最近因為給求租的大學生推薦長租公寓，突然發現一個很有意思的現象：“我將平面布置圖發給他們。所有的人都能一眼挑出那個最貴的房間，而最便宜房間是被詢問次數最多的。“

我突發奇想：是不是可以寫點關于什么是“好”房型的文章？

但是“好”的標準很寬泛，我想套用上海的“經濟適用房”的概念來闡述。

經濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

而我此次將從經濟性和實用性作為考核的出發點，再結合一些維度來考核。

1.電梯房

有些人喜歡電梯房，而有些人對電梯房有本能的抗拒。

喜歡的人理由很簡單：

a.搬東西方便

b.樓層高，視野好，空氣新鮮

c.老了以后上下樓方便

。。。

不喜歡的人理由也很充分：

a.電梯房的得房率低，不劃算

b.我不喜歡住的高，真要有點突發情況，跑都沒地方跑

c.上班等電梯慢死了

d.電梯太不安全了，經常出現夾住人的情況

e.使用費用太高，不劃算

。。。

正反兩方說的都不無道理。其實是不是電梯房，到底有多少部電梯，是有國家規范明文規定的。

a.在上海，6層以上是必須設置電梯的，14層以上必須設置2部電梯。（現在要求4層以上設置電梯）

b.另外我還要引出一個容積率的概念。

容積率是指一個地塊的地上計容總建筑面積與用地面積的比率。（但某些項地上面積是不計入的，如架空層等）

容積率越高，意味著樓層越高，（上海的住宅容積率極限是2.5）。

給一些經驗參考值（排除極端變態情況）：

0.3以下，獨棟別墅

0.5以下, ?類獨棟別墅

0.7以下，聯排別墅

1.0以下，6層（多層）

1.5以下，11層（中高層）

1.8以下，18層（高層）

2.5 以下，24-33層

開發商都追求利益最大化，所以會在同一塊地塊上采用產品組合，這樣可以產生比較大的溢價空間。“同一塊地上，別墅總比公寓賣的貴”，普遍遵循這樣一個簡單的邏輯。

容積率越高，靠近市中心的概率就越大。

因為市區的地塊相對稀缺，拆遷等成本比較高，如果不在上面多造樓，盈利堪憂。

那電梯房這個問題的選擇就比較容易了，如果你想靠近中心，生活便利，那么電梯房的選擇面比較大。反之，你喜歡郊野生活的，那么非電梯房也是個不錯的選擇。

2.得房率

這其實是營銷上的一個概念，很不“正經”的一個說法。我想用一個術語使用面積系數來闡述這個問題。

套型建筑面積（房產證上就是這個面積）是指單套的套內使用面積除以標準層（多套）的使用面積系數

使用面積系數=各套內使用面積之和/總建筑面積(含大堂等公攤面積)×100%

給一些經驗參考值（排除極端變態情況）：

80%?±，多層

65-72%?±, ?高層

所以當中介再給你推薦，這個房子有90%的得房率的時候，你就只能“呵呵”了。

影響標準層使用面積系數的影響因素。

a.樓層越低，系數越高，套內使用面積越多

b.標準層面積越大，系數越高，套內使用面積越多

c.標準層戶數越多，系數越高，套內使用面積越多

3.一梯幾戶

“經常會聽到說，你買的是一梯幾戶啊？”

這里闡述2個概念

第一個是樓層與樓梯數量的關系。（以單元式為例）

11F以下（含），1部開敞式樓梯。

18F以下（含），1部封閉樓梯。

18F以上，2部防煙樓梯。

樓層與電梯數量的關系。（詳上文）

第二個是平層幾戶的概念。

a.標準層上戶數越少，品質越高，相應的使用面積系數越低

b.標準層上超過3戶都為創新產品，超過5戶將會與宿舍品質看齊（廣東地區除外）

4.躍層

躍層的概念不應該在經濟適用的房型里出現，我說個另類的產品。其實原設計是悶頂或者閣樓，但因為家里實在太小，就把原來的這塊打開來使用。一般情況層高不會高（2.1米左右），使用空間都是斜45度，但是了勝于無。能做出很多有趣的空間。

5.揚灰層

相信部分人在買房時都聽過“9-11層是揚灰層”這個說法，也確實有一部分人相信，就像有人堅定地相信“成龍”姓“成”一樣。

在魔都，PM2.5啥的都是浮云，更不要說揚灰層了，買個房是那么容易的一個事情嗎？

6.頂層漏水

風吹雨淋的，這確實不算小概率事件。在頂層的風光確實無比旖旎，但是也將為此付出不少代價。一方面售價上貴了好幾萬，另一方面后期的能耗和使用費用會增加不少，因為它是和空氣接觸最多的一層。

7.邊套外墻滲水

大面的外墻脫落現象主要是因為滲水引起的。很多小區連漏水點都找不到，住戶苦不堪言，也不算是小概率事件。

未完待續。。。