1，欲擒故縱：

銷售時，勿讓客人覺得有『非得購屋不可』的壓力，讓客戶在沒有壓力的環境下，輕松的了解商品,不能表現出我一定想要你買房子的樣子，銷售小姐一但太急的話，會把客戶嚇跑，自己也會不由自主的把緊張表現在臉上，所以這樣地銷售心態是不對的。

2，哀兵策略：

讓客戶了解你的能力有限，有些事情不是你能力所及的，如此你將多少能博得客戶的同情，讓你在某些情況下能得到客戶的體諒，讓你訴求商品時更能夠盡情的發揮。

3，不銷而銷:

最佳的銷售技巧是，能在不知不覺中就買了你的商品，你表現的越不急，客戶就越急，你的心思越穩，客戶就越不穩。

4，聲東擊西：

明明要賣A棟確故意的介紹別棟，客戶心態就是越沒有的棟別客戶就越愛『搶購 心態』，大家都喜歡的棟別一定是特別好的棟別

5，制造假象：

銷售除了商品介紹尚需懂得客戶心態，案場的現場氣氛更是重要,電話SP、假合約、假客戶、對講機，務必讓客戶覺得個案銷售狀 況不錯，客戶對個案的認同度將會更高，更讓客戶有購買的沖動。

6，生活化介紹:

平易近人的介紹看是簡單但亦不簡單『不能讓客戶覺得你很假也不行需循序漸進很重要』例如:買衣服的時候有的銷售會跟你閒話家常，讓你輕松無比的觀賞，人類的購買行為是需要研究的除了喜歡之外尚有其他的刺激.誘惑及扇動

7，借力使力:

借助已購客的推薦博得客戶的信賴很重要，如能藉助外人的推薦將會事半功倍如同賣保險一般，自己推薦商品會有『自賣自夸之嫌』有保戶推薦將會更有信合力。

8，欲購從速:

目前剩余的商品有限，好的商品將會去化比較快，這是不變的道理如果你對本商品有歡應當盡快來決定，以確保買到自己喜歡的棟別及樓層。

9產生矛盾:

客戶往往有很多的矛盾的說辭，銷售應當適時的排除及解釋如『交通要方便又不能太吵、景觀好又不能太高、要品質好又不能太貴、要單純又不能公設太高、公設要充足管理費不能太高、戶數要少管理費要低』讓客戶清楚知道凡是都是相對的，改變客戶的購屋觀念，將是非常重要的。

10角色互換:

銷售商品需把自身先銷售出去，以博得客戶的信賴，適當的時候了解客戶的身分及職業，研究個行業的特性將是非常重要，想想自己想要得到如何的對待及想要了解的事項。『知己知彼將能百戰百勝』

11，身同感受:

買賣房子將是一項重大的交易事項故?重考慮是必要的，就是因為如此故需由專業人士來說明解釋，客戶的朋友基于立場的關系常常會幫忙出主意，往往害到客戶本身，因為朋友并非專業人士故見解與實際狀況落差極大，往往因此下了不對的決策,受害將是本身，買房子是買來自己住，只有自己最了解自己所需求的商品。

12，專業形象:

塑造銷售人員專業的形象很重要，行銷過程需面帶笑容，談吐需不急不緩，傾聽客戶的需要，針對客戶的質疑一一的排除，當客戶的問題解決后，離成交將不遠了并且銷售流程明確及流暢。

13，過來人：

以過來人的經驗，『用說故事的方式』來強化購屋的方法非常好用，尤其對首次購屋者最適用。

14.買賣經驗:

適當時機把自己的購屋經驗與客戶作分享，或者是以往客戶的購屋經驗與客戶作分享。將能更具信合力。

15.將心比心:

銷售全程如果時時想到你自己是購屋者的心態，則哪裡當講何處不當講則將能絕對的掌控。所謂【己所不欲勿施于人】的哲理將了然于胸。

16.經驗分享:

把經驗作分享例如銷售房屋的經驗分享及各種客戶的購屋盲點，可以視狀況與之分享。

17.貶低身分:

將自己的身分矮化，對銷售人員來說很重要，自己姿態低更能顯得出客戶高，客戶也比較容易把心房打開，也比較能真實的把需求將出來

18.抬轎哲學:

把自己的長官形象樹立起來，當有需要請長官支援的時候，長官將會更有優勢去說服客戶并讓客戶更顯尊容。

19.贊賞哲學:

適當的贊賞客戶，讓客戶對你更加有好感。

20親友推薦哲學:

稱贊對方的優點，先順從爾后說明及講解。

21購車舉例:

買房子如同買車子一般，原本可能只是想要擁有一部車子，購車基金可能設定在60萬,但最后成交價可能超過10萬甚至20萬,因為并不了解商品的好壞所以無法去準確的出價。

22.強化差異:

施工材料的差異比較、施工方式的差異比較、產品搭配的實際差異、個案的各方面的差異比較。

23.遇強則強:

遇到比較強硬的客戶，當對方講出自己的想法時，應盡量迎合對方并他講出自己的質疑點，當對方告一段落時。

24.傾聽哲學:

懂得聆聽對方的想法對，銷售人員來說非常重要如此你才能了解客戶之需求及在意點

25.風水研究:

對于基本的地理風水要能普通了解，粱下不能擺設桌椅及床組以及瓦斯爐，床組不能朝外以及朝浴室，門與門不能相對，客廳及餐廳要有區隔，進門左右斜角就是財位，浴室門對到處可能會漏財進門的感覺要好

26.贊同哲學:

大社區比較復雜.小套房較亂.低總價素質較差.

27.比較哲學:

有品牌較有信用.雙玄關門與單大門之差異.刷卡與指紋的比較差異.

28.教育哲學:

由經驗轉而成教育,親身經歷的說法比較有信和力,畢竟是親身經歷,所以要盡量談一些親身經歷.

29.苦肉計:

我只是銷售,所以主導權不在我或決定權在專案,所以自作主張可能害我會被罵喔!所以不要刁難我小小的銷售小姐.

30.失敗摡述:

像我親戚就是買早安**個案,所以非常后悔因為這樣所以……

31.成功案例:

像我就是用此類看法購屋,所以投資標的會不降反升,談一些親身經驗

32.舊案描述:

曾經有過個案一開始包裝非常好,但經過幾年之后就大降價了~因為是規劃套房社區故很難去管理而且社區的進出就變得很復雜.

33.公司形象:

本公司最強調居家品質及興建之安全,已經興建房屋超過30年,有品牌所以有保障,知名品牌的優勢.

34.進退有理:

何時該進,何時該退將影響客戶之心情及感受,雖然如此但是有時候不見得便宜就是劃算.其實是物超所值才算是便宜.

35.迂迴戰術:

當你實力差異懸殊時，不要正面迎敵先攻破心防再想想策略迂迴繞行終達目的.

36.轉向哲學:

當問題不利你時『見林不見樹』當問題利于你時『見樹不見林』.

37.傾聽哲學:

懂得聆聽對方的想法對銷售人員來說非常重要如此你才能真正的了解客戶的需求呀!不然一味的自我說明,而并非是客戶想要的知識或解答,那么成交就變得很遙遠.

38.隨機應變:

隨時跟著改變行銷話題,當需要產品介紹時,不能講利率當需要強化安全時,不能講建材或沒有直接關系之話題.

39.了解需求:

要真的了解客戶的需求,才能真正的說出對客戶有幫助的話題,解惑我想就是銷售應該有的功能吧!不然要銷售做什么呢?