索引詞：容積率、宗地總價、樓面地價、用地性質、代征代建、變配電、地質條件、現場條件、地下室、可售比、可售面積、產品定位

一個公司的存在，是以有利潤為前提的，只要商品的成本小于經營的收入，這家公司就是賺錢的。房地產公司也不例外，如何判斷一個項目是否賺錢？當然是需要從經濟角度進行分析，所以拿地前的投資測算尤為重要。投資測算想要做得準確必須先掌握影響測算的重要信息，就如同蓋房子的原理，只有基礎結實了，上層建筑才能穩當。

1、容積率

容積率是一個很重要的規劃指標，在土地信息中會明確項目的容積率，從而可以得出這個項目的規劃計容建筑面積，即

規劃計容建筑面積=土地面積*容積率

項目實際的計容建筑面積不得大于規劃計容建筑面積，由此我們能參考規劃計容建筑面積來推算出項目地上部分的體量大小。

2、宗地總價

土地信息里還包含了另一個重要信息：宗地總價。若是項目土地是以拍賣的形式出讓，則這個價格只是一個基準價，實際土地價格會以此為基礎上浮，價高者得。宗地總價是項目成本的重要組成部分，尤其一線城市最為明顯，以上海某項目為例，宗地總價約占總成本費用的60%，所以宗地總價在很大程度上會直接影響項目是否能夠盈利。

3、樓面地價

樓面地價其實是從容積率和宗地總價引出的又一個指標，精確說是一個平米指標，能讓人們大致了解到一平米銷售面積中土地費用有多少（假定銷售面積等于規劃建筑面積）。同時，土地費用是一個固定值，也是一個公開透明的信息，有經驗的人得到土地費用后，可以輕易估算出這個項目今后的售價，從而判斷未來房地產價格走勢。

計算樓面地價的公式如下：

樓面地價=宗地總價/規劃建筑面積=土地單價/容積率

*輔助知識：容積率=用地范圍內地上總建筑面積/項目總用地面積

4、用地性質

用地性質一般分五類： 商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。目前房地產市場上涉及的用地性質一般為前三種，根據用地性質以及容積率，我們可以初步判斷這個項目的業態及體量大小。值得注意的是，若是單一土地性質，如商業用地、住宅用地，比較好估算項目的體量，但若是為綜合用地，無法直觀判斷項目的業態，需根據強排方案才能判斷項目的業態與各業態的體量大小。確定了項目各個業態以及體量，才能進一步測算項目的成本以及售價。

*輔助知識：根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。

5、代征代建

代征代建是指項目建設用地中，包含了社會公共綠化和公共道路以及幼兒園、圖書館等公共設施，需要由此土地的開發者實施建設。由于這部分成本也會由開發者承擔，故在土地出讓合同中一定要看清楚是否有這部分的內容，防止缺項漏項。同時注意明確以下幾個問題：

代征綠地面積是否參與總體容積率計算

代征部分是否可以建設地庫、代建道路

代征道路、建筑或設施的成本投入及與各項規劃指標的關系

以上問題會對成本造成較大影響，需在做投資測算前明確。

*輔助知識：如果出讓合同中已經規定了代征代建對的造價標準，建議以此標準計入成本。

6、變配電

部分項目在拿地前未明確配電條件，以至于拿地后該區域供電不足而需要自行建設變電站，由于變電站成本較高會造成項目后期成本增加，同時影響工期，打亂整個項目開發節奏，故在拿地前充分明確市政基礎條件，如供水、供電、供暖、供氣、地下排洪管涵、地鐵施工保護區等。

7、地質條件

在長三角地區，有相當大部分的成本費用是埋在地下的，為什么這么說呢？因為長三角地區是沖積平原，地下水位高，土質松軟，樁基圍護及支撐的費用較高（約占建安造價的5%~6%），若是遇到淤泥土質或土質較差的地區，還需要涉及換填或地基加固等做法。這些費用都是花在地下，而且不同項目的地質條件不同，采取的施工做法也多種多樣，故所需要的費用差異很大，需要提前了解項目地質條件，以便于能合理考慮成本費用。

8、現場條件

基地周邊或內部有可能出現拆遷、歷史保護遺跡、文物古墓、自然遺跡等，如果沒有預知，在開發過程中會造成額外的費用，應盡可能預先預知和處置。

9、地下室

地下室是一個影響項目利潤的重要因素，為何要這么說？原因有兩個，第一，地下室是由大部分不可銷售或售價較低的車位組成，也就是說地下室建好之后只有成本的支出卻沒有或只有少部分銷售收入的流入，收支無法平衡；第二，建造地下室的成本非常高，尤其是在長三角地區，由于地質條件差，為保證建筑物的穩固，樁基、圍護、支撐的成本都很高，而且這些費用會隨著地下室的面積、層數、地下室開挖深度等因素的增加而增加，銷售單價對于地下室面積增加卻并不敏感，以至于成本總額增加銷售總額基本不變，利潤被稀釋。

既然地下室會產生純成本，為何開發商還是要建設地下室呢？這里要引入停車配比的概念了。這個也是一項硬指標，每個城市都有相關規定，房地產開發時除了要建設可以售賣的房地產產品，同時還要根據規定建設配套的停車位，想要獲得更大的利潤，只能是在滿足規定的停車配比的同時盡量優化地下室的各項指標。

10、可售面積 可售比

這里不講可售面積的概念，因為從網上查到的可售面積的定義與我們今天討論的問題有點遠，這里我只介紹一個公式（自己總結，也可能有考慮不周之處）：

可售面積=可計容積率的地上建筑面積+可申報產權的地下建筑面積(停車位)

*個別地區規定超高層在一定高度以上不計算容積率，則不適用于上述公式

而可售比是一個比值，反映的是可以銷售部分與整個項目之間的關系：

可售比=可售面積/建筑面積

由公式可知，可售比越大則預示著可銷售的產品越多，利潤也就越多；反之，則會減少。當然這個指標也不是絕對的，還要具體問題具體分析，有時可售比減小是一種銷售策略，房地產商可通過增加贈送面積來提高售價，或是提高產品的競爭力，使產品能盡快去化，同樣能獲得很好的收益。

11、產品定位

開發商生產出來的商品房說到底還是一件產品，那么前期的產品定位尤為關鍵，這就像打仗時給部隊制定作戰目標，所有人都要齊心協力奔著這個目標使力。設計人員要使這個產品既要滿足產品定位的需求，又要降低不必要的設計造成成本增加，成本人員要根據這個目標計算出達成目標所需要的各項費用（人力、物力、財力），銷售人員要根據這個目標確定消費人群，制定銷售策略，預估銷售價格，銷售單價乘以可售面積，就能得出項目的銷售收入。收入減去成本得到利潤，這也是拿地前房地產企業最關心的問題，畢竟生存問題才是核心問題。

投資測算對于房地產企業是否拿地起著關鍵性作用，所以編制時應該全面考慮各種因素對于成本、售價的影響，同時還應將成本與售價指標進一步分解，盡可能使各項費用更加合理。目前房地產形勢不容樂觀，去庫存壓力比較大，利潤率不斷下滑，而土地成本卻在節節攀上，投資測算稍有不慎就有可能導致后期成本增加，更甚者會出現利潤為負的現象，這樣的情況對于房地產企業來說無疑是非常不利的，要避免這類情況的發生，拿地時的投資測算應更加謹慎，考慮問題要更加全面，將所有風險都考慮在投資測算中。