假設你是初次接觸樓市的普通人且資金不足，認知缺乏，打算投資50萬，現在擺在你面前有兩個選擇：A選擇回報30萬，自有資金回報率30除以50=60%；B選擇回報100萬，自有資金回報率200%。

相信很多人，毫不猶豫就選擇了B項

以上全錯！

現實世界的邏輯是：高回報率的投資往往風險巨大，且發生概率很低。

2元買彩票中獎500萬這種事只有在媒體中才會頻繁發生，真實世界中是極少出現的。

在房產投資中，投資率回報巨大的房子，一般都是“鬼牌”。例如大面積、拆遷房、高層復式、兇宅、戶型畸形、送地下室、路旁有高壓線等房子，買來的時候價格非常低，一旦漲起來，收益非常可觀。但普通投資者認知有限，尚未建立成熟的價格評估坐標系，貿然進入，很容易“洼地”變“坑地”，套牢幾年。

適合普通投資者的房產是中規中矩、確定能賺錢的，哪怕賺得不多，只要賺錢了，后面就有機會滾動資金，繼續建倉。所以應該選擇主流的房產，容易升值套現。

資產價格就是對風險的定價，風險越大，價格越低；風險越小，價格越高，投資就是用風險置換收益。

風險高，意味回報的發生概率低；風險低，意味著回報的發生概率高。普通投資者，應該舍棄風險，換取相對確定的收益。

收益=回報率*發生概率

我們替換一下，現在你有90%的概率賺30萬和10%的概率賺100萬，請問你又會選擇哪一個？

這時，相信大部分人都會選擇：A

樓市團長曾經講過：普通投資者，累積現金的前期階段，相比回報率，概率更為重要。因為高概率意味著可以反復操作，滾動投資，復利回報。

有90%的概率賺30萬，那么我們只需要連續做4次就有可能獲利120萬，比追求10%概率的100萬容易多了。

因此，在樓市投資中，人生第一套房一定要賺錢，追求確定性的回報。只要賺錢，你就能一套變兩套，兩套變三套，從此走上了裂變之路。

如果第一套不賺錢，那么自己也會心灰意冷，從此看淡樓市，家人也不會支持你繼續投資，你會面臨巨大的壓力。

如果第一套虧錢，還背著債務，后面你更沒法玩了。

只要籌碼未輸光，就能繼續等待機會；如果籌碼沒了，就要下賭桌了。

從正面來看，現實中第一套賺錢了有什么作用呢？

這時，你的父母會贊賞你，甚至他們會把多年積蓄拿出來給你運作，身邊的兄弟也會籌資跟你一起買，幫你過橋。最后整個家族幾乎人人一套房，真正的“先讓一部分人富起來，最終實現共同富裕”

我們都知道，帶領軍隊有一個原則：初戰務求必勝”，第一次打勝了，士氣大振，后面就非常好辦了。

但這還不夠，第一次勝了，有部分士兵會認為是偶然因素，但如果你接下來連打三場都是勝仗，那么所有人都會對你充滿信任。信任意味著你能調動更多的人力、物力。

既然概率重要，第一套一定要賺錢，那么哪種類型的房產比較確定能夠賺錢呢？

為了套險，樓市團長投資思路并不追逐熱點區域以及短期回報。而是在低估區域購入單價足夠低的大面積。通過未來城市價值的發展和輪動補漲，依靠長期的堅守來獲得幅度比率上的增值回報。資產組織的航母，主要是以大面積低單價為主。

在一線城市貸票、房票珍貴的前提下，大面積意味著一套等于兩套，一次貸足幾百萬。（所謂貸票，就是央行規定個人同時在供的住房按揭不能超過2個，也就是用一個少一個，稱為貸票。房票，一般是限購城市的說法，例如深圳家庭限購二套。不限購的城市，有錢就能買，房票無限）

但是大面積、低單價是以犧牲一切來換取高回報率的，它不適合資金缺乏、認知不足的普通投資者。

如果90平剛需戶型二手房3個月能夠賣出套現，那么大面積就要6個月以上。

大面積、低單價流派以犧牲流動性，甚至犧牲一切來滿足漲幅，用6個月來等候相同口味買家出現，并且面積大導致總價高，供樓壓力也相應加大，普通投資者能不能長期持有等到暴漲那一天，也是一個問題。

那么普通投資者適合哪個流派呢？

樓市團長認為是：剛需上車流

剛需上車流派，大部分選擇符合以下條件的房子建倉：

1、住宅

2、90-110平三房

3、地鐵或交通干道沿線

4、城郊結合部

5、新盤或次新盤

首先，你投資的必須是住宅

普通投資者剛入市的時候，很容易被樓盤銷售忽悠買公寓，甚至商鋪。

認為公寓很便宜，并且包租，甚至租金幾乎抵月供，還貸沒壓力。

殊不知，你是月供沒壓力，但是你的公寓從此就趴在那里再也不漲了，一個月收個幾百兩千的租金就像大姨媽一樣求租客交租，什么時候才能收夠100萬的租？而旁邊的住宅蹭蹭地漲上去了，一下子漲了100萬！

那為什么住宅漲了，公寓卻很少漲？

1、住宅是民用水電，價格便宜；公寓是商業水電，費用高昂，遭人嫌棄

2、公寓交易稅費非常高，轉手困難

（那些說稅費由買家負擔，賣家不用考慮的人應該去補補奧派經濟學）

其實如果沒有稅費，賣家可以賣得更高，稅費屬于交易成本，它阻礙了流通性和溢價，導致公寓不好賣，也賣不出高價錢。

3、公寓政策風險大，打擊中

4、公寓很難落戶口，很難享受房子背后的醫療、教育等市政資源

5、公寓的包租，其實是一種旁氏理財騙局

理解這個騙局，先來看一個常見的分紅保險理財產品：

每月交3萬元，交夠十年，你可以從第二個月開始每月領2000元分紅，領到60歲退休。

實際你每月交3萬給保險公司，然后他們每月從你3萬里面拿2000出來給你作為分紅，另外2.8萬他們拿去投資了，來去都是你自己的錢。領到60歲，其實越往后，錢越不值錢，十幾年后，2500元是非常小的數目，現在青菜都要差不多5塊一斤了，那時青菜估計得20塊錢一斤，豬肉100元一斤。（別慌，那時月薪也會通貨膨脹到3萬，所以日子還能過，2003年深圳華為的畢業生工資是3500,2018年是2萬，通貨膨脹是長期的，通貨緊縮是短暫的）

公寓五年包租，一樣的道理，你一下子給了幾十萬首付，然后開發商說3000元一個月包租五年，實際上他們2000元租給商戶，然后從你首付里面每月再拿1000元出來補貼夠3000包租，剩余的錢他們拿去投資了。開發商只求公寓脫手，回籠資金，五年之后包租期滿，就沒人理你了。

6、公寓很難三成首付

（房產最有價值的不是房產本身，而是它背后的長期、低息貸款。通貨膨脹長期持續，債務不斷被稀釋，投資樓市我們賺的最終是金融的錢，不能貸款7成，不是優質資產包）

這時有朋友就反駁：你說不要投資公寓，但是這幾年它也漲了啊！

對，它是漲了，只是漲得沒住宅多。

貨幣洪水來了，牛屎也會漲價，什么都漲價。

那為什么商鋪也不能呢？

因為商鋪能不能賺錢，要看馬云爸爸的臉色，網絡購物對零售行業的沖擊非常大。

除非你是在七八線的小城鎮，否則不要商鋪，小城鎮物流不太發達且商業超市不多，人們還停留在實體購物的階段，商鋪勉強能收點租金，但是收租是一個很漫長的過程，一年收3萬租金，賺60萬也得20年，太慢了，還不如投資一套住宅，幾年就賺60萬了。

商鋪不是人人都需要的，但住宅是。

現階段中國樓市投資靠交易獲利，而不是收租。

樓市團長在年輕的時候，也曾過過一段收租的日子，但是收租其實很累，租客不但欠租、拖租，偶爾還會半夜打電話給你說哪里漏水了，空調要修了…

總之，收租只是減輕月供壓力的一種方式，但不是我們投資的目的。

既然是投資住宅，那為什么是90-110平的三房呢？

一個城市的所有房產其實一直處在交易置換的周期之中，只是快慢的差別，并且他們房產的置換模型是一個類金字塔模型。

每個一房、二房的小房業主其實都是潛在的賣家，賣掉小房置換大房，從下往上置換。追求更美好生活是每個人的夢想。

如果你買了小房，將來二手市場上競爭對手就非常多，賣不起高價錢，但如果你提前買好三房，一步到位，不需要換房了，不光省事，還能就等著下面一房、二房的一堆人賣掉房子置換上來、從中獲利。

這就是為什么小城市樓梯房、小面積房子遭人嫌棄的原因，因為人們紛紛賣掉這房子，去買花園電梯三房，改善居住。在小城市，沒有外來人口的前提下，投資樓梯房賺不了大錢。

但在一線城市，投資樓梯房可以賺錢，因為樓價非常高，外來人口多，樓梯房價格偏低，大把人愿意接盤。

至于選擇地鐵沿線的城鄉結合部，是因為這些地方往往還不被人關注，市場交易不充分，價格仍然處在洼地，但地鐵一通或城鄉結合部一瞬間變成城市的時候，價格就會迅速補漲。

市區核心地段，因為看房的人多，買賣頻繁，價格其實已經充分反映了價值，獲利空間不如城鄉結合部。

樓市團長曾經說過：當一項資產的價值已經反映在價格上，那么直接回避然后尋找下一個洼地。

最后講一下為什么選擇新盤和次新盤。

成熟投資者，為了博取高額回報，往往會選擇舊盤，甚至兇宅。別人不敢買，他們敢買，一旦成功，就是翻倍的利潤。

但是這種“鬼牌”操作難度大，不適合普通投資者，因為你很難評估這種房子究竟是鬼牌還是一個“坑”。

所以，普通投資者為了追求確定性，建議選擇新盤或次新盤，這種中規中矩的房子不怕賣不出去，大把接盤俠。

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