聽(tīng)說(shuō)常有二房東會(huì)“偷面積”，所謂“偷面積”，就是實(shí)際租給你的面積比合同上寫(xiě)的面積要少，卻按合同約定的面積算租金。
下面這個(gè)案例，算不算“偷面積”？結(jié)果可能出乎你的意料。
01 案情
2017年8月，前海公司向二房東泰山公司租賃了深圳一處寫(xiě)字樓，合同約定租賃面積578平米，產(chǎn)權(quán)人為為業(yè)主吳某，租金按每月每平米300余元計(jì)算，月租19萬(wàn)，租三年。
合同簽訂后，雙方簽署了《交房確認(rèn)書(shū)》。
可是，才租一個(gè)月，前海公司向二房東發(fā)出告知函，告知公司因規(guī)模擴(kuò)大，計(jì)劃更換更大辦公場(chǎng)所，請(qǐng)求解除租賃合同。
又過(guò)了一周，前海公司再次向二房東發(fā)函，稱(chēng)公司于實(shí)際使用租賃標(biāo)的時(shí)，發(fā)現(xiàn)租賃標(biāo)的實(shí)際建筑面積與租賃合同記載的578平方米相差138平方米，故請(qǐng)求退還租賃保證金5萬(wàn)元，并返還面積差額租金4萬(wàn)元。而二房東則要求賠償居間費(fèi)16萬(wàn)元。
02 分歧
二房東到底有沒(méi)有“偷面積”，即二房東提供的租賃房屋面積是否小于約定面積，是否構(gòu)成違約？
承租方認(rèn)為，面積有差異是事實(shí)，因?yàn)槠浣?jīng)核對(duì)大廈原始規(guī)劃圖、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)并進(jìn)行實(shí)地測(cè)量后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際租賃面積比合同約定面積少138平方米，誤差率超過(guò)23%，其有權(quán)解除合同、退保證金、退租金差額。
二房東則認(rèn)為，承租方認(rèn)為租賃面積少?zèng)]有提供實(shí)質(zhì)證據(jù)，雙方在補(bǔ)充協(xié)議約定，甲乙雙方都已知悉此租賃合同的全部?jī)?nèi)容并認(rèn)可租賃面積，且前海公司也已簽署了《交房確認(rèn)書(shū)》，查看了房產(chǎn)證，對(duì)房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)和查驗(yàn)。因此，足以認(rèn)定前海公司對(duì)租賃房屋的建筑面積、租賃面積和交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過(guò)確認(rèn)。
雙方各執(zhí)一詞，似乎都有道理。
深圳中院基本支持了二房東的觀(guān)點(diǎn)。
第一，承租方第一次發(fā)函解除時(shí)并沒(méi)有提出面積不足的問(wèn)題，可見(jiàn)承租方要求解除合同的實(shí)質(zhì)原因是因業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張計(jì)劃更換更大的辦公場(chǎng)所，而非面積不足。
第二，承租方在協(xié)議中已認(rèn)可租賃面積，且未在舉證期限內(nèi)提出面積鑒定申請(qǐng)，其當(dāng)庭申請(qǐng)鑒定不合法。
因而，最終法院判令，承租方無(wú)權(quán)要求返還押金和面積差額租金，并且賠償二房東居間費(fèi)16萬(wàn)元。
承租方索要9萬(wàn)元不成，反倒賠16萬(wàn)元，可謂損失慘重。
——案號(hào)：（2018）粵03民終13472號(hào)
03 規(guī)則
承租方以其它理由違約解除合同后，再以實(shí)際租賃面積少于合同約定面積為由，主張出租方違約并要求返還面積差額部分的租金，不予支持。
04 建議
1?對(duì)于出租方，應(yīng)在合同中約定雙方確認(rèn)租賃面積，僅約定整體租金，不約定單位租金，以免產(chǎn)生爭(zhēng)議。
2?對(duì)于承租方，如認(rèn)為實(shí)際面積有誤差，應(yīng)及時(shí)提出書(shū)面異議，再主張違約責(zé)任或解除租賃合同。
