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在目前中國內地的房地產市場1.0時代(商品房買賣)進入紅海、房價高企之后，將來的房地產2.0會是如何發展，各路消息眾說紛紜。但從中央、政府機構的一系列出臺政策來看，我們預測，長租公寓市場將會迎來爆發式的增長，給中國的房地產領域帶來革命性的創新。比如，從最近的租售同權(租售并舉)等政策的發布來看，租房領域將是中國社會未來的重點轉化點，而長租公寓正是其中的重中之重，所以此次我們的研究也將目光聚焦于此。
(本報告主要數據為VC SaaS后臺檢測，檢測了我國長租市場上的144家企業)
報告看點
房地產業及長租公寓市場探究
我國關于長租公寓的相關政策
我國長租公寓一級市場投融情況
長租公寓主要運營模式探討
長租公寓產業鏈
房地產業及長租公寓市場探究
(以上數據來源：東方證券研究所)
根據以上數據我們可以清楚地考到，我國租賃市場2017年的規模已達到11398億元人民幣，全國租賃人口已達到1.91億人。而一二線城市的合計租賃市場規模占比已達到46%，將近全國市場的一半。預計在將來我國的租賃人口和租賃市場規模仍將不斷擴大，有望分別突破3億人口及50000億元人民幣。
以下為長租公寓行業在二級市場的主要參與者，他們均在早期就參與了長租公寓行業的嘗試和探索，并且利用自有的房地產開發資源融入并滲透進了該領域。從他們的2017預測每股盈余來看，萬科A與龍湖地產的營業狀況較優，相對來說有更大的資源力量投入到長租公寓領域進行探索。
近年全國住宅投資情況對比
以上數據來源：國家統計局
房地產業及長租公寓市場探究
數據來源：wind
作為長租公寓的主要受眾，畢業大學生這一群體對住房有著迫切的需求。而以上我國畢業生增速情況數據及預測市場利潤，顯示著長租公寓正在蓬勃發展。
以上圖中內容所示為我國近期房地產開發投資增速，可以看到進入2017年以后，全國房地產開發投資增速開始放緩，并在4月份以后呈現下降趨勢。但總體來說房地產開發投資仍在增加。
以上圖中內容所示為我國近期全國商品房銷售增速及商品房銷售面積增速，可以看出，自2016年以來，我國全國商品房銷售增速至今都呈現下降趨勢，房屋租賃的市場空間已然凸顯。
我國關于長租公寓的相關政策
除以上所列明的政策之外，各省市地區也推出了相關的地區政策。比如廣州等地，便開展了房屋租售同權的試點工作。
我國長租公寓一級市場投融狀況
以上是我國國內長租公寓市場上的頭部企業的主要融資情況。其中最為突出的企業為鏈家自如、YOU+、魔方公寓、蘑菇公寓。他們均已步入企業的高速發展階段，均已步入C輪及戰略融資后階段。
以上數據源自VC SaaS后臺檢測的144家長租公寓企業，可以看出現在長租公寓的市場保有量中，大部分企業成立時間都位于2013-2016年。這段時間可以算是長租公寓成立的“黃金期”。
以上數據源自VC SaaS后臺檢測的144家長租公寓企業，可以看出我國長租公寓企業仍然主要分布于北上廣這樣的一線超級城市。令人意外的是，在長租公寓企業數量上，上海市的分布數量超過了首都北京的保有量。
以上數據源自VC SaaS后臺檢測的144家長租公寓企業，可以看出我國長租公寓企業的融資階段主要集中于A輪前，A輪前企業占比將近60%。少數企業已步入中后期階段，進入C輪后、戰略融資等階段。可見在未來2年內，上升空間仍然十分巨大。
長租公寓主要運營模式探究
長租公寓其實涵蓋的領域十分復雜，而我們先進廣義上對于長租公寓指的就是長租青年公寓，因其面向的受眾主要是畢業學生、創業青年、青年工作人群。他們這一類人有著相同的特征，那就是對住房有著迫切需求，但是又無力承受商品房的高房價。而現在市場上長租公寓的運營方、投資方有著以下普遍特征。開發商有錢、有物業、缺乏管理經驗;機構有點錢，有些渠道，也同樣缺乏運營管理的經驗;還有一些既有公寓運營經驗，但錢不多，渠道也不在自己手里的......
以上是長租公寓的分類及主要關系圖，長租青年公寓是公寓租賃的主體存在形式。
根據租賃期的長短，公寓租賃行業可以分為長租和短租兩大類別，并且表現為酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多種形態。其中，長租型的青年公寓是目前租賃市場的發展主體。并且已經吸引了開發商、地產代理商、長租公寓公司、酒店集團、網絡平臺等投資主體的關注。且根據現在的情況來看，有一股神秘力量正嘗試進入長租公寓市場，那就是“國家隊”。國家對于租賃市場的大力推進，已從政策層面落實到了土地出讓環節，國企介入的大趨勢已十分明朗。已由國資控股的萬科和華潤置地已經宣布將大舉進軍長租公寓領域。
就目前的行業情況來看，長租公寓的運營維護主要分為兩個維度：資本運作和資產集中度。
從資本運作的角度來看主要分為輕資產和重資產。所謂重資產指的就是企業或運營方通過一購買或自建的方式獲得物業所有權，并將其出租的模式。而輕資產指的是企業與物業所有者簽訂協議獲得一定期限內的經營權，這種形式與所謂的“二房東”有著異曲同工之妙。
從資產集中度來看主要分為集中式(B2C)和分散式(C2C)。集中式將物業以整體的方式進行運營，而分散式的則是已房間為單位，零散分布在不同地區。
金融化介入長租公寓手段
當前我國長租公寓產業發展難點
資產價格貴，重資產模式的成本十分高昂。
融資渠道稀少(股權、債券)，REITs仍未發展成熟。
租金漲幅動力缺乏。
稅收優惠力度較小。(新加坡、香港、臺灣均免征稅)
長租公寓盈利四要素
規模：租房流程線上化和運營流程管理標準化是提高產能、實現規模化的有效方式。
品牌：中低端公寓的溢價價能力十分有限，提升檔次、強化服務時提升長租公寓盈利能力的關鍵。
融資成本：獲取低成本、大規模融資是保障公司加速擴張的前提。
空置率：在未形成規模時，空置率是影響企業生死的關鍵，應注意季節性波動對企業的影響。
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