一直以來，房地產(chǎn)市場都是中國人心中最揪心的事情，房價的一點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)吹草動都會牽動大家的心，而相比于房價上漲，房價大跌反而更能牽動大家的神經(jīng)，因為上漲并不罕見，但是一旦大跌立馬就會風(fēng)聲鶴唳草木皆兵，最近新華社刊文表示《莫讓三四線城市房地產(chǎn)市場成新的風(fēng)險聚集地》，再次把三四線城市的風(fēng)險問題提到了風(fēng)口浪尖，三四線城市房地產(chǎn)真的那么恐怖？為什么說相比于P2P暴雷、股市暴跌房地產(chǎn)可能才最恐怖的危機(jī)？

一、讓人揪心的三四線城市樓市

縱觀中國最近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出逐層下降的趨勢，2014年前后中國房地產(chǎn)市場一直處于一個較為平穩(wěn)的橫盤態(tài)勢之中，2014年隨著中國樓市的平穩(wěn)，二三線城市的高庫存問題嚴(yán)重，為了解決這個問題，2015年開始出現(xiàn)寬松，結(jié)果到了2016年，一二線城市房價瘋漲，一日千里，快速的漲價去庫在帶動經(jīng)濟(jì)回暖的同時，把中國最后一個低杠桿的部分居民部分杠桿激增，新增負(fù)債從2015年的4.6萬億上升到2016年7.1萬億，2017年又繼續(xù)上升至8萬億。

激增的高杠桿的背后是中國樓市的全面抬頭，最先北上廣深等一線城市城市開始上漲，面對著一線城市的房價上漲態(tài)勢，監(jiān)管層開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，將大量的需求擠到了二線熱點(diǎn)城市，結(jié)果二線城市開始漲價，于是在2016年的930國家出臺了930新政，全面控制房地產(chǎn)市場的價格，于是二線城市也逐漸開始停漲了。然而，從2017年開始各大三四線城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)異動，一方面，很多偏遠(yuǎn)地區(qū)的三四線城市的房地產(chǎn)依然處于較高庫存的狀態(tài)，另一方面，三四線城市開始接過了一二線城市的接力棒。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月，在70個大中城市里，35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。丹東、遵義、南充、貴陽、大理等城市新建商品住宅銷售價格出現(xiàn)9%以上同比增幅。

同時，三四線城市土地市場量價齊升。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測的300個城市中，三四線城市上半年土地出讓金增幅較大，成交樓面均價、土地平均溢價率等數(shù)據(jù)的增長率明顯高于一二線城市。

二、三四線城市房價是怎么漲上去的？

我們仔細(xì)分析三四線房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢的時候，我們就會發(fā)現(xiàn)，三四線城市的房價上漲有著非常明顯的特征，這就是那些有著較多可炒作空間的三四線城市，比如說環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深，或者有著未來較大發(fā)展?jié)摿Ρ热缯f丹東，這些城市都出現(xiàn)了上漲，那么支撐三四線城市上漲的動力根源到底是什么呢？

一是投資需求的外溢和輻射。我們一直在強(qiáng)調(diào)中國人的資產(chǎn)荒難題，改革開放之后逐漸富起來的中國人發(fā)現(xiàn)自己手上好不容易賺來的錢似乎完全沒有投資渠道，買股票中國資本市場最近一段時間的股市大跌就很能說明問題，更別提不時出現(xiàn)的千股跌停的股災(zāi)了，買互聯(lián)網(wǎng)金融，互聯(lián)網(wǎng)金融的暴雷潮不斷讓所有人都膽戰(zhàn)心驚，把錢存銀行雖然錢是安全了，但是錢增值的速度連通脹水平都跑不過，可以說是越存越薄，最后國人發(fā)現(xiàn)縱觀中國改革開放的發(fā)展歷史，只有房地產(chǎn)是幾乎穩(wěn)賺不賠的投資品，于是資金全部向房地產(chǎn)市場集中，于是我們看到了2016年第四季度之后，隨著一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的密集出臺，投資需求被大量擠出，無處可去的資金就開始向那些并不限購的三四線城市轉(zhuǎn)移，于是我們看到了一二線城市房價增速降幅明顯，而三四線城市卻是持續(xù)性上漲。

二是棚改貨幣化引發(fā)的內(nèi)生動力。支撐一個地方房價的除了外生性動力之外，還有內(nèi)生性動能，2015年開始，國家逐步推出了棚改貨幣化安置，用直接給錢的方式對拆遷居民進(jìn)行補(bǔ)償，居民再自行以補(bǔ)償款購買商品住宅。由于這種貨幣化的形式，會把一個城市短期的住房需求給大量釋放出來，但是一個地方一段時間內(nèi)的住房供給卻是有限的，這樣在供需作用的帶動下房地產(chǎn)銷售開始快速激增，房地產(chǎn)供不應(yīng)求，自然帶來了房價的上漲，從全國范圍來看，到了2017年底，三四線城市的去庫存效果已經(jīng)日益顯著，根據(jù)著名分析師任澤平的判斷，到了今年7月份，去庫存的任務(wù)已經(jīng)基本完成。

但是，就是在這個內(nèi)外雙重力量的作用下，三四線城市直接帶來了房價的上漲。

三、為什么說三四線城市的風(fēng)險更大？

2016年底，國家已經(jīng)逐漸明確了“房子是用來住的，不是用來炒”的主基調(diào)，逐漸確定了宏觀調(diào)控的目標(biāo)，到了今年，面對著三四線城市房價的上漲，國家在7月底明確表示，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。到了8月7日，住建部更是明確了，對于房地產(chǎn)調(diào)控不力的地方，要堅決問責(zé)。接連不斷地額政策重拳告訴我們，“房住不炒”是一個底線，國家對此的決心可謂前所未有。

那么，明白了這個理念之后，我們再來看，最近一段時間的房地產(chǎn)市場就會發(fā)現(xiàn)，支撐三四線城市房價的動能已經(jīng)逐漸消失了，一方面，“房住不炒”理念的貫徹實(shí)施，讓三四線城市也逐漸出臺了自己的房地產(chǎn)調(diào)控措施，再想炒房幾乎已經(jīng)不太可能了，所以炒房資金要不已經(jīng)被深度套牢，要不已經(jīng)被擠出。另一方面，2018年6月國家開始對棚改貨幣化進(jìn)行調(diào)整，這個支撐房地產(chǎn)市場的動能正在逐漸衰退。

與此同時，我們也看到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最近正在陷入一個前所未有的資金鏈緊張局面中，許多大型房企都被爆出了負(fù)債高企，企業(yè)資金鏈過于緊繃的問題，這些問題已經(jīng)很難說是個別問題，有可能是共性問題。

這個時候，我們再來看三四線城市的房地產(chǎn)市場就會發(fā)現(xiàn)問題了，相比于一二線熱點(diǎn)城市居民的較高收入，以及城市人口的大量流入，所帶來的剛性需求，三四線城市的問題則嚴(yán)重的多，這是因為在收入層面，三四線城市居民收入與房價之間的相對差距甚至更大，舉例來說，某中部四線城市的當(dāng)?shù)厝司べY水平在三千左右，但是當(dāng)?shù)氐姆績r已經(jīng)超過了一萬多，達(dá)到了居民月收入的四倍以上，這個時候再加上當(dāng)?shù)氐娜丝诹鲃有云鋵?shí)并不大，房價和居民收入的背離問題將會進(jìn)一步明顯。

綜上所述，相比于一二線城市，當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)風(fēng)險可能更加集中，如果調(diào)控措施再不得當(dāng)?shù)脑挘瑯O有可能產(chǎn)生類似于當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)，這一點(diǎn)需要我們重點(diǎn)關(guān)注。

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