限時速銷，二手市場的隱形推手。
日前，針對部分房產(chǎn)中介企業(yè)蓄意編造、傳播“房貸新政”謠言，以訛傳訛，擾亂上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等行為，上海市住建部門對編造、傳播謠言人員所在的金豐易居、太平洋房屋、我愛我家等中介企業(yè)正式立案調(diào)查，并暫停相關企業(yè)涉事部門（或門店）、人員的網(wǎng)簽資格。其中，鏈家旗下兩分公司同樣在查處名單中。
而鏈家曾被叫停的“獨家簽賠”項目近期也在各門店重新開始啟動，引來市場熱議。
鏈家兩分公司被查處
日前，上海市住建委表示，“滬九條”新政實施以來，該部門已對存在誘騙消費者交易、虛擬網(wǎng)簽等違法違規(guī)行為的有關中介企業(yè)進行了查處。
鏈家集團德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司一百零三分公司和第五百零四分公司、上海我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司浦電路分店、上海太平洋房屋服務有限公司博山路店、上海虹民房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等一批中介企業(yè)和人員受到處罰。
上海市住建委強調(diào)，為切實維護房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權益，將會同相關部門，進一步加大房地產(chǎn)經(jīng)紀專項整治工作力度。違法違規(guī)行為一經(jīng)查實，將依法嚴肅處理。尤其對編造散布謠言、欺詐消費者等行為，相關從業(yè)人員一律取消網(wǎng)簽資格，列入“黑名單”，清理退出市場；責令相關中介企業(yè)一律停業(yè)整頓。
筆者注意到，在這次的查處名單中，鏈家再次中招，旗下兩分公司首當其沖。
與此同時，據(jù)筆者了解，鏈家曾被叫停的“獨家簽賠”項目也在8月開始重新啟動，但不再說“簽賠”，最新的叫法是“限時速銷”，但是換湯不換藥，核心內(nèi)容還是通過支付房東一定的保證金來鎖定房源。
鏈家，再一次走在了風口浪尖之上。
獨家簽賠推高房價
時間追溯至今年2月。
2016年2月23日，上海市消保委約談了鏈家地產(chǎn)，針對兩宗消費者投訴對其進行質(zhì)詢，主要涉及的問題包括：在合同簽訂前對房源抵押情況不予告知，將被法院查封的房子出售給消費者，且推銷高息貸款墊資給購房者等。當時，上海市住建委回應，鏈家公司相關門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，對其已展開調(diào)查，處理結果將及時向社會公布。而涉事門店及相關經(jīng)紀人員的網(wǎng)上簽約資格即日起被暫停。此后，鏈家上海門店的二手房房源在一天之內(nèi)全部下架，鏈家最為人所詬病的獨家簽賠據(jù)悉也被叫停。
在二手房市場，一房一價，房東的心態(tài)永遠主導著市場，不管你說出多少缺點，舉出多少反例，只要房東“不松口”，該是多少錢，還是多少錢，無論是中介，還是下家，都無法控制。因此，只要壟斷了房東、壟斷了房源，中介就能在市場上獲取最大的話語權。
天下熙熙皆為利來，天下攘攘，皆為利往。
生活中，基本上所有人都是被利益所驅(qū)動，這種利益驅(qū)動也決定了人們的思維模式。而鏈家的獨家簽賠，正是精準地抓住了人們的這一心理。
同一套房源，如果在其他中介只能掛450萬，鏈家卻說可以掛到480萬、甚至500萬，代價只是需要你簽下一份獨家簽賠的協(xié)議，毋庸置疑，所有的房東都會選擇后者，也包括筆者在內(nèi)。
根據(jù)筆者了解到的信息，鏈家所有門店的業(yè)務員都會分配主營盤，后者的意思就是把一些小區(qū)責任到店、到組。這些主營盤一般都要求業(yè)務員做獨家簽賠，簽賠率、成交率、登盤率都將作為業(yè)務員的綜合考核指標。由于主營加簽賠的分傭高達30%，因此，業(yè)務員為了獲取簽賠的高分傭，往往將房源價格大幅抬高，從而把獨家簽賠協(xié)議簽下來。
曾幾何時，筆者接觸到的中介市場是這樣的：
房東：這個房子我想掛牌，賣450萬，你看合適嗎？
中介：450萬可能有點高了，看房的可能不多，你看能不能稍微讓一點，掛440萬？
有了獨家簽賠房之后，中介市場不知不覺就變成了這樣：
房東：我這個房子現(xiàn)在賣450萬，賣得掉嗎？
鏈家：只要簽一個獨家簽賠協(xié)議，我們會用我們所有的資源來強力推這個房子，幫你480萬賣掉，怎么樣？
——于是乎，這一套原本計劃以450萬掛牌的房源，價格順理成章地被拉升到了480萬、或者更高。
有了第一套，就會有第二套，可以想象一下，同小區(qū)內(nèi)的房東心態(tài)必然會受到影響，因為他們了解市場的手段只有通過中介。
就這樣，鏈家利用自己龐大的線下門店，利用人們的逐利心理，利用獨家簽賠這一最大的殺手锏，吸引了一個又一個房東，“搜羅”了遠比其他中介多得多的房源。而在一個住宅小區(qū)之內(nèi)，尤其是那些非大體量的小區(qū)，如果中介“掌控”的房源足夠多，完全可以形成壟斷，進而通過這樣的高控盤，來提高整體樓盤的房價。
限時速銷侵占消費者利益
正是有了獨家簽賠這一“利器”，自2015年3月1日上海德佑地產(chǎn)與北京鏈家地產(chǎn)正式宣布合并起，鏈家就步入了迅速擴張的快車道。2015年8月時，鏈家集團高級副總裁兼上海區(qū)總經(jīng)理邵非明確宣言：“2015年底上海鏈家門店規(guī)模將達到1200家；2016年門店規(guī)模將達到1500-2000家。預計3年內(nèi)實現(xiàn)市場占有率超50％。”而鏈家在上海市場的占有率也從最初一年前的不到10%，一舉飆升至現(xiàn)在的超過20%，遠遠超越中原、21世紀不動產(chǎn)、我愛我家等老牌房地產(chǎn)中介，成為上海二手房市場當之無愧的龍頭老大。
或許，有意向出售房子的房東會說，鏈家這樣很好，可以幫忙賣出高價，獲取更高的投資回報。可是不要忘記，今年這一波的二手房市場，購房主力實際上是以改善型、置換型買家為主。當鏈家利用獨家簽賠抬高房東心理價位、拉升二手房價格的同時，也為先賣后買的置換型買家制造了難題——掛牌價拉高的同時，房源的購入價同樣水漲船高，因此，最大的受害者實際上還是市場上的普通消費者。
正是在去年開始，獨家簽賠在上海二手房市場興起，并迅速傳播，而上海二手房市場的價格也迅速上漲，房東頻頻跳價，甚至寧愿雙倍賠定金也要毀約跳價的案例也時有發(fā)生，市場完全進入賣方市場，在恐慌性心理影響下，買家蜂擁入市，二手房市場成交暴漲，成交價格迅速飆升，進而延伸到新房市場。
當房源壟斷到一定程度，中介已不再是簡單的中介，而是擁有了一定的操控市場的能力，在無形之中推高了房價，這也被認為是鏈家的原罪。
今年2月時，上海市住建委叫停了鏈家的獨家簽賠。但是后來并未明文禁止。目前，這一曾被叫停的項目已經(jīng)在8月開始在上海鏈家的門店重新啟動，只不過改換名目為“限時速銷”，繼續(xù)通過支付房東一定的保證金來鎖定房源。
筆者從最新得到的一份《限時出售獨家代理協(xié)議》中看出，簽下這份協(xié)議之后，房東在協(xié)議期間就已經(jīng)喪失了名下房產(chǎn)的定價權，在整個交易中，鏈家已經(jīng)完全占據(jù)了主導方。
根據(jù)這一獨家協(xié)議：
鏈家可代為收取潛在買受方購買該房產(chǎn)的購房定金、房價款等購房款項
鏈家可進行購房款項的保管
鏈家可依照約定轉(zhuǎn)付已收取的購房款項
鏈家可提前向房地產(chǎn)交易中心辦理買賣合同網(wǎng)上確認手續(xù)
鏈家可以通過轉(zhuǎn)委托或與其他第三方合作完成本協(xié)議之委托事項，其他第三方完成的，也應視為鏈家完成本事物。
換言之，如果有部分房東不了解行情，鏈家業(yè)務員也不主動告知，將掛牌價格定的不高就委托他們獨家出售，那么，按照這一協(xié)議，房東是幾乎沒有反悔權的，在一定程度上已經(jīng)喪失了對自己這套房產(chǎn)的定價權。
單就獨家簽賠、限時委托這樣的協(xié)議而言，這實際上對于消費者是非常不利的，對于上海住房市場的長期健康發(fā)展也是不利的，各方都應提高警惕。
事實上，除了鏈家以外，目前上海二手房市場上的部分主流中介也有此類的獨家委托協(xié)議，包括中原地產(chǎn)、太平洋房屋等，但是據(jù)筆者了解下來也是無奈之舉。以中原為例，目前其在上海二手市場的占有率不足7%，其獨家委托不會形成大規(guī)模，也無法大面積地影響到整個市場。因此，如果鏈家這樣的“龐然大物”不取締獨家簽賠，將無法從根源上解決問題。
【鏈家的App倒是確實做得好，房源都是真實的，房價也和他們線下報價一樣，很多房源還拍了小視頻，帶你房子里“走”一遍，空間感立馬就有直觀的感覺。相比之下，老牌互聯(lián)網(wǎng)公司安居客房源好多是假的，報價也遠低于市價，信息基本沒有參照意義了。這樣下去，房市真要被鏈家壟斷了。】
