此次廣東開先河把焦點(diǎn)對準(zhǔn)了商用物業(yè)如何“去庫存”和“盤活存量”這一地產(chǎn)業(yè)最頭疼的問題，相信未來各地都會仿效。而對于高房價(jià)的城市，這也算是供給側(cè)改革，畢竟將增加大量的“商改租”。肖文曉認(rèn)為:“允許商業(yè)用房按規(guī)定改為租賃住房，毫無疑問是為其去庫存找了一個(gè)新的突破口。”
去庫存目標(biāo)從住宅轉(zhuǎn)向商用房
近日，廣東下發(fā)《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》），其中“允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”引發(fā)關(guān)注和聯(lián)想。
事實(shí)上，2016年中央就兩度提出發(fā)展租賃市場：去年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅房租賃市場的若干意見》，去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要“加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”，廣東省的《實(shí)施意見》與之一脈相承。
耐人尋味的是，發(fā)展住房租賃市場，為何要特別提到允許“商改租”，甚至給予其改變用地性質(zhì)、水電氣價(jià)格按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的待遇？克爾瑞廣州首席分析師肖文曉認(rèn)為，2016年去庫存的成果主要是住宅市場，但“去庫存計(jì)劃，不僅包括住房市場，還有商業(yè)用房。”在他看來，未來去庫存的“標(biāo)的”將聚焦到商業(yè)用房。
商用房庫存未降反增
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年年末，住宅待售面積同比減少11%，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積同比卻分別增加10.8%和8%。“2016年，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房不僅沒能去庫存，庫存反而還進(jìn)一步增加了。”肖文曉發(fā)現(xiàn)，全國和地方的情況基本一致。
廣東省房協(xié)的分析報(bào)告也指出，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房庫存去化未明顯改善，截至去年11月期末，全省待售商品住宅待售面積同比下降13.9%；而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房的待售面積分別同比增長9.2%、13.9%和15.9%。
在廣州，去年1月底，全市一手住宅去化周期接近20個(gè)月。到了去年末，降為5.7個(gè)月。羊城晚報(bào)記者查閱陽光家緣最新的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年2月8日，全市可售一手住宅總面積695.83萬平方米，大約僅夠消化5.6個(gè)月。
而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年年初，廣州商辦物業(yè)（不含酒店式公寓）的庫存約為360萬平方米，到去年末，變成了420萬平方米，同樣是不減反增。而去化周期，過去一年更是長期維持在40個(gè)月以上的高位。
去庫存找到新突破口
房團(tuán)惠認(rèn)為，目前全國商用物業(yè)滯銷、空置嚴(yán)重，且總量仍在增加，去年中央發(fā)聲支持商改住，今年廣東下發(fā)細(xì)則，說明發(fā)展租賃市場及商改住，將是未來政策利好支持的方向。
此次廣東開先河把焦點(diǎn)對準(zhǔn)了商用物業(yè)如何“去庫存”和“盤活存量”這一地產(chǎn)業(yè)最頭疼的問題，相信未來各地都會仿效。而對于高房價(jià)的城市，這也算是供給側(cè)改革，畢竟將增加大量的“商改租”。肖文曉認(rèn)為:“允許商業(yè)用房按規(guī)定改為租賃住房，毫無疑問是為其去庫存找了一個(gè)新的突破口。”
去庫存一年，廣州住宅市場的庫存消化周期已銳減至不足6個(gè)月，但商辦物業(yè)去化周期仍超40個(gè)月——針對樓市去庫存出現(xiàn)的新情況，日前，廣東正式發(fā)布文件，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地。業(yè)內(nèi)指出，此次廣東開先河響應(yīng)中央號召，把“去庫存”更加精準(zhǔn)對焦到滯銷空置嚴(yán)重、風(fēng)險(xiǎn)也最高的商辦物業(yè)，相信會引來各地仿效允許“商改租”。不過，業(yè)內(nèi)指出，這并非意味著商業(yè)用房的去庫存就一片坦途，專家也提醒投資公寓的買家目前暫時(shí)應(yīng)觀望。
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