古北水鎮——45億元投資融資案例

縱觀多個成功文旅項目，無不與各級政府、項目地村組關系，項目地理位置等資源條件，項目策劃、管理、運營團隊，資本介入的方式等相互聯動有關。這是取決于項目是否順利施行，取得成功的核心關鍵因素。可謂：天時地利人和。

一、項目概述

古北水鎮是基于北方水文化建造而成的小鎮，位于北京市密云縣古北口鎮司馬臺村的古北水鎮，由三個自然村落組成，占地面積近10平方公里。2010年6月中青旅與北京密云縣簽訂戰略協議，合作開發古北水鎮國際旅游綜合度假區項目，并于2014年10月正式對外營業。

2015年全年接待游客147萬人次，實現營業收入4.62億元，凈利潤4701萬元。預計進入成熟運營期后，每年將接待游客400萬人次，旅游綜合年收入將達到10億元。

古北水鎮距離市中心僅100多公里，車程一個多小時，又處于(北)京承(德)黃金旅游干線上，高速公路直達景區，交通十分便捷。

二、策劃與規劃思路

整個水鎮規劃為“六區三谷”，即老營區、民國街區、水街風情區、臥龍堡民俗文化區、湯河古寨區、民宿餐飲區，與后川禪谷、伊甸谷、云峰翠谷。

整個水鎮范圍內，規劃實施大量酒店、民宿、餐飲、溫泉、演藝、娛樂等配套服務，總體規劃有43萬平方米精美的明清及民國風格的山地合院建筑。其中包含兩家五星標準大酒店，六家小型精品酒店，400余間民宿、餐廳及商鋪，10多個文化展示體驗區及完善的配套服務設施，滿足客戶對觀光、休閑、度假和會議的需求。

后期還規劃了高爾夫球場、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，以滿足項目的可持續發展。

從設計特點來看，為確保水鎮與周邊環境的協調性，從外觀到內部布局上，都按照現代化社區的標準，對公共場所、活動空間、居住及旅游配套設施進行設計和打造，同時把現代化的設施隱藏不露地融入建筑當中，既展現了北國小鎮的歷史面貌，又滿足了旅游度假者的舒適居住要求，將古典與時尚融為一體。

三、商業價值

古北水鎮以獨有的“長城觀光、北方水鄉”為核心賣點，經過四年獨具匠心的打造，在享有北京兩千多萬潛在旅游消費者的巨大市場外，還通過北京這一國際知名文化旅游平臺，間接擁有數千萬乃至上億的潛在世界客源市場，獲得成功的預期是有保證的。

除了門票外，還包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等，使得項目的收入來源能降低對門票收入的依賴性，同時各項目間能相互促進，提升整體收入規模。

運營公司除通過招拍掛形式取得一千多畝地外，原有古鎮采用租賃模式運營，降低重資產投入的規模，提高投資回報率。古鎮中新建的酒店采用自持模式，其他商業物業自營，將計入利潤表的收入規模盡可能做大，便于未來持續融資。

四、旅游特色

首先，古北水鎮享有“北方烏鎮”之譽。烏鎮是南方的江南水鄉，溫婉如玉；古北水鎮是北國的邊塞小鎮，滄桑粗獷。

所以，古北水鎮在小鎮特色上完全與烏鎮不同，更多體現了獨具的北方特色。水對于任何景區而言，都是不可或缺的旅游資源，而古北水鎮本無水，原本只有一條流域不大、流量很小的小溪。在建造中，設計者巧妙利用堤壩等設施，打造出一個個首尾相連的水面，貫穿整個小鎮，最終形成令人嘆為觀止的“北方水鄉小鎮”，水鎮之名才得以名副其實。

其次，古鎮復舊。一走進小鎮，就感覺到小鎮歷史的久遠和深厚的歷史文化積淀，建設者大多采用“修舊如舊”的手法，力求再現小鎮的歷史風貌。有些院落，從斑駁的墻體和大門可以看出，明顯是從其他地方整體遷移到此的原樣復建。

再次，古北水鎮是有文化有故事的北方小鎮。通過對以英華書院、楊無敵祠、震遠鏢局、司馬小燒、八旗會館等為代表的建筑群的重建，最大程度地實現了北方小鎮的場景化營造，展示了北國邊塞小鎮的歷史風貌和民俗文化，并與司馬臺長城有機地融為一體，形成獨一無二的自我特色，對游客產生了極大的吸引力。

古北水鎮還十分重視對地方民俗文化的挖掘，通過造酒、染布、鏢局、戲樓、祠堂等情景化活動的再現，讓游客更真實地體驗和感受古鎮生活。

五、融資操作

古北水鎮整體投資45億元，投資回收期在八至十年。項目投資額較大，主要是由于原有基礎配套較薄弱，自來水廠、污水處理廠和供暖設施缺乏，需要投入12億元進行基礎設施建設。

古北水鎮從項目運作看，類似烏鎮模式的異地翻版，符合資源、區位、政府支持和管理四方面的成功要素。從投資角度看又兼具自身優勢及以下特點：

1、項目所在區域資源的稀缺性：依托司馬臺長城和鴛鴦湖，地理位置險要，人文歷史遺跡、自然資源優厚。

2、引發多方關注：項目在建設進程中即引發了多方關注，引入IDG資本及京能集團等戰略投資者，并進行了多輪增資，表明外部投資人對項目前景極為看好。

3、政府大力支持：政府財政及審批方面支持力度大，而且由于主要股東京能集團為北京市市屬國企，進一步強化了項目與地方政府的關系。

4、項目管理團隊經驗豐富：項目由烏鎮原班團隊負責打造，在最大程度上保證了項目質量。項目的建筑設計團隊，以及以后的經營管理和營銷宣傳都由烏鎮團隊操盤，使得項目能在烏鎮成功經驗的基礎上“青出于藍而勝于藍”。

六、政策與資本支持

作為北京市“十二五”規劃的重點旅游建設項目，古北水鎮的開發得到了當地政府的大力支持。除2012年獲得密云縣政府4100萬元的基建補貼外，更是在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面獲得當地政府的支持幫助。

古北水鎮項目總投資超過40億元，面對如此巨大的資金需求，投資方采用成熟的市場化資本運作方式，由中青旅控股股份有限公司、烏鎮旅游股份有限公司、京能集團和其他戰略投資者共同成立北京古北水鎮旅游有限公司，按比例共同出資持股，承擔古北水鎮的開發、建設，成為了項目開發建設所需的巨額資金的保障。

此外，古北水鎮投資方還與知名地產開發商龍湖地產合作，借助古北水鎮巨大的游客量和消費能力，共同開發打造區域內唯一的房地產項目“龍湖？長城源著”，力求通過地產開發的資金快速回流，從而實現資金的平衡。

七、融資歷程

2010年7月，中青旅設立北京古北水鎮旅游有限公司，注冊資本2.1億元，由中青旅全資控股，作為古北水鎮項目的建設主體，推進項目建設主體。

整個古北水鎮景區規劃面積九平方公里，其中項目公司購買一千多畝土地，其他采用租賃形式使用土地。在景區規劃區域內，如果公司仍有用地需求，當地政府也會提供相應的土地支持，推動景區長遠發展。

當地政府對項目支持力度較高，采取市級部門領導、區縣政府牽頭到行政審批模式，除立項和建設用地手續外，市級行政審批權限一律下放，由密云縣統籌研究，依法依規辦理。

密云縣成立了“古北水鎮”項目手續審批工作協調領導小組，優化審批流程，構建“政府牽頭、部門協商、集中審批”的項目審批模式，在依法依規的前提下，最大限度地加快審批進程，各相關部門從受理到審批均將時間壓縮在行政許可的最短時限。

此外還提供財政補貼和政策支持，除項目拿地、征地、水電供暖、基建補貼等支持，在交通方面，政府還協助修建景區門口的道路。

2011年6月，中青旅為古北水鎮旅游公司以出具保函的方式向北京和諧成長投資中心借款一億元人民幣提供擔保，借款期限一年。

同年八月，古北水鎮旅游公司取得國際休閑度假旅游區一期項目旅游用地，總面積717.54畝，成交價格為2.59億元；11月取得旅游用地359畝，成交價格為1.94億元。

項目取得土地為當地村民宅基地，借助新農村的開發政策，村民獲得較高的拆遷補償收益。另外，在水鎮開發前吸收當地人就業，優先培訓當地人成為工作人員。水鎮開發后，設立一萬平方米民俗區，對社會公開招標，村民享有優先租賃的權利。

2011年12月，古北水鎮旅游公司引入戰略投資者烏鎮旅游公司和IDG資本，旅游公司注冊資本由2.1億元增至五億元，增資后中青旅持股42%，烏鎮旅游持股18%，IDG資本持股40%。

2012年8月古北水鎮旅游公司再次引入戰略投資者京能集團進行增資擴股，投資五億元占股20%。

增資后古北水鎮旅游公司白有資金達到15億元，為項目建設提供了充足的資金支持，增強了公司信用，降低了公司財務費用，并提高了項目的抗風險能力。

同時，項目的建設運營團隊、國有資本、戰略投資人持股比例均為15%~20%，能很好地平衡項目管理團隊與資方的利益關系。

旅游公司以項目土地及地上建筑為抵押物，從中國銀行北京分行、交通銀行北京分行獲得合計15億元10年期銀團貸款，加上旅游公司自有資金，項目建設資金已達到30億元。

2013年5月，項目公司各股東方共同對古北水鎮公司進行增資，合計增資金額3.02億元，由于中青旅持股比例下降，古北水鎮不再納入財務報表合并范圍，變更為聯營子公司。

2013年10月，水鎮項目一期開業，2014年元旦開始試運營，水鎮大酒店及部分民宿客房開始接待游客，部分游覽景點、文化展示體驗區、商鋪和特色餐飲同步推出。試營業幾個月后的清明節，游客量便迎來大爆發，日均客流量達到兩萬人次。

2014年7月古北水鎮各股東按持股比例對公司進行增資，共計出資八億元，將注冊資本由13.02億元增至15.32億元，為新增項目開發提供資金，降低財務費用。

八、融資思路

借鑒古北水鎮“整體產權開發+多元復合經營投融資方案”成功經驗，我們是否還可以采用其他手段或運作模式，是否同樣可以達到募集資金投入項目建設運營的目的呢？下面我們不妨假設試試其他辦法與操作思路來打造古北水鎮。

首先，從運作思路入手：

1、對古北水鎮的自有資源進行梳理，發現特色亮點，準確定位，為建設特色小鎮尋找證據，便于立項報批。這個項目中“地”是融資的重要資源，不論是購買的一千多畝土地，還是采用租賃形式使用的土地，都大有文章可做。

2、與當地政府充分溝通，了解其政策支持力度，主要是政府意圖及規劃決策等，尤其是在具體合作事宜上政府的承諾或“背書”內容。

3、勾勒出小鎮布局，描出一張藍圖來，即古北水鎮的整體規劃及每個建設項目的具體設計方案。

4、整體財務預算，即總投資及分期投資規模，了解當地經濟實力，落實政府直接與間接扶持資金額度。

5、構想古北水鎮運作的商業模式，預測未來三年的投資收益，分析核心產業鏈的價值體系及成長性空間，探索在資本市場的定位。

6、選擇現階段與之匹配的投融資模式與金融工具。

7、確定參與古北水鎮建設的合作伙伴，即搭建合作平臺及管理架構。

其次，根據以上思路著手進行具體工作：

1、“特色定位”——“登長城觀光、游北方水鄉”，這是古北水鎮的核心賣點。這里是緊鄰北京市郊區罕見的山、水、城相結合的自然古村落，具有不可替代的地域優勢的北方旅游小鎮。

2、參考模板——烏鎮模式。

3、確認當地政府的支持力度且有參與建設及出資能力(事實上，2012年密云縣政府出資4100萬元用于基建補貼，在道路交通、征地拆遷、水電供暖等方面也協同解決與支持)。

4、商業模式與市場預測：僅門票包括索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝及展覽等就可以達億元年收入，再加后期延伸的高爾夫球場、別墅地產、度假公寓等多種業態和設施，產生的經濟效益也是可測可實現的。

5、與之適應的可選擇的融資模式有：銀行貸款，BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs，股權類融資模式如PE、VC、Pre—IP0等，債轉股也適用。

僅從融資模式上選擇與之匹配的進行操作。

1、商業銀行貸款類。只要有抵押擔保物，這是比較好把握的融資渠道，古北水鎮建設所需用地及建設物，只要合理利用都可以與所有商業銀行建立合作關系進行融資。

2、TBT融資模式，TBT就是將TOT與BOT融資方式組合起來，以BOT為主的一種融資模式。在TBT模式中，TOT的實施是輔助性的，采用它主要是為了促成BOT和TBT的實施過程。古北水鎮鎮政府通過招標將已經運營一段時間的項目和未來若干年的經營權無償轉讓給投資人；投資人負責組建項目公司去建設和經營待建項目；項目建成開始經營后，政府從BOT項目公司獲得與項目經營權等值的收益；按照TOT和BOT協議，投資人相繼將項目經營權歸還給政府。實質上，是政府將一個已建項目和一個待建項目打包處理，獲得一個逐年增加的協議收入(來自待建項目)，最終收回待建項目的所有權益。

在TBT融資模式中，政府通過TOT一次性融得資金后，會在BOT項目中入股，甚至主導項目的實施。這樣，其他投資人就不用擔心財務上和政府履行合同上的問題，而且有了政府的強力參與，又有了資金的保證，就大大增加了項目實施的成功率。

3、PPP融資模式，作為財政支出創新的重要形式，政府和社會資本合作(PPP)仍將擔綱2017年的投資主力，PPP或掀起兩萬億元落地熱潮，因為2016年全年PPP落地規模大約在1.2~1.5萬億元，稅收優惠、操作細則等相關政策密集出臺，鼓勵與規范并舉的政策框架進一步完善。一方面，2017年經濟穩增長仍需投資發力；另一方面，地方財政收支矛盾進一步加劇，財政擴張空間有限，基建投資將更多寄望于PPP等創新融資工具。財政政策重點將從“補項目”轉向“補運營”。