最近一段時間，經常在后臺被粉絲問到，對部分城市的后市看法，能不能買入。

中國樓市以往都是3年為一個牛熊周期，但這一次2014年開始的牛市格外不同。哪怕是到今天，還能看到零星的三、四線城市如火如荼地在補漲。貨幣、棚改、去庫存都是刺激各地房產上漲的因素。可是利好終歸會結束，是時候梳理下思路，為未來布局謀劃了。

我是長期看好一、二線城市房產的，也在用真金白銀投入，堅守自己的理念。我從沒做空過樓市，沒有賣過房子，信奉買入后原則上不賣出的做法，這么多年以來都是一套套地買進，但這不代表我不會短期看淡。事實上，每隔幾年到牛市中后期，我都會謹慎樂觀，因城而異，放緩節奏。

真正的大機會，從來都是躺在地上撿到，而不是在人堆里搶到的。

剛 需

先給剛需的朋友寫一段。因為我發現很多人是搞不清楚買房目的的。

剛需是買房子為自住改善或者學區學位使用的，只考慮實際使用即可，不要考慮漲跌。真正的剛需，應該盡早買，馬上買。買好就開始享受了，管他樓市是金山銀山，還是洪水滔天，漲跌與你無關。

首套自住，要考慮的是近，離單位近，離父母近，通勤損耗越少越好。年紀越大，就會發現最貴的是時間。關注房產的都是高凈值人群，花錢買時間是值得的。

置換改善，就是要住得舒服，應該關注的是產品，就是住宅本身。90年代以來，住宅產品出現了幾次重大的變革。2004年以前的房子，沒有商品房概念，戶型普遍不佳，南北通的都是極少，實在不適合住。2004年到2012年，放縱的年代，戶型偏大，160平米三房，出現在這個時代，略微有點豪。2012年以后的房子，戶型緊湊，南北通透，小區品質得到提升，人車分流，電梯入戶，是不錯的選擇。最近2017年以后上市的房子，房子更小，單價更貴，但住宅打造科技化，細節好到尖叫。雖然買到會損失幾年漲幅，但住起來真心舒服。我經常會看一些開發商出身的地產大V寫的自媒體，那些項目軟文里的CEO盤，有時也會忍不住想來一套。

學區學位房，切記買的是學票，不是買房子。好在學區房是唯一能輕松獲得全家支持的房產品種，因為教育在中國已經被神化。凡事只要提到孩子，任何困難都能迎刃而解。

剛需買房就這三個方向了。可是我和買房人打交道多了，就發現：

世界上從沒有絕對的剛需。

從來沒有剛到愿意支付任何代價的需求。人都是在根據實際情況不斷調整策略。2014年以前，樓市低迷、不動產權登記、房產稅出臺預期，多項利空打壓房產，剛需不見蹤影。社會上流傳一種說法，4個老人，2個大人，未來每個家庭的孩子都能有至少3套房子，哪有什么剛需，這是房產過剩啊。4年過去了，這一輪轟轟烈烈的牛市過后，遍地都是剛需。據說在成都，90多歲的老奶奶都要離婚排隊，搖號買房，只為實現剛需夢想。

如果說有一種需求是人類剛需的話，那只有是財富。人們可以不喜歡錢，但沒人不喜歡錢帶來的駕馭世界資源的能力。這個時代已經不可能一套房住到底了。人們需要遷徙和提升，那些剛需房，會變成下一套房的首付款。剛需房不漲，下一套房就買小。你不只是在買剛需房，你是在買下翻越命運之墻的墊腳石。

所以就算買的是自住房也要考慮漲幅。如果居住地是個萬年不漲的坑子盤扎堆的地方，那就租房吧，投住分離是圈內的主流玩法，我自己也馬上要變成租房一族了。教育問題更是看淡，學票高度不穩定，用確定性的價格支付不確定的資格，你要我說什么好呢。

把錢省下來，買更容易漲的房子。

政 策

調控是違反經濟規律的。

限購、限貸、限價都是用限制需求的方式抑制成交。但是需求從未消失，人們會用更加迂回的方式實現自己追求的目標。這個迂回的方式，可以是等五年，可以是真愛大法，可以是代持。這些蓄力，厚積薄發，幾年后集中釋放的時候才可怕。這些變通的成本，也都會變成房價里的一部分。我有的時候在想，如果某個方法要逼人們超越道德的枷鎖，才能解決問題的話，這是一個好方法嗎。用利益考驗人性，從來都不是一件容易的事情。

經濟學分析和實操又是兩回事。雖然我知道，未來會有更大的漲幅追上回撤，但是還是要防范現階段的風險。因為，調控是能夠壓制短期房價的。現在的需求，那些所謂的剛需里，有一大部分是被預期帶動的需求。人嘛，不怕窮，就怕比。憑什么王二買房大賺，我就不行。

強力的調控政策出臺，壓制住房價，預期會被打壓轉向。房價停止上漲，會影響人們需求，進而影響價格，而價格下跌進一步確定人們不漲的預期，投資需求消失。房產有良好的基本面支撐，有真實居住需求存在，不會像股票那樣螺旋下跌，我最害怕的是，萬一出現3到5年不漲的局面，怎么辦。融資成本和機會成本在那里，多年不漲就是虧錢。這種事在2010年那一輪調控之后是出現過的，大部分二線城市的房價在那五年是不能看的。

我現在還沒那么悲觀，但一個個追加調控出臺的細節讓我感覺，這一次強監管+局部緊縮還是有些決心的，比如這條消息，5月社會融資規模增量為7608億元，創22個月新低，比上年同期少3023億元。緊信貸對樓市的影響不言而喻。麻煩的不是這個政策本身的力度，麻煩的是調控已經2年多了，還在出利空。

我的預期是2到3年內一線城市帶頭會有一輪機會，也許更快。但是我的頭寸和籌資能力是備足5年的。

節 奏

買房要看節奏感。

2014年，距離上一輪大漲——2009年4萬億的翻倍，已經過去了5年。5年以來，各種強力調控，認房認貸，利率上升，不動產登記，當時還引發了貪官集體拋售房產的恐慌。樓市已經構筑了一個長期的底部。你進入微觀市場，會發現沒人看好樓市，賣一套剛需學區房，半年多也沒人看房，新聞里都是經濟保7的嘆氣聲，樓市仿佛靜止了。在人們靜靜的淡忘里，遍地都是好房子，等著你去撿。這是從容，讓人舒服的建倉節奏。

現在的節奏感讓我感覺不是很好。

全國大部分城市的一輪主升浪都已經走完。凡是能拿得出手的城市都已經爆炒翻倍。價值明顯低估的城市越來越少， 大家開始追求交易型機會，不限購，不限貸，并發，成為選籌的考量。這種對牛市尾聲緊緊追趕的心態，很容易讓人迷失。買房子不是買股票，持有至少三年，需要對一個城市深入的考察，板塊、動線、產業、產品、信貸都需要花時間，根本來不及快速反應。更重要的是，資本金有限，機會成本無限，你現在下注了一個不那么理想的城市，意味著你放棄了未來一個理想城市的建倉機會。如果幾年后，你現在買的沒漲，你本想買的城市漲了，你會是什么心態。

追漲從來不是容易的事情。

確 定 性

所有的買房大師，打法都是做大資產負債表。說人話就是，資產端買更多的，更好的房子，然后負債端盡可能用別人的錢來買。資產增長的比負債快，就賺錢了。

在這一個杠桿游戲里，所有一切的基石是漲幅的確定性。沒有確定性，杠桿是死路一條。為什么我們選中房產，而不是股票、黃金、比特幣之類的。是因為房產有政府的背書，并且中國自己有定價權。這個不難判斷。那么再進一步，那么多房產里什么才是確定性最佳的資產。

我們先來講一個故事：諾貝爾經濟學獎得主Sharpe博士，提出過資產定價模型：

R=α+βRm

R是收益率，α是超額收益率，β是波動率，Rm是市場平均收益率。也就是說一項資產，包括房產，它的收益率來自于：

未被市場認可的超額收益和市場波動收益率。

超額收益α是好東西，它來自于認知差，過去那么多年別人不看好房子，你看好賺到的錢就是來自于α。

市場波動收益率βRm這個是振幅，是指一個資產的彈性。簡單地說就是靠吃波段賺錢，比如上證指數過去17年來上上下下折騰，現在的指數也沒比2001年的2200點漲了多少，基本是白忙活，幾乎沒有超額收益可言，顯然是一個高β的市場，而能在股市生存下來的人都是波段高手。頗具諷刺意味的是，不少股票基金喜歡把自己稱為阿爾法（α）基金，意思是擅長找到被低估價值的股票，但身處于一個靠波段吃短差的大環境里，這些基金的手法也就是低吸高拋割韭菜。

那么房產超額收益α來自于哪里？來自于城鎮化，來自于人口的流入，來自于城市能級的資源支持。而房產的市場波動收益率就是這個城市房價的波動，看看燕郊就明白了，每一次上上下下的享受，絕對是個高β值的硬貨。

一線城市的定位在那里，未來的超額收益α一定不會小，特別是深圳，人口年輕，政策靈活，α值是所有一線里最好的。歷年來一線城市價格回撤小，顯然是波動率β較小的資產。

二線城市基數小，潛力大，近年來又搞了不少人口政策，隱隱約約感覺α值會比一線的更大一些，但是二線城市太多，加上選擇性困難，二線的α又沒那么靠譜了。更頭疼的是二線的β比一線大多了，每一個二線城市都經歷過深度的回調，萬一被你吃到就麻煩了。

所以如果是大頭寸的買房人，應該選一線城市，中等超額收益率α，看中的其實是低波動性β，大頭寸務必要回避深度的回調。如果是有膽識的年輕人，是可以考慮下選擇高α，高β的二線城市的，在靜淡市的時候入場，再遇到一個大牛市帶來的強波動，結果不能再美。

順便說一下，當下的現狀是，上一輪樓市靜淡市積累下來的超額收益α已經被這一輪大牛市的價格上漲消化掉。新的超額收益還在孕育中，當下那些三、四線城市的補漲主要是β波動造成的。建議小心為妙。

我今年買了一些倉位，是因為尚有富余資金。我愿意下重注，不是現在，但我相信市場不會讓我等太久。我的選擇是：

與其疲于奔命，不如靜候佳音。