今天講美國人搞房租管制的事情。違反價格規律的事情，什么地方都會發生，而經濟規律，卻又是在哪里都起作用的。
美國有很多大城市，都曾經實施過房租管制，有些還延續到今天。
早在1981年，就有三位諾獎得主，分別是1974年獲獎的哈耶克（Friedrich Hayek ）、1976年獲獎的弗里德曼（Milton Friedman ）和1982年獲獎的斯蒂格勒(George Stigler )，他們合寫了一本書，名字叫做《房租管制：神話與現實（Rent Control: Myths and Realities, 1981 ）》。
1.地震能摧毀房屋，但不能制造短缺
你還記得嗎？我們前面分析過價格管制的效果，每當我們對一種商品實施價格管制的時候，這種商品就會有一部分價值耗散掉。
這本書當中穿插了好多老房子的照片，這些房子都非常破舊。作者邀請你猜一猜，這些破舊的房子，到底是因為炸彈炸的，還是房租管制弄的。你是看不出其中分別的。
圖1：炸彈傷害，德國；圖2：價格管制，紐約。
當然，這本書最后結尾的時候有一個表，準確地告訴你哪張圖是炸彈炸的，哪一張圖是房屋管制造成的。
這本書的第四章，就是兩位諾獎得主：弗里德曼和斯蒂格勒寫的，在這一章里，他們比較了舊金山的兩段歷史。這兩段比較，生動地說明了稀缺和短缺之間的關系。
在1906年4月18日這一天，舊金山發生了一場大地震，這場地震之后，又發生了一場連續三天的火災。地震加大火。當時這座城市有40萬人口，當中有一半的人失去了家園。整個城市的建筑，有一半被地震或者大火摧毀掉了。
你想想看，整個城市的住房一下子少了一半，所有酒店都被摧毀了，你猜它會不會出現房屋短缺的現象？
兩位大經濟學家查閱了當時的主要報紙《舊金山紀事報》，看上面房屋租售的廣告，他們得出一個結論，當時沒有出現所謂的“房屋短缺”現象。
為什么？因為當時房屋的價格是隨行就市波動的，一半的房屋被摧毀了以后，房價當然就是竄上去了，漲上去了。在房價夠高的情況下，人們就會做出各種各樣的調節。
記得價格的三個作用嗎？其中包括傳遞稀缺性和指導人們進行生產——有些人暫時搬離了這個城市，有些人找親戚朋友一起居住，更多的人，只要他們的房屋還在，他們就愿意騰出來租給別人。
結果他們發現，報紙上愿意把房子租出去的廣告，遠遠多于找房子租的廣告。所以我們說，當時舊金山沒有出現短缺，意思是說，人們只要出價，就能夠找到自己愿意找到的房子，不需要展開價格以外的其他競爭。
2.價格管制不能直接摧毀房屋，卻能制造房屋短缺
而到了1946年，舊金山開始實施房租管制，從那以后情況就大為不一樣了。看同樣一份報紙，愿意把房子租出去的廣告大幅減少，求租的廣告則大幅增加。1946年求租的數量是1906年的300多倍。
還有更有趣的現象是，房租管制管的只是租，但是對房屋的買賣并沒有管制，所以由于價格管制，房東就不愿意把房子租出去了，但是他們挺愿意把房子給賣出去。
而相當有錢的人，為了找房子，只能夠買房子，而不能夠租房子。因為在租賃市場上，你不容易找到房子租了。
這時候就出現了一個事與愿違的現象，也就是本來房租管制是要幫助窮人，更容易找到房子住的，但結果是他們找不到房子住了。而只有那些有錢人，愿意出錢把整個房子買下來的人，才能更好地解決住房問題。
3.紐約房租管制故事
美國好多大城市的房租管制延續到了今天。比方說紐約，就到今天為止還有房租管制，好多房東一直想要抗爭，想要政府取消這種價格管制，都一直沒有成功。
在2012年的時候，發生過這么一個案子，一個房東，他的名字叫詹姆士·哈門（Mr. James D. Harmon Jr. ）。他自己有一幢樓，自己住一層，樓上幾層都租出去了。而樓上的租客，由于受到房租管制的保護，他們交的租金，只是市場租金的60%左右。
因為紐約有一個規定，一旦你房子租出去了，就不能隨便漲價，而同時你也不能夠把房客趕走，不僅不能夠把房客趕走，而且這位房客如果有親戚跟他住了兩年以上的話，那么哪怕這位房客去世了，他的親戚也可以繼承繼續居住的權利。
也就是說，租客享受低價房租的權利，可以一代一代地繼承下去。這時候哈門就告紐約政府，最后這個案子到了美國最高法院。美國最高法院仿佛想要審理這個案子，就去通知哈門說，你的材料不夠，能不能再準備一點材料？
這時候整個美國反對房租管制的人，一下子就熱鬧起來了，覺得這一下子有戲了，最高法院可能會推翻各個城市的房租管治條例了，所以他們紛紛寫文章、找簽名來批評房租管制。
這里面有一點有意思的法理細節。大家記得我們在講政府征地權的時候講過，如果政府征用了私人財產的話，就要給予合理的補償。那么哈門提出的理由是，政府通過房租管制，實際上征用了他們的財產，所以政府應該給予他們合理的補償。
結果地方法院的判決說，政府的政策不算是物理性的征用，所以不適用于政府征地的條款，所以不能給予經濟的補償。最后，令人失望的是，最高法院也沒有審理這個案子，所以各地的房租管制還在繼續。
對這個問題，美國最高法院的大法官斯科利亞（Antonin Scalia ）曾經做過非常精辟的評論：
“哪怕我們通過房租管制，可以達到一些偉大的社會目標，可以幫助窮人，我們也應該通過民主的方式征求大家的意見，并且通過政府收稅的辦法向大多數人征稅。取得了這部分款項以后，再跑到市場上向私人業主購買他們的房子，然后把房子分給有需要的窮人。而不應該把實施價格管制的負擔，讓那些剛好成為房東的人來承擔?！?/p>
4.弗里德曼論公平與權利
我覺得他說的話非常有道理，這也讓我想起了經濟學家弗里德曼的另外一段話：
他說，一個社會如果把個人的權利置于公平之上的話，那么這個社會運行的結果，當然不會是公平的，但是它卻離公平很近。
而另一種社會，如果要把追求公平，放在追求保護個人的權利之上的話，這個社會就既不能保證個人的權利，也不能達到所謂的公平。
因為每當你要追求公平的時候，肯定會出現的結果，就是甲和乙兩個人商量，怎么逼著丙去替丁做一些事情，而甲和乙自己還從中分一杯羹。
課堂小結
美國房租管制的經驗教訓：
首先我們應證了學過的概念，什么叫稀缺什么叫短缺；
更重要的是我們講到政府如果真的要幫助窮人的話，公正而合理的辦法，是通過民主的方式，讓大多數的納稅人出錢向房東購買住房，分給那些有需要的窮人，而不是通過行政命令，讓那些恰好當上房東的人來承擔對窮人提供幫助的責任。
課后思考
租房買房是我們生活中一個很大的開銷，如果住房不搞市場化，改為政府給我們分房的話，那么我們的住房條件會變得怎么樣？
網友:apple
政府分房，那么涉及到一個問題，按什么標準來分。按人的身份地位，收入，還是按照家里有幾口人來分？按照身份地位收入分，窮人不樂意了。按照家庭里面有幾口人來分，富人不樂意了，這樣的分法還會削弱大家創造財富的積極性。有錢都不能自主調節自己的住房條件了。多可怕！還不如交給價格。讓價格來分配是最好的。
