2016年6月1日，拿到期待已久的土地證，真正意義上擁有了一套屬于自己的房子。
回想從2月份過年的時候開始有買房的想法，到今天領著朋友去出租房子，3個多月下來，感覺自己真的像是打了一場仗。
趁著腦袋里的記憶還清晰，梳理下我這次交易二手房的經過，也好給后面有意向買二手房的朋友們一些參考。
想清楚是不是要買房
首先，在決定是否要買房前，仔細想一想，一套房子對自己意味著什么。是否到了非買不可的時候；買房之后，能否保持現有的生活水平不被縮水；后續如何處理這套房子，是自住還是投資……這些都是需要自己不斷思考以及和家人討論的。
不管是個人的事業規劃，又或者是投資，甚至只是因為結婚需要房子給丈母娘看……
買還是不買，這都將是一個影響你后面十年甚至二十年三十年的決定（這個時間可能夸張了些，但是請不要被幾十年所謂房奴的概念嚇到，十年之后甚至幾年之后，可能每個月的月供對你的影響會越來越小）
總之，當你說服了自己，說服了支持你的親人朋友們。決定好了去買房，決定了和未來的自己一道，肩負起風雨中筑起一間小窩的責任，那就做好打一場硬仗的心理準備吧！
新房還是二手房
限于個人經歷，這里只做二手房交易的介紹。有堅定意向購買新房的朋友們，可以去參考網絡上的其他文章，有意向購買二手房的同學請繼續往下看。
對我個人來說，二手房和新房都能接受。區別在于，新房價格相對較高，隨市場波動大，可能半個月大變樣（大跳水或大漲價不好說），二手房稍穩，價格也合適一些（當然，你得考慮房子到手時已經少掉的使用年限，70年使用權限，從房子落成時就開始一點點減少了）。
另一個區別，二手房在交易完成之后，可以及時入住。大部分二手房已有裝修，不用像很多新買的毛坯房，要大費周章去裝修。至少對我這樣，平時加班加成狗一樣的上班族來說，這一項二手房加分不少。當然了，這里還需要考慮一個個人風格喜好的問題，新房意味著你可以一切從頭開始，裝修置辦，而二手房，很多人拿到手里面還是得適應下，改造下，比如我在拿到房子的第一件事，就是請前主人把他那套中式的家具清理了出去。
另外需要注意的是，現在的新樓盤，大多數會有提前圈地的概念，那些宣傳上的配套商場，學校，各種設施，都是在計劃中，等入住之后，真正享用到，可能得三五年之后。而二手房周圍的生活設施基本上已經定型，從前期的生活成本來說，二手房還是有一定優勢的。
最后一點個人觀點：有錢又不是很急的同學，可以去考慮新房，新的總是好的。手頭稍緊又不是很在意的，不妨考慮下二手房。
核算手里能動用的現金
和購買其他商品一樣，購房其實說白了也就是一交易。只不過這宗商品稍微大了些，需要動用到大量的資金，可能還需要找銀行進行貸款。在開始著手看房之前，建議先詳細核實自己手頭能動用的資產，包括手頭的存款，家人親戚的借款，公積金，能變賣的物件，等等。不過有一條，這些東西必須是能實實在在的變成錢，作為首付，完成購房的第一步。好像要借又好像不能算數的親戚朋友的借條，一年甚至半年后到期的理財投資，通通不能算在這里面。弄清楚每筆錢到賬的時間，也是我們需要及時關注的。
計算首付比例總價
理清楚自己手頭能動用的錢之后，計算首付比例，就可以考慮買多少總價的房子了。一般來說，二手房交易需要付30％的首付（個別的房子可以做到20％－25％的首付，不過很少），手里面的現金除以30％，也就是你能負擔的房子總價。而在這些費用之外，你得單獨考慮契稅，個稅，營業稅，中介費等。一般來說，房屋交易需要承擔1個點（1％）的契稅，1個點的個人所得稅，再加上1·5——4個點不等的中介費用（如果你認準中介的話，這筆錢也就明確了。目前愛屋吉屋家中介費為1－1.5個點，鏈家的是4％或更多）另外，房屋交易的營業稅也是需要考慮的點，不過超過3年的房子就沒有這項稅費了，這里不予展開。
千言萬語匯成一句話，多準備錢總是對的。稅是交給國家的，跑不了，其他零碎的諸如印花稅工本費加起來不會超過2K，心中有數即可。
計算月供費用
另外需要注意的是，算清楚首付，準備好前期的所有金額之后，需要核算下自己每個月能承擔的月供。月供由銀行提供的貸款總額與還款年限決定。而銀行的貸款分為公積金貸款，純商業貸款，混合貸款3種。據我聯系的中介說，商業貸款是處理最快的，因為公積金的審核之類會花去一些時間。目前商業貸款利率為4.9%，公積金貸款利率為3。25％。如果算30年的還款時間，100萬的總額，最后商貸和公積金的還款總額會相差大概十來萬，說多不多，說少不少。個人建議：有耐心，且公積金比較多（私以為是每月超過1K）的同學，能耐心多等1個月的話，建議上公積金貸款；公積金較少，時間比較趕的同學可以直接上商業貸款。
關于中介
個人建議二手房交易還是走中介，原因有二。一來，買房涉及到很多專業知識，諸如核查房屋的三證是否齊全，和銀行的貸款對接（就我了解的情況來看，中介去聊貸款，整體會便捷很多），以及交易過程中需要打怪刷級一樣地各個部門各個證件地跑。有了中介，至少比自己盲目地跑來跑去會好很多。當然了，這一切的前提，還得是自己找到了合格靠譜的中介，前期自己做功課的部分，不建議略過。
二來，房產交易涉及的金額大，如果走個人，很難保證相應簽署的文件是否正規，相應的法律條款是否有保障。綜上，建議根據后續找房子的進度（是自己直接找到個人賣家，還是由中介全場幫忙跟進），找中介提供相應的服務并支付一定費用。
前期準備的碎碎念——千萬要記住：
1.買房是個體力活，一定多跑跑，多看看。盡量保證自己拿到最新的信息，不讓信息不對稱狠宰一刀；
2.多留一個心眼。凡事拿憑證，千萬不要空口無憑就把錢拿出去。要給錢，先問為什么……
下一篇里，我會講買房期間實地看房，和前屋主溝通以及與中介打交道碰到的一些細節與坑，如果你有想看的其他內容，歡迎在評論或私信里給我留言_
