作者:盧佑喬
全球最大的共同工作空間（Coworking Spaces）WeWork于8月7日宣布將在韓國(guó)和東南亞投資5億美元，加速拓展國(guó)際市場(chǎng)。本身未擁有任何房產(chǎn)的WeWork，如何藉由出租辦公空間，6年內(nèi)躋身紐約最有價(jià)值新創(chuàng)企業(yè)？
創(chuàng)新點(diǎn)：共同工作空間的最大價(jià)值，不是有形的空間，而是無(wú)形的人脈。
WeWork創(chuàng)辦人Adam Neumann，創(chuàng)業(yè)前在嬰兒服飾公司Krawlers工作，并在工作的大樓內(nèi)認(rèn)識(shí)了建筑師Miguel McKelvey，兩人發(fā)現(xiàn)這棟大樓里有些空間長(zhǎng)期閑置，于是興起了共同工作空間的念頭，在2008年創(chuàng)立了WeWork的前身──位于布魯克林區(qū)的綠色商辦Green Desk。
圖說(shuō)：WeWork創(chuàng)辦人之一Adam Neumann
事實(shí)上，共同工作空間的概念早就存在，商辦、工商大樓滿街林立，但兩位創(chuàng)辦人將「工作以外」的因素納入考量，Green Desk主打環(huán)保、永續(xù)，結(jié)合社交和休閑，迅速在紐約打響知名度。
Green Desk起步后不久，他們發(fā)現(xiàn)真正讓客戶著迷的不是環(huán)保概念，而是「工作社區(qū)」的氛圍，客戶想要一個(gè)能提升工作效率、讓工作者自在快樂(lè)的環(huán)境。于是2010年他們賣掉Green Desk，WeWork于紐約SOHO區(qū)正式成立。
1.人人都想要硅谷辦公室，但不是人人都能到硅谷上班
圖說(shuō)：WeWork倫敦共同工作空間
Adam Neumann和Miguel McKelvey先租下一層辦公空間或整棟大樓，再將同個(gè)平面隔間并加以裝潢，最后出租給自由業(yè)者、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)或大型企業(yè)。乍看之下WeWork的運(yùn)作方式很像二房東，但他們不只是出租空間這么簡(jiǎn)單。
WeWork了解當(dāng)前創(chuàng)業(yè)風(fēng)氣盛行，大家都向往硅谷巨頭Google、Facebook的開(kāi)放式辦公空間，然而「人人都想要硅谷辦公室，但不是人人都能到硅谷上班」，因此WeWork的使命便定位在提供顧客一個(gè)舒適、自在、對(duì)工作加分的空間！
兩位創(chuàng)辦人專業(yè)分工，Adam Neumann負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理、建筑師出身的Miguel McKelvey則擔(dān)起空間設(shè)計(jì)重任，將每個(gè)空間設(shè)計(jì)成時(shí)髦、充滿活力、創(chuàng)意的「硅谷風(fēng)格」辦公室，并利用透明隔間讓空間在視覺(jué)上更為寬敞，也方便租戶們彼此認(rèn)識(shí)交流。
圖說(shuō)：WeWork透明辦公隔間
WeWork提供多種尺寸的辦公空間，從一小張辦公桌、開(kāi)放式辦公區(qū)到私人辦公室，讓客戶依需求選擇最適方案。所有辦公空間配有無(wú)線網(wǎng)路、客廳、咖啡、啤酒、廚房以及各種辦公設(shè)備，租戶可以穿著輕便、甚至帶寵物來(lái)上班。
美國(guó)彭博社（Bloomberg）記者Andrew Rice從事自由業(yè)作家十多年，一年前他加入WeWork，并形容他在曼哈頓Varick Street大樓租用的空間像家小酒館，深色木桌、皮椅配上錯(cuò)視風(fēng)壁紙和紅色天鵝絨布簾，不只空間有情調(diào)，每天還有Happy hour提供各式酒品，讓租戶結(jié)束一天的工作后，可以到吧臺(tái)小酌、聊天。
這就是WeWork的魅力所在，當(dāng)工作環(huán)境變得時(shí)髦又便利、四周充滿讓人紓壓的設(shè)施，上班就不再沉悶無(wú)趣。WeWork結(jié)合辦公、娛樂(lè)和社交，成功吸引來(lái)自金融、法律、科技、媒體、藝術(shù)等各行各業(yè)公司「入住」。目前WeWork已在全球30座城市、90多個(gè)位置設(shè)點(diǎn)，更積極往中國(guó)、印度發(fā)展，大型企業(yè)如微軟、戴爾、通用電氣等都是WeWork租戶！
2. 不只是空間租賃，更是創(chuàng)業(yè)社群
讓W(xué)eWork在共享空間產(chǎn)業(yè)脫穎而出的第二個(gè)原因，是他們透過(guò)共享工作空間，提供租戶一個(gè)跨領(lǐng)域、跨產(chǎn)業(yè)的人脈網(wǎng)絡(luò)與創(chuàng)業(yè)社群。
對(duì)創(chuàng)業(yè)者而言，集思廣益、腦力激蕩是創(chuàng)新靈感的來(lái)源，而WeWork在全球各地已有超過(guò)8萬(wàn)位會(huì)員，只要你注冊(cè)成為WeWork租戶，便能輕松享有這8萬(wàn)人的社群網(wǎng)絡(luò)。WeWork推出同名APP，租戶可以透過(guò)APP和網(wǎng)路平臺(tái)分享故事或拋出問(wèn)題，廣納各方人士意見(jiàn)。此外，每棟WeWork大樓都有「社區(qū)經(jīng)理」（Community Manager），負(fù)責(zé)安排交流活動(dòng)，例如瑜珈課、讀書會(huì)、品酒會(huì)、桌球賽或派對(duì)，社區(qū)經(jīng)理也會(huì)主動(dòng)介紹租戶們認(rèn)識(shí)。
圖說(shuō)：WeWork APP介面與功能
在這里每個(gè)人來(lái)自不同背景，卻對(duì)工作、創(chuàng)業(yè)有相同熱情，透過(guò)WeWork你很可能結(jié)交志同道合的伙伴、尋找合作廠商，甚至認(rèn)識(shí)未來(lái)的老板或投資人。WeWork有如實(shí)體社群網(wǎng)站，且人脈網(wǎng)絡(luò)比Facebook、Linkedin更具體精確，這些軟性附加價(jià)值使WeWork辦公空間炙手可熱，也讓租戶一再續(xù)約！
根據(jù)華爾街日?qǐng)?bào)（Wall Street Journal），以審計(jì)與管理顧問(wèn)聞名的國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所KPMG，在曼哈頓約有50名員工使用WeWork大樓辦公，里頭所有員工穿著T-shirt、圍繞長(zhǎng)形木桌與白板做事，愜意的氣氛讓人很難想像這是KPMG。
現(xiàn)為KPMG研究員兼顧問(wèn)的David Pessah分享他親身的有趣經(jīng)歷：兩年前他任職于一間只有4人的新創(chuàng)公司，他們的辦公室正巧和KPMG在同層WeWork大樓，大樓內(nèi)KPMG自在的工作氛圍，顛覆了他對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)肅、緊繃的刻板印象。有天在電梯內(nèi)遇到KPMG總監(jiān)，兩人相談甚歡，于是David Pessah就在WeWork大樓內(nèi)獲得了現(xiàn)在的工作！
圖說(shuō)：WeWork曼哈頓辦公空間
單從辦公室租賃的角度來(lái)看，WeWork的收費(fèi)貴得驚人，一張專用辦公桌月租350美元起、一間私人辦公室450美元起，價(jià)格依地點(diǎn)而異，例如位于曼哈頓的8人辦公室月租就要6250美元！
但在大都市如倫敦、紐約的WeWork大樓八成以上客滿，空出來(lái)的位置也會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)出租，因?yàn)槌丝臻g租賃，加入WeWork對(duì)內(nèi)提升團(tuán)隊(duì)向心力、對(duì)外建立業(yè)界人脈以及WeWork社群歸屬感，若將這些無(wú)形價(jià)值納入考量，目前的收費(fèi)實(shí)在劃算！
3.WeWork用這三步驟建立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
WeWork雖然佳評(píng)如潮，卻也面臨財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的質(zhì)疑和抨擊。WeWork獲利主要來(lái)自租金，但批評(píng)者認(rèn)為這種二房東的套利行為無(wú)法長(zhǎng)期發(fā)展，且WeWork不少用戶屬于新創(chuàng)企業(yè)，倘若新創(chuàng)市場(chǎng)有大型波動(dòng)，這些用戶難以募資，便付不出租金。
面對(duì)質(zhì)疑，WeWork并不畏懼，因?yàn)樗眠@三步驟成功建立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：首先，為了有效分散風(fēng)險(xiǎn)，WeWork只有一小部分的租戶是以創(chuàng)投資金為基礎(chǔ)的新創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，大部分租戶是比較穩(wěn)定成熟的企業(yè)。
另外，WeWork也會(huì)故意讓租戶的類型變得更多元，這樣的用戶組成才能有效分散市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
減少風(fēng)險(xiǎn)是第一步，為了留住更多租戶，WeWork第二步是花費(fèi)精力投入營(yíng)造租戶的合作默契和歸屬感，WeWork讓租戶可以透過(guò)線上APP或是線下舉辦的實(shí)體活動(dòng)，建立跨產(chǎn)業(yè)、跨國(guó)界的交流。
當(dāng)租戶透過(guò)WeWork建立人脈后，若改向其他公司租用空間，便等于放棄在WeWork經(jīng)營(yíng)的社交圈。WeWork透過(guò)這種方式成功培養(yǎng)了很多忠實(shí)租戶。
扎穩(wěn)根基后，WeWork最后一步就是擴(kuò)大規(guī)模，它選擇多角經(jīng)營(yíng)的方式。WeWork表示它們的目標(biāo)是為辦公空間制訂營(yíng)運(yùn)計(jì)畫，為這些空間帶來(lái)更多價(jià)值，像是提供租戶不同產(chǎn)業(yè)的資訊交流，結(jié)交更多人脈等等。WeWork不像傳統(tǒng)房產(chǎn)公司意在銷售或出租空間。創(chuàng)辦人Adam Neumann更以「WeWork共享街區(qū)、社區(qū)」（”WeNeighborhoods” or a “WeStreet”）為未來(lái)愿景。
WeWork的多角化經(jīng)營(yíng)，除了共同工作空間，更計(jì)畫在大都會(huì)區(qū)如華盛頓和紐約推出WeLive共享公寓（co-living apartments），其概念是位于WeWork辦公室樓上的微型公寓（micro apartments），結(jié)合腳踏車停放區(qū)和花園、圖書館等休閑區(qū)域，讓共享空間變得更多元有趣，借此觸及更多租戶。
從控制風(fēng)險(xiǎn)，到扎穩(wěn)根基，最后再擴(kuò)大規(guī)模，WeWork
