中國(guó)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)會(huì)怎樣？
背后有怎樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯支撐？
如何購(gòu)買第一套房子？
學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)？
中國(guó)樓市的價(jià)格上漲規(guī)律
裝修如何提升價(jià)值
零首付的精算法
房產(chǎn)投資座位一個(gè)職業(yè)有哪些注意事項(xiàng)
如何獲得更多的現(xiàn)金（有點(diǎn)危險(xiǎn)，須謹(jǐn)慎對(duì)待）
重慶為何是下一個(gè)風(fēng)口
一、經(jīng)濟(jì)學(xué)
不要被龐大的細(xì)節(jié)，未知的概念嚇跑，抓住事物的本質(zhì)規(guī)則，才能不亂。基礎(chǔ)理論的重要性
體，正確的信仰，正確的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。是根本，但是很少能幫助賺錢。
用，水庫(kù)論壇。
術(shù)，買房提個(gè)現(xiàn)金，給房東誘惑，可以砍下5k。心理學(xué)的應(yīng)用，買房一定要說(shuō)是自住，不能說(shuō)投資。古靈精怪，每一條只能碎片化使用。
將理念相反的經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)在一個(gè)屋子里，一定能最終達(dá)成一個(gè)共識(shí)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)第一定律：dT>0, T代表交易。財(cái)富來(lái)自交易。有多少交易，就有多少財(cái)富。
經(jīng)濟(jì)學(xué)第二定律：市場(chǎng)創(chuàng)造一切，除了市場(chǎng)本身。第一定律有個(gè)bug，他可以包容一切，除了“暴力”。任何暴力行為，都ab雙方有一個(gè)不滿意。暴力行為會(huì)導(dǎo)致國(guó)家總財(cái)富減少。當(dāng)我們享受市場(chǎng)的好處時(shí)，要額外掏錢，來(lái)維護(hù)它的“國(guó)防費(fèi)”
經(jīng)濟(jì)學(xué)第三定律：R不等于0，暴力永遠(yuǎn)不為零。
死了張屠夫，不吃帶毛豬。換了開發(fā)商，他們沒(méi)有之前的生產(chǎn)力，成本更高，價(jià)格反而會(huì)漲。
二階經(jīng)濟(jì)學(xué)是考慮“我這樣做了以后，對(duì)方會(huì)怎樣反應(yīng)？”。消費(fèi)者和消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)，生產(chǎn)者和生產(chǎn)者競(jìng)爭(zhēng)，生產(chǎn)者從來(lái)不和消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)。
市場(chǎng)營(yíng)銷。市場(chǎng)是多元化的，消費(fèi)者的口味是互相沖突的，互相矛盾的。不要嘗試做一個(gè)滿足全部消費(fèi)者的產(chǎn)品。而是找到你的目標(biāo)群體，去滿足這個(gè)群體的人。
公平與效率。最有效率的就是最公平的，最公平的就是最有效率的。我們認(rèn)為的公平，只是個(gè)人的“政治主張”。裝睡的人去鬧，他們叫的越兇，向政府施壓，要求政府給眼他們更多的傾斜式特權(quán)。
價(jià)格是三維的。我們看到的只是一個(gè)平均價(jià)和時(shí)間的關(guān)系。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)差距時(shí)，差距已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。未來(lái)是可預(yù)測(cè)的。99個(gè)業(yè)主的價(jià)格就是總體價(jià)格，最低的那個(gè)業(yè)主價(jià)格，就是“邊際價(jià)格”。房?jī)r(jià)=大盤指數(shù)+板塊指數(shù)+小區(qū)指數(shù)。房?jī)r(jià)=大盤70%+板塊20%+小區(qū)10%。房東的實(shí)力每年在漲，每年收入也增長(zhǎng)幾十萬(wàn)。
筍盤永遠(yuǎn)有。永遠(yuǎn)有低于平均價(jià)在賣的。價(jià)格就是最后一次交易的價(jià)錢。
“每當(dāng)一輪大漲后，常有一些原先不賣的業(yè)主改為出售，而這些業(yè)主的掛牌，通常比正常投資客低，一般是九折。“
搭橋。把現(xiàn)金變成幾倍的價(jià)值但是流動(dòng)性不好的資產(chǎn)，再把資產(chǎn)變成現(xiàn)金。意識(shí)到之前花了太多的心思在”賺收益“上，而不是賺流動(dòng)性上面。例如炒股，你把股票升值n倍，還要套現(xiàn)。你用股票去購(gòu)買別人的資產(chǎn)。并購(gòu)換股。
只要你有足夠的時(shí)間，任何房產(chǎn)都能賣掉。
財(cái)富追趕的問(wèn)題
從底層爬到中層不難，從產(chǎn)爬到富人很難。為什么我們這代人一年的收入就可以達(dá)到父母一輩子的收入。
三種自救：儲(chǔ)蓄，資產(chǎn)，負(fù)債
不要持有任何貨幣。真正賺錢的是債務(wù)。賺錢最重要的一件事是”模式“。構(gòu)建以房貸為中心的資產(chǎn)組合包。
二、房子
老公房，大概是唯一可以等同于現(xiàn)金的房產(chǎn)品種。誰(shuí)會(huì)買？源源不斷的新增低層外來(lái)人口。
低端市場(chǎng)，并不是每一套房子都是保值的。密切關(guān)注低層外來(lái)人口的走向。
白領(lǐng)有夢(mèng)，對(duì)于白領(lǐng)，可以推銷”溢價(jià)“。所以一手房的價(jià)格是虛高的，打個(gè)七折。
特大戶型賣給誰(shuí)？小老板。
白領(lǐng)難以忍受的物業(yè)是商住樓
最賺錢，最好投資，最安全，最具防守型的，是二線盤。
處房情節(jié)的人，占了80%
上海的客戶：歐美，港澳臺(tái)，本地人，土豪，屌絲，民工。你只能做某幾類的房產(chǎn)，針對(duì)某幾類的客戶。
買第一套房：守拙，勤奮，大智慧。”遠(yuǎn)郊，一手，品牌，精裝，CEO盤，小戶型，高單價(jià)，酒店式公寓“ 這些不能碰。建議“市區(qū)邊緣，二手，國(guó)有開發(fā)商，毛坯，親民盤，大戶型，低單價(jià)，純住宅”。看房二百套。把握時(shí)機(jī)最重要，懂得取舍。你中介打電話給你，然后你正在上班。
屌絲特性：貧窮，野心，平庸，粗疏。利益是一切的根源。但屌絲呼吁奔跑時(shí)，他們不是為了理想，二手為了利益。如果一個(gè)人對(duì)任何事都喜歡討價(jià)還價(jià)，他對(duì)價(jià)值沒(méi)有信念。
學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)。
裝修提升價(jià)值的學(xué)問(wèn)。把價(jià)格談下來(lái)。尤其是找那種租給人家，破爛不堪的。打折買下。把一切扔光。敲成原始模樣。加固。任何一段墻壁，都必須有電源插座。凡是有下水的地方，都要裝上水。任何一個(gè)露臺(tái)，都要預(yù)留冷熱水龍頭。吊柜干掉，你是為了租客。不要擺家具。燈光要亮。不要用木地板。不要用折疊件，容易壞。極簡(jiǎn)式裝修風(fēng)格。
利率每增加0.25%，房?jī)r(jià)下跌1%-不是30%，也不是50%。月供加15%，其實(shí)一次工資漲幅就夠了。利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響上限不超過(guò)5%
樓上的季節(jié)現(xiàn)象。大多數(shù)集中在春季。漲幅從來(lái)不在9~10月產(chǎn)生。過(guò)萬(wàn)春季，房?jī)r(jià)就開始暴漲。一旦暴擊，樓市會(huì)呈現(xiàn)四個(gè)月30%的漲幅。一年中最重要的月份，其實(shí)是12~1月。這是最淡季節(jié)。買房一定要在除夕前。
雙年制。單數(shù)年領(lǐng)漲，雙數(shù)年補(bǔ)漲。
你正在迅速地“失去杠桿”。當(dāng)你的財(cái)富以5倍、10倍的迅猛速度增加時(shí)，你的負(fù)債并不能以同樣的速度增加。你要盡量吧單利100%，變成復(fù)利100%
賺錢，其實(shí)是一種“模式”的競(jìng)爭(zhēng)
零首付。盡可能壓低合同價(jià)，把稅省到最低。盡可能貸款。
三、職業(yè)房產(chǎn)投資
每個(gè)行業(yè)，都有它的平均利潤(rùn)。而卓越于平均的，才是你的超額利潤(rùn)。如果你賺平均利潤(rùn)，那也就是個(gè)苦力錢。
中介這個(gè)行業(yè)沒(méi)有回頭客，所以服務(wù)態(tài)度不會(huì)好，其他行業(yè)也是一樣原理。
一個(gè)職業(yè)房地產(chǎn)投資者，至少有5000萬(wàn)的資產(chǎn)，小城市可以稍微放開一點(diǎn)。
一個(gè)人是很難拋棄掉35歲之前的一切，重新開始另一個(gè)工種的。一個(gè)行業(yè)如果賺大錢，就會(huì)吸引性的資本進(jìn)入，增加供給，拉低利潤(rùn)。房地產(chǎn)投資為什么利潤(rùn)豐厚，因?yàn)樽龅娜颂伲?/p>
職業(yè)房地產(chǎn)投資者無(wú)法獲得家人朋友的認(rèn)可，即使賺再多的錢也沒(méi)有實(shí)業(yè)的名聲好。
天下沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。
房產(chǎn)投資行業(yè)的忌諱。1.數(shù)錢。賬算的越細(xì)，錢輸?shù)脑蕉唷Ｒ粋€(gè)人過(guò)多地糾纏于細(xì)枝末節(jié)，他就沒(méi)有勇氣思考大的圖景。2.寫回憶錄。不要提過(guò)去的輝煌。3.休大假。一鼓作氣，一旦停下，就離開那個(gè)氛圍，某個(gè)資金鏈條就斷裂了。
買點(diǎn)保險(xiǎn)：人身死亡，人身意外保險(xiǎn)。
2N原理：每年買兩套。窮人需要一個(gè)長(zhǎng)雪坡。可能是10年甚至20年。定期定額投資房產(chǎn)。
房地產(chǎn)投資流派。購(gòu)買目的，融資方式，周轉(zhuǎn)頻率，退出方式，他們是渾然一體的。
大面積低單價(jià)。找一個(gè)相對(duì)低估的房源；盡可能買大面積；耐心持有。缺點(diǎn)是：沒(méi)有流動(dòng)性，沒(méi)有租金。兩房是最容易出租的。
老破小。適合初學(xué)者。房租/房?jī)r(jià)，百分比最大，追求的是租金回報(bào)率最大。問(wèn)題是贏了租賃，卻錯(cuò)過(guò)了買賣。
低總價(jià)。某一個(gè)區(qū)域內(nèi)，尋找總價(jià)最低的房源。死守內(nèi)環(huán)，人流稠密區(qū)。
法租、民宿派
藥單流。房產(chǎn)有問(wèn)題的
周轉(zhuǎn)流。先裝修再出售。90后的群體中，裝修是可以溢價(jià)賣錢的。
逼空上漲。在觀望期，降價(jià)是無(wú)效的。干脆把價(jià)格掛高。定期更新。掛牌價(jià)只是口頭的報(bào)價(jià)。
單數(shù)年春節(jié)后開漲，三四個(gè)月后50%漲幅
政府出調(diào)控政策
宏觀調(diào)控托實(shí)漲幅，使下跌不可能
市場(chǎng)因?yàn)椤靶睦碓颉保皇菍?shí)際原因進(jìn)入觀望期
冰凍6-12月
雙數(shù)年一般是補(bǔ)漲，落后洼地追平
休息足夠，買力積蓄，迎接下一輪暴漲
四、借貸的技巧
長(zhǎng)線負(fù)債率。房產(chǎn)升值，負(fù)債率就下降。貸款必須和凈資產(chǎn)一樣速度增長(zhǎng)。
購(gòu)買房子，按揭70%
抵押貸款
刷信用卡
私人借貸
不同利率的貸款分層
如果違法，不要做
社交的意義。一個(gè)人花許多時(shí)間在“務(wù)虛”上面，構(gòu)建他在社會(huì)關(guān)系網(wǎng)的位置，結(jié)識(shí)更多的人，小心翼翼維護(hù)自己完美的聲譽(yù)，這一切，都是在增強(qiáng)你的實(shí)力
不停地用低成本的資金換掉高成本的資金。你慢慢讓債務(wù)滋養(yǎng)，最后一次性用6%的銀行貸款體會(huì)掉所有的債務(wù)組合
針刺效應(yīng)。理財(cái)需要有全局視野，需要具備三五年的統(tǒng)籌能力，并非那么容易。回避理財(cái)中的“針刺效應(yīng)”，哪怕有一個(gè)短期項(xiàng)目，回報(bào)率非常大，哪怕七年一遇特大牛市，也是不值得追求的。
朋友圈的拆借，拼接。
抵押貸款真正用法，應(yīng)該是把你的按揭還了，重新再抵押。把30年期限超優(yōu)質(zhì)貸款組合還了，重新抵押出來(lái)。金額加大，年限拉長(zhǎng)，月供降低。
五、真實(shí)世界
品牌戰(zhàn)略。高毛利，高溢價(jià)，高品牌。以廣告位支撐。適合品牌銷售類產(chǎn)品，不適合功能性的產(chǎn)品。中國(guó)消費(fèi)者有一個(gè)不好的習(xí)慣，以價(jià)格定性能。初期定位時(shí)，盡量定在高端。克服低毛利的方法，就是經(jīng)銷商數(shù)目足夠少。每人管一大片，這樣沖突、串貨現(xiàn)象才會(huì)大大減少。
人類在第一次購(gòu)買時(shí)，戒備心時(shí)最強(qiáng)的。高端產(chǎn)品降價(jià)，出更多的高端品牌來(lái)替換，移除最低端的。消費(fèi)者支付的不是商品本身，兒時(shí)商品對(duì)應(yīng)的階級(jí)認(rèn)同身份感。
重慶。每年投資大，處于價(jià)格低洼。
社會(huì)階層決定品位。假如你讓一個(gè)貴婦破產(chǎn)，徹底沒(méi)錢，不到十年，要不去死，要不她也會(huì)收集玻璃瓶的。
