人口因素。在一線城市常住人口增速放緩、流動人口數量回落的同時，一線城市周邊的三四線城市和各省會城市則基本保持著穩定的人口凈流入。大城市生活成本攀升導致人口從一二線城市逐漸流出，2016年北京人口凈流入約2.4萬人，延續2011年以來的下降趨勢，戶籍人口增長約17.7萬人，說明高端人才對低端人才存在明顯的擠出。上海2015年出現人口凈流出，2016年凈流入僅約4.4萬人。與農民工進城帶來的消費需求增加不同，相對素質較高的人口回流會給三四線城市的消費偏好和消費需求帶來一輪升級。推動了今年三四線城市的商品房銷售增速和一二線房地產企業加速在三四線城市拿地的情況。
在中國，隨著房價結構性分化加劇，人口從一二線向三四線城市回流的跡象愈發顯著，另外二胎政策在三四線城市的落實情況明顯好于一二線城市。目前多數三四線城市收入水平逐漸提升，說明三四線城市居民具備較強的消費潛力，今年三四線城市房市持續火爆，購房需求日趨旺盛。過去三四線城市停滯不前的最大原因有兩點，一是庫存高、二是人口外流。目前兩個因素都有了變化，今年以來三四線城市庫存下降及城鎮化減速，一二線城市的生存壓力逼迫中低端人才回鄉創業和就業。以上庫存和人口的問題解決，對三四線城市將帶來一個趨勢大周期。對于受一線城市輻射的三四線衛星城，地產需求向好主因在于一二線前期漲幅的滯后傳導，以及限購政策對周邊城市的分流作用；對于部分區域的核心城市，地產需求向好主因在于人口流動格局的改變，以及二孩政策的影響，這些原因將對三四線城市購房需求產生持續的貢獻。三四線城市地產銷售符合地產去庫存“1億人落戶”的國家戰略。去年10月公布的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，更加明確了通過城鎮化農業轉移人口市民化的方式來將資金引入三四線城市，幫助三四線城市去庫存。根據《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》，到2020年，我國常住人口城鎮化率應達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右。因此三四線城市地產的景氣是符合國家戰略的。
較高的收入水平和改善生活品質、教育需求的驅動下大量的農民父母子女遷移至三四線城市，也支撐了三四線城市的購房需求。隨著一二線城市房價繼續上漲而城市可支配收入差距變動緩慢，三四線居民的相對購房能力會繼續增強。
政策因素。很多房地產企業預判，在十九大以后房地產政策會有松動，在土地供應、限購限價、金融調控方面會放松，十九大以后各項政策表明，房子是用來住的指導思想依舊沒有改變，房地產政策沒有達到預期的松動，一二線城市甚至有更加嚴控的趨勢。一二線城市除了個別城市以外都是各地的省會和直轄市，政策執行比其他城市到位，并且有相互比較加碼的現象，比如預售許可證等手續要求越來越嚴也越來越高，有些城市已經要求具備拎包入戶的條件才發放預售許可證。金融政策收緊給房地產企業資金帶來壓力，開發成本也隨之增加。一二線城市土地拍賣政策和競價、比自持比率、比安置房比率、比銷售價格下限，加上銷售限價、限售、限制捂盤等調控手段制約了房地產企業的開發利潤空間。
一二線城市的房價和未來的不確定性給觀望的普通工薪階層和想躋身一二線城市的打工層巨大的經濟壓力和精神壓力，需求人群在逐漸減少，銷售風險在加大。相對來說，三四五線城市的房地產政策比較寬松，土地價格可控，各種限制很少，企業的資金壓力相對減輕，購買人群的回流，催生了這些城市的房地產繁榮。
企業因素。房地產企業百舸爭流，行業排名和行業競爭力及企業的發展生存逼迫企業只有發展壯大才能不被市場淘汰，尤其是排名前列的房地產企業，發展業務專業、單一，必須在開發量和銷售業績上繼續擴大，來降低負債比率，降低金融風險。既然一二線城市風險在加大，企業發展又需要更多的業績來支撐，三四五線就成為房地產企業發展的出口，也是三四線城市商品房銷售增速的背后因素。
以上觀點供行業朋友參考，不當之處請批評指正！謝謝！石游。
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