01 案情簡(jiǎn)介
同樣是租房，向二房東租房，有時(shí)得格外小心。
2016年，李先生向二房東羅先生租了一個(gè)商鋪，合同約定租賃期限為5年。李先生進(jìn)場(chǎng)后不僅花了16萬(wàn)元裝修，還向前任租客支付了14萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
可是，李先生才租用了一年，業(yè)主就來(lái)貼了張通知：告知這個(gè)商鋪2017年底到期不再續(xù)租，并且已經(jīng)另外租給了新的二房東恒一公司。
2018年后，李先生并未搬離商鋪，繼續(xù)向新的二房東恒一公司交租，租金每個(gè)月漲3000元，但暫未與新二房東簽合同。
這個(gè)案件當(dāng)中，你可能會(huì)有兩個(gè)疑問(wèn)：
第一，李先生與二房東簽訂的轉(zhuǎn)租合同有效嗎？
第二，二房東是否應(yīng)該賠償李先生的租金差額損失？
02 爭(zhēng)議焦點(diǎn)
第一，轉(zhuǎn)租合同超過(guò)原租賃合同期限的部分無(wú)效。
你可能會(huì)問(wèn)，根據(jù)合同相對(duì)性原則，李先生并無(wú)過(guò)錯(cuò)，轉(zhuǎn)租合同不是應(yīng)該有效嗎？
然而，由于原租賃合同解除，如果判定轉(zhuǎn)租合同有效，轉(zhuǎn)租合同卻面臨無(wú)法履行的尷尬。
根據(jù)《最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條的規(guī)定，深圳中院認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同2017年底之后的部分已超過(guò)原租賃合同的期限，超過(guò)部分無(wú)效。
第二，不應(yīng)該賠償差價(jià)損失。
龍崗法院認(rèn)為，李先生為繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，向新房東交納更高租金，這期間的漲租損失，應(yīng)由羅先生承擔(dān)，故二房東應(yīng)該賠償李先生的漲租損失138,000元。
深圳中院則持相反意見(jiàn)。其認(rèn)為，李先生向二房東主張未能履行轉(zhuǎn)租合同人租金差額損失，實(shí)際上為預(yù)期利益。
因超期部分的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，對(duì)雙方無(wú)約束力，故李先生基于違約所致預(yù)期利益損失與法無(wú)據(jù)，不予支持！
03 裁判規(guī)則
深圳中院的裁判要旨可以歸結(jié)為一句話：
轉(zhuǎn)租合同超過(guò)租賃合同部分的期限無(wú)效，轉(zhuǎn)租方不賠償實(shí)際承租人的租金差價(jià)。
如果再濃縮一下，可概括為八個(gè)字：
超期無(wú)效，差價(jià)不賠。
04 律師建議
1?保證轉(zhuǎn)租權(quán)。
向二房東簽署租賃合同時(shí)，承租人一定要審查出租方是否有轉(zhuǎn)租權(quán)。
包括查看其租賃合同原件，審查租賃主體是否一致、租賃期限是否超期，并與房屋業(yè)主確認(rèn)。
2?高額違約金。
租賃合同中應(yīng)約定，如因二房東沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)導(dǎo)致無(wú)法履行租賃合同時(shí)，二房東應(yīng)承擔(dān)高額的違約金，賠償裝修損失、租金差價(jià)、搬遷費(fèi)、商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)等損失。
3?事后要追認(rèn)。
如出租方?jīng)]有轉(zhuǎn)租權(quán)，或轉(zhuǎn)租合同超期，轉(zhuǎn)租雙方應(yīng)及時(shí)取得業(yè)主的事后追認(rèn)，即取得業(yè)主同意轉(zhuǎn)租或同意轉(zhuǎn)租延期的書(shū)面證據(jù)。
05 法律規(guī)定
最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條
承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
