掌握財務力#13
剛好就這次新舊房客轉換的經驗來跟您做一個分享。因為我都會跟舊房客約定好，如果要退租的話，都麻煩盡量在一個月前先通知我，因為這樣也讓我能夠有時間可以安排后續的處理，最主要就是排出時間來做代看房子跟屋況整理。一般來說，通常代看到簽完約可能就要花上一個星期，整理的話就要看舊房客的維持狀況，簡單的話一個星期，如果房客沒有清潔的很好，我可能都要花上兩個星期來整理。
(一)交屋當場 : 這次舊房客的退租交屋，處理的算是順利，通常都要注意三個部分:
1.當下都要確認廁所洗手臺，洗澡蓮蓬頭，馬桶的沖水順不順暢，廚房洗碗槽的沖水順不順暢，因為管線不通真的很難處理。我就看過新聞有報導過，有房客把水泥灌進馬桶的案例，在美國的翻修節目也有看過同樣把水泥灌進馬桶的案例。
2.其次就是房客有沒有把他們的東西帶走，同時我們所附的家具家電是否還在，有沒有大的損壞。我以前也遇過留下一堆東西的房客，包括放在衣柜的衣服，書柜的雜物，也有包好的垃圾袋，舊房客不要的大型廢棄家具，所以處理舊房客交屋跟處理這些東西的部分，真的是一點一點經驗所累積起來的。我過去最多雜物的案例是我整理完，最后丟了八大包垃圾袋，我還拍照作了個紀念，讓自己記得，不好好確實當面處理交屋就是會發生這種事。
3.是清算一些基礎費用。通常每次換房客，要清算的東西都很多，每個個案不一定，可能是水費，電費，瓦斯費，共用電費，管理費，網路費，第四臺費用，水肥費等等。我這次這間最主要就只要結清電費，不算是太難的部分。
這次的交屋當面算是順利，以一般人的清潔能力，這次的交屋屋況我可以接受。其實一般人真的是不太會做家事的，交屋時能夠確實整理干凈的房客確實很少，一般人最多只能做到他們覺得可以交差的地步，所以能把東西都帶走我就非常的感謝跟欣賞。像這次的年輕房客，表面看起來，整理后的屋況是沒有看到垃圾，到交屋完我開始掃地跟拖地時發現，始終滿滿的灰塵都黏在一起，代表他們住的時候幾乎沒有拖過地，掃地沒有掃過幾次，雖然我一定都會留室外掃把一組，市內掃把一組，拖把一組給房客使用，看來是他們是完全沒有用過拖把。
(二)整理 : 交屋完后的重頭戲就是整理，沒有整理過的房子，基本上也不會有人想要入住。舊房客通常頂多能恢復原狀就算是很厲害。但是來看屋的，通常都要求非常的高，看得非常仔細，拍照錄影都很正常，有的還是用通訊軟體直接現場直播給不能到場的人看。也有來看屋的，把所有每一格柜子的抽屜都打開看過，哪里不干凈都會直接指出。
所以要把舊房客交屋后的房子整理到起碼可以代看房子的程度，真的是需要一些功夫。最重要的是A.重新把家具歸位，讓家具家電回到原來的格局，歸位到您覺得最適合給來看房子的人所想看到的格局。 B.把所有的垃圾都丟掉，衣柜，書柜，電視柜，廁所，廚房，陽臺的所有雜物，垃圾，舊品都丟掉，這樣至少不會看起來就是雜物一堆，畢竟很多人喜歡囤積雜物，然后自己覺得可以留給下一個房客用。 C.把浴室清乾凈，浴室地板要刷過，洗手臺，馬桶里里外外都要刷過，和清理浴室地板排水孔的阻塞物。
如同我在之前相關的系列文章就說明過了，做房屋出租從來都不是輕輕松松簡簡單單的:1.房客可能一整年沒清過馬桶，但我們要蹲在地上刷馬桶里里外外刷干凈。 2.還要跪在地上拿刷子刷地板(不跪在地上一塊一塊磁磚刷是刷不干凈的，因為通常浴室地板都會是一塊塊很明顯的污漬，自用沒關系，代看時就會有一堆來看房的看到地板馬上皺眉頭)。 3.還要用螺絲起子轉開排水孔蓋，清理排水孔下的阻塞物，這三項對房東而言，根本就跟吃飯喝水一樣，是必做，但大家最不愿意做的項目，說實在的，100個人有10個人愿意做，我就覺得很厲害。
當然您可以交給專門清潔的公司跟專人來弄，我也找過，一天就要價3000元人民幣，我還監工到凌晨三點才完工(因為他們也只愿意花一天，隔天要去其他地方清理。)所以所有的事物我們當然都可以找到專人來處理，但就是將我們的原本整年最多可以收到9個月的房租收入再扣除掉而已，所以新手房東，前兩年大概一整年下來，能收到6到7個月，我覺得就算是合格。 (為什么整年最多可以收到9個月的房租收入，我會在最后面說明)
所以如前面幾篇所說，房價租金比太高的地方，房東能收到的租金相對的少，又只能收到6到7個月，維修費用高，花錢花時間花心力，真的是吃力不討好。
其次，很多不會做家事或是自我整潔管理的人，在租屋一兩個月后，慢慢覺得屋況怎么變不好了，都直接覺得是房東怎么都沒整理干凈就交屋，或是根本不跟房東反應就退租，但其實這些不會自我整潔管理的人，住在哪里都一樣，最大的問題還是在他們自己的整潔管理沒做好。
舉例像這次，我清理浴室地板的排水孔，真的是連我都覺得整理起來很痛苦的事，我也不知道他們是怎么使用浴室的，可能洗澡外還有在浴室洗很多不知是什么的東西，排水孔里除了毛發還有一堆東西阻塞在那里，我就不多說，想到都覺得不太舒服。舊房客不僅洗澡從來不清理地上的毛發，還把所有東西都往排水孔塞，以為排出去就沒事了。排水孔充滿了毛發跟水溶不掉的東西，一兩個月下來，排水孔一定塞的呀。最后排水孔塞住后發現浴室的水排不下去，就覺得是屋子的問題。所以做房東也是一把血淚，遇到好房東真的要珍惜。
(三)家具家電及設施的維修 : 除了上面所說的ABC三個部份的整理，再來就是所有家具家電及設施的維修。舉例像這次新舊房客轉換，所有的維修就是大門門鎖壞了，瓦斯管脫落，門鈴壞了，浴室洗手臺排水孔蓋壞了，墻面有污漬等。很多新手房東只有一招，直接花錢解決，所以每年總房租收入要收到6個月也是不容易。
像這次大門門鎖壞了，我是直接自己把門鎖拆下來，再拿螺絲起子把門鎖結構全部拆開，去修理里面的機械結構，我也不是非常懂，我還是邊修邊上網找門鎖修理教學，最后花了兩個小時搞不定，才跑去鎖店請師傅處理，至少我清楚這附近最專業又相對比較便宜的鎖店師傅在哪。不然換一個大門門鎖加上師傅到府安裝起碼是350元人民幣，我拿去給他修只花了我60元人民幣，省下290元人民幣，一般上班族起碼一天到兩天的工作薪水。
其它像門鈴壞了，我去買五金行買新的門鈴回來自己安裝。廚房的瓦斯管線脫落，我跑去瓦斯行請教師傅，自己回去把管線裝回來，浴室洗手臺排水孔蓋壞了，我跑了兩趟水電材料行買材料，發現自己搞得定，就修好了，不然請水電師傅來，起碼又要花200元人民幣修理。
最后自己把整層房子的每面墻面有污漬的地方，全部都局部粉刷一遍，粉刷完后又恢復成干干凈凈票漂亮亮的屋況，但是卻不用花上太多錢。過去第一二年，我都是請師傅來刷，起碼都要2000元人民幣，還要拜托師傅很多次，才可以最快在兩到三個星期完工。為了不要讓自己每年房租收入低于九個月，我自己上網學習怎么刷油漆，我買"得利"品牌的油漆刷，一支就要30元人民幣，加上"得利"品牌的水泥漆，一桶就要200元人民幣，但專業的工具跟水泥漆，至少讓我粉刷后的墻面，一般人不站在墻前認真看，可能看不太出我跟專業師傅的差別。
這邊說明一下為什么整年收到九個月房租就算是專業的房東，因為包括
1.一個月的空窗期沒有房租收入。
2.包括新舊房客轉換期間的整理跟維修，差不多要花到一個月的房租收入。
3.包括一整年下來，有房客入住期間的整理跟維修，還有稅，差不多要花到一個月到一個月多的房租收入。
以上這還是在房東會油漆粉刷跟基本維修能力的狀況下，如果沒有收入就會更少。這還不包含如果找仲介來處理代看房子跟簽約，還有找物業管理來處理平日管理的費用，這些可是起碼要扣掉1到1.5個月。
補充說明這三項:
1.一個月的空窗期沒有房租收入:
首先從代看房子開始直到確定簽約至少就要一個星期。( 因為我一定讓舊房客交屋后，我做完最起碼的基本整理后才開始代看，房客在的時候我不會去影響他們的生活。做最起碼的基本整理后，來看房子的人才會有意愿簽約。) 再加上整理跟等待新房客入住的時間，起碼兩個星期，像我這次的新房客，簽約日到入住日就差17天，所以房子要空窗沒有租金收入超過半個月，這還算快的。基本上，一般人都會提早找房子，所以入住日通常都會在兩到三個星期之間。一次房客轉換就起碼會有一個月的空窗期。
事實上很多房東還要延后幾天入住日來做整理的，因為他們發現根本沒時間整理完，即使靠自己處理會比較快，也需要花很多時間，平均花上一個星期是最起碼的，舊房客如果衛生習慣不好，花上兩個星期整理是很正常的。如果是正常上班族，只能用晚上跟假日的話，或是找專人的話，那兩三個星期是跑不掉的。我第一二年，為了要在房客入住日前整理完，每天加班整理到半夜十二點一點是基本的，所以誰說非工資收入輕輕松松簡簡單單的。
2.包括新舊房客轉換期間的整理跟維修，差不多要花到一個月的房租收入
因為一年換一個房客是基本盤，如果臨時房客退租，一年換個兩次房客是稀松平常的事。所以如果要請專人來整理跟維修就是一筆很大的支出，而且因為他們這些專業人士也都工作排得滿滿滿的，還會因此將整理交屋的時間再拉長，所以到最后，能自己處理的話就自己處理，這樣會最快花最少錢。我第一二年最怕油漆師傅在交屋日前漆不完，還有過入住日當天下午5:30剛油漆完晚上6:30交屋的案例。
但即使是這樣，通常一年下來，花在新舊房客轉換期間的整理維修費用還是差不多在一個月房租左右，不是選擇花錢就是選擇花時間，直到房東可以有快速執行維修的能力。就像墻面粉刷一樣，找師傅--花錢花時間，自己弄--是省錢但花更多時間，不粉刷的話--會花更多時間在找愿意簽約的新房客，直到有天自己可以快速有效的刷好又刷的到位。
3.包括一整年下來，有房客入住期間的整理跟維修，整理維修費用是跟上段是一樣的道理。一個兩房兩廳的空間，就有一臺窗型冷氣，兩臺分離式冷氣，光是冷氣保養，維修，更換，費用就嚇死人，只要一臺冷氣一出問題就會讓房東笑不出來。再加上稅，差不多平均要花到一個月到一個月多的房租收入。
所以這就是為什么我認為，想要每年收到9個月或9個月以上的房東，至少要有四年以上的經驗，才有足夠的經驗把大大小小的問題解決，因為自己解決不了的問題就是要花錢，花錢就是直接講租金收入再扣掉，并且這些維修保養的錢真的不便宜，所以這樣一整年下來，能收到九個月房租就真的算是專業的房東。
這里是Rock新觀點，我是林建宏，讓您用新的角度洞察這個世界。以下是我的簡書熱門文章:
