現(xiàn)居住，打掃，做飯和其他的群體活動(dòng)。
-不同市場(chǎng)，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)
? ? ? ?由于全球市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定性，WeWork在全球不同地區(qū)增加新的辦公地點(diǎn)，當(dāng)北美市場(chǎng)低迷的時(shí)候，WeWork可以通過(guò)在亞洲市場(chǎng)的擴(kuò)張和發(fā)展降低收入風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，如果全球經(jīng)濟(jì)上行，WeWork可以通過(guò)有效商業(yè)模式，吸引更多客戶。如果市場(chǎng)下行，WeWork可以獲得更強(qiáng)的土地議價(jià)權(quán)，可以以較低的土地租金獲得較好的商業(yè)地段的租賃權(quán)。
·WeWork 面臨的挑戰(zhàn)
-客戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
? ? ? ? WeWork目前主要客戶是個(gè)人和小型創(chuàng)業(yè)公司，這些客戶存在很高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，WeWork得以迅速的發(fā)展原因之一是08年次貸危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定發(fā)展，小企業(yè)尤其一些新型科技創(chuàng)業(yè)公司對(duì)辦公空間需求增加，一旦科技泡沫破滅，WeWork將會(huì)失去大批的創(chuàng)業(yè)客戶，同時(shí)承擔(dān)著巨額的租賃成本（簽的長(zhǎng)期租賃合同）。
-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
? ? ? 面對(duì)聯(lián)合辦公這塊巨大的蛋糕 ，市場(chǎng)當(dāng)然不會(huì)只有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，目前和WeWork經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)似的有Regus、優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO等。在中國(guó)，有著豐富商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的本地公司有著更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)獲得價(jià)格低廉的商用辦公大樓而且他們也更為了解當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)公司的特點(diǎn)，提供適合中國(guó)本土創(chuàng)業(yè)公司的辦公場(chǎng)所同時(shí)租賃的價(jià)格也更為低廉。
-成本（盈利）-（巨大的租金成本、人力和科技投入成本）
? ? ? ?WeWork的定位是高端社群，并且地段也以城市的CBD為辦公選址地點(diǎn)，這需要巨大的前期租金投入。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,WeWork想要實(shí)現(xiàn)維護(hù)現(xiàn)有客戶以及吸引新客戶的目標(biāo)，離不開(kāi)大量的科技和人才投入。目前這家公司還是一家以租賃辦公為主的地產(chǎn)公司。如何吸引技術(shù)人才，并將如AI技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)公司運(yùn)營(yíng)，減少管理混亂和提高客戶公司運(yùn)營(yíng)效率，達(dá)到WeWork和企業(yè)客戶共贏的目標(biāo)？這也將是WeWork面臨的巨大的挑戰(zhàn)之一。
