“房地產的泡沫，是彩色的；就像被騙的我，是幸福的；”
有人說2008年美國金融危機前的房地產泡沫是一場非理性繁榮：處于泡沫中的每一個經濟人被貼上了短視、貪婪的標簽，仿佛他們的所有行為都在被一種叫做動物精神的力量驅動。
然而在我看來，理性從來就不是正確的同義詞，所謂的非理性繁榮也無從談起。如果把已經經歷危機洗禮的人們送回危機之前，即使在清楚后果的前提下，他們也可能重蹈覆轍。
先說理性。理性不過是人們在自己所受的行為約束下，以已有的知識和智慧為基礎，進行思考和選擇的過程。在這個過程中，無論是約束條件，還是知識和智慧水平，都是特異的，也就是說理性選擇對某個人或某一類人是特異的。喜歡說"早聽我的，你就不會干出這種蠢事"的人往往就忽略了這種特異性而慣于“推己及人”。另一方面，理性與否與結果的好壞之間并沒有因果關系。不思考的人也可以是幸運兒，做錯事的人也可以是諸葛亮。無論是從事前理性與否推斷事后成敗，還是從事后成敗推斷事前理性與否，都沒有太大意義。
總之，每個人都可以理性，但并非每個人都足夠機智。這也是為什么我要說，美國的房地產泡沫是理性的泡沫，但處于泡沫中的理性人未必都像Peter Schiff、Ray Dalio等人一樣機智。更重要的是，由于所受的約束條件和知識水平不同，這些成功預測危機的人和那些沉湎于泡沫的人，在理性選擇的結果上就大相徑庭。
當我們說人們不理性的時候，往往是因為忽略了每個人都是“患得患失”的人——既貪婪地欲求，又害怕失去所有。每一個用真金白銀投資的人，當然想要盈利，但同時也擔心血本無歸，也就是說沒有人是只考慮盈利而不考慮風險的。但當我們觀察危機前的美國房地產市場時，看到的卻仿佛是一群群只求暴利，無視風險的投資者。這個時候，人們會認為這些不顧風險的人都是不理性的人。然而，正如Peter Schiff所說，對利潤的貪婪和對失去的恐懼是可以相互拮抗的，但美國政府的一系列干預政策卻讓投資者們不用再考慮風險，而瘋狂地追逐短期利益，長期的損失卻要所有納稅人共同負擔。
美國政府擾亂了自由市場中貪婪與恐懼的平衡，改變了對人們行為的激勵機制，最終導致了所謂的非理性繁榮。
有意思的是，一場被稱為資本主義之過的危機，卻開始于一個社會主義式的善衷。“Affordable House”是一個在克林頓政府，尤其是布什政府執政期間的流行詞匯。為了讓美國的少數族裔和一些低收入者獲得住房，政府對市場采取了一系列的干預措施。不過，這種“大庇天下寒士俱歡顏”的情懷卻不是以“安得廣廈千萬間”開始的。政府沒有直接促進住房的供給（相反卻是對土地供應的限制），反而是從次級貸款入手。管制機構督促銀行貸款給信用評價不良的低收入者，然后又進一步督促房利美和房地美購買這些商業銀行的次級貸款以保證它們的資金流動，另外，房利美和房地美還幫助銀行將這些貸款證券化，再賣給國內外的投資者。
對于商業銀行來說，由于風險太大，貸款給信用評級不良的人本來是不理性的。但是一方面，兩房對這些次級貸款的購買讓銀行不需要成為貸款持有者，在減小風險的同時，還可以賺取利潤。另一方面，美國的社會活動家們和司法部也在不遺余力地從銀行榨出錢來。那些聲稱關心窮人的人，用一系列的調查研究指責銀行歧視少數族裔，歧視黑人，歧視窮人，因為這些弱勢群體在申請貸款時被拒絕的比例比白人的要高。也就是說，本來基于風險和收益評估的市場問題被轉變成了一個道德問題。善良的人們認為銀行理應將錢貸給弱者讓他們有房住，但卻絲毫沒有顧及到將錢存入銀行的那些儲戶的利益，也沒有考慮這樣做可能帶來的風險。光是道德上的指責還不夠，另有法律為慈善保駕護航，對銀行進行“剝削”。美國司法部曾多次訴銀行有歧視行為，“被告舉證”的規矩又讓難以自證清白的銀行無計可施，最后只好接受罰單。最終，增加高風險的次級貸款也就成了這些商業銀行的理性選擇。
政府同樣是理性的。對于政治家來說，給窮人們提供住房為他們贏得了選票，即使危機爆發，還可以讓“貪婪”的資本家背黑鍋，最多偽善地自責“政府管制過少”（但實際上卻是不當管制過多），然后迎接一個大政府時代。官員、代表房地商的游說機構和其他的一些利益集團也都從中漁利。雖然不斷有人給出危機的警告，但政府卻始終對房地美、房利美，對次級貸款市場保持樂觀。亦可能是政治正確帶來的正義感讓他們不愿意看看現實，危機爆發后，連布什也說自己怎么也想不到自己的目標會讓美國走到這一步。
投資者也是理性的。因為幾乎所有人都相信：房利美和房地美是不可能破產的，政府一定會為他們兜底。所以，投資者們就可以盡情地謀求短期利益，即使危機爆發，政府也會用納稅人的錢為兩房注資。另一方面，投資者一般是根據證券的安全評級來進行投資的，然而，雖然美國有很多評級公司，在2003年之前卻只有三家得到了SEC（Securities and Exchange Commission）的官方授權（房地產泡沫破裂后，SEC又增加了授權的評級公司），被授權的評級機構則要使得自己的評級符合SEC的管制標準。這種準入管制的存在，使得本來可以在自由市場中產生的具有創新性的、真實性的評級技術無法出現，被保護的評級機構也沒有動機對證券的風險進行有效的評估，因為他們不需要競爭就可以獲得所有客戶。
最后，在我看來，那些被各種新出現的融資方法（零首付，可變利率等）迷得眼花繚亂的買房者也是理性的。一方面是因為低利率和高漲的房價讓買房然后用漲價后的房子再融資變得有利可圖，當你身邊的人都買房賺錢的時候，有多少人可以hold住呢？另一方面，即使意識到風險，也沒有人知道房價什么時候降，也就是說即使人人都在說泡沫，卻沒有人知道泡沫什么時候會破滅，而只要泡沫還在，就可以賺一筆。政策的變動也增加了市場的不確定性，比如在前期美聯儲設定的低利率是房價上漲的誘因之一，但后期美聯儲對利率的上調卻又讓很多人的還貸負擔一下加大進而加速了泡沫的破裂。
所以，房地產的泡沫，分明就是理性的泡沫，是“政府搭臺，投資者唱戲”的結果。那些相信非理性繁榮的人因為沒有意識到政府在危機中的關鍵角色而錯誤的理解了人們的行為邏輯。與其去研究什么動物精神，還不如去考慮如何管住政府那只看得見的手。
鄧紫棋不是也唱：
房地產的泡沫，是彩色的；
就像被騙的我，是幸福的；
追究什麼對錯，你的謊言，基于你還愛我；
美麗的泡沫，雖然一剎花火；
你所有承諾，雖然都太脆弱；
但愛像泡沫，如果能夠看破，有什麼難過；
······
相信看官已經能夠將歌中的“我”“你”對號入座，也明白了“謊言”“承諾”和“愛”所指何意。
