如果留意近幾年頒布的一號(hào)文件的話，不難發(fā)現(xiàn)農(nóng)地入市早已經(jīng)出現(xiàn)在這些文件的顯要位置。這足以證明農(nóng)地入市正在成為目前三農(nóng)問題中的一件大事。周教授的著作成書較早，書中雖然提了一條農(nóng)地入市的線路圖，起了個(gè)頭，限于實(shí)例不詳實(shí)，談的不太深入，于是對(duì)我來說，這成了一個(gè)開放性的話題。

但是這個(gè)問題恰恰十分重要，即便自己知之甚少，仍覺得不得不談。于是自行在網(wǎng)上對(duì)這一議題進(jìn)行了進(jìn)一步的挖掘，以加深理解。

一開始，我望文生義，以為農(nóng)地入市就是允許農(nóng)村土地像城市土地那樣自由流轉(zhuǎn)，后來才發(fā)現(xiàn)理解有些偏頗。一番研究發(fā)現(xiàn)，農(nóng)地入市就是前文提到的增減掛鉤的升級(jí)版，存在掛鉤關(guān)系的土地為城市建筑用地和農(nóng)村建筑用地，這是在城市旺盛土地需求和保持耕地總量要求的共同催逼之下，達(dá)成的權(quán)宜之計(jì)。這一政策雖然解決了城市對(duì)土地的一時(shí)之需，但是對(duì)城市人口的增加貢獻(xiàn)不足，這才催生出農(nóng)地入市這一新政策。

目前，這一政策規(guī)定，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地騰空，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地，用以吸引商業(yè)資本進(jìn)入農(nóng)村，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。網(wǎng)上分析文章顯示，業(yè)界對(duì)于農(nóng)地入市的普遍期望是同地同權(quán)，即要求農(nóng)地與城市土地一樣，具有買賣、租借、抵押等相關(guān)權(quán)益。但，實(shí)際情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有如此樂觀。農(nóng)業(yè)部雖然一再出臺(tái)加快農(nóng)地入市步伐的意見，但是從報(bào)道看，這一政策仍處于試點(diǎn)階段，具體實(shí)施方案還沒有出臺(tái)。

之前說過，一直以來，農(nóng)村土地的權(quán)利受到各種限制，但倘若要與國有土地同地同權(quán)，步子似乎跨得有點(diǎn)大，我想決策者肯定會(huì)謹(jǐn)慎權(quán)衡。

首先，有些人擔(dān)心這樣會(huì)對(duì)城市化建設(shè)造成沖擊。之前提到，城市化的動(dòng)因通俗點(diǎn)說就是要蓄勢(shì)，或者說存在剪刀差。城市和農(nóng)村地權(quán)的差異無疑對(duì)城市化的進(jìn)程有所助益，而一旦取消，難免不會(huì)對(duì)城市化造成負(fù)面的影響。甚至早前已有專家認(rèn)為，假若實(shí)現(xiàn)同地同權(quán)這一政策，將有可能導(dǎo)致城市土地價(jià)格降低，對(duì)房地產(chǎn)市場造成沖擊，我想很多人都會(huì)有這樣的顧慮。

其次，另有人認(rèn)為該政策會(huì)影響農(nóng)民的利益。咋一看，我們會(huì)認(rèn)為，同地同權(quán)給予了農(nóng)地更多的權(quán)利，農(nóng)民一定會(huì)從中受益才對(duì)。但又有專家提出，土地權(quán)益放開，一定會(huì)吸引大量的城市資本下鄉(xiāng)買地，在資本面前，農(nóng)民的議價(jià)能力很弱，勢(shì)必低價(jià)失去土地，反而吃了虧。所以目前，適當(dāng)對(duì)農(nóng)村土地的權(quán)益進(jìn)行限制反而是對(duì)農(nóng)民的一種保護(hù)。而出于這些考慮，農(nóng)地入市政策推行只有穩(wěn)中求進(jìn)，緩緩圖之。

在上述爭議雙方的拉鋸消磨之中，農(nóng)地入市政策才慢慢現(xiàn)出了雛形，在幾個(gè)地區(qū)完成了試點(diǎn)。而前段時(shí)間時(shí)常見諸報(bào)端的北京世界之花廣場即為北京市的試點(diǎn)。該項(xiàng)目采用的模式為農(nóng)地入市，農(nóng)民入股模式。通過將原有的農(nóng)村建設(shè)用地集中后，引入社會(huì)資本進(jìn)行開發(fā)，吸引企業(yè)、商家入駐。預(yù)期由此獲得的資金一部分支付投資成本，另一部分作為政府和村民的分紅。

但根據(jù)后續(xù)的報(bào)道，城市之花進(jìn)入市場后，并未達(dá)到預(yù)期。因?yàn)橥恋責(zé)o需轉(zhuǎn)為國有土地，成本大幅降低，相比周圍動(dòng)輒10萬每平米的房價(jià)，這里2萬多一平米的價(jià)格堪稱良心價(jià)，即便如此，市場仍在觀望。究其原因，是因?yàn)檫@些土地沒有經(jīng)過確權(quán)，因此這些物業(yè)能轉(zhuǎn)讓的僅有使用權(quán)而已，這介于租與買之間。于是商家普遍對(duì)此類房產(chǎn)的后續(xù)轉(zhuǎn)讓存疑，不愿立刻跟進(jìn)。這便是目前農(nóng)地入市的困境。

從中，我對(duì)所謂的買房剛需有了更好的認(rèn)識(shí)。一直以來，一些開發(fā)商拋出剛需問題，過分強(qiáng)調(diào)房子的使用屬性，試圖掩蓋其商品屬性，仿佛剛需群體對(duì)房子的漲跌無需在意，這完全是一種謬論。房子無論如何都是一種商品，人們最關(guān)心的都將是它的市場預(yù)期，世界之花廣場的現(xiàn)實(shí)之困很好的證明了這點(diǎn)。

誠然，農(nóng)地入市，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，但我們總算看到了一些曙光。寫到這里，我對(duì)農(nóng)村的未來反而更有信心了，不再堅(jiān)信它終將走向凋零。