掌握財(cái)務(wù)力#14
我最近看到很多個(gè)案，都是擁有小資金的一般購屋者，不論是買新屋或買舊屋，有很多人買下后又花上30萬元人民幣到40萬人民幣在裝潢上。從我的角度看，我個(gè)人覺得很可惜，因?yàn)榛ㄟ@么多的錢在裝潢上，通常不是投資用的屋主。
買房投資的屋主有兩種，一種是賺資本利得，也就是買進(jìn)，( 可能再裝潢，但也不一定會(huì)再裝潢)，等時(shí)機(jī)再賣出后，賺取買賣之間的差價(jià)。另外一種是賺現(xiàn)金流，也就是將房子出租，賺取將每月租金扣掉房貸后所產(chǎn)生的正現(xiàn)金流。
因?yàn)榇蛩阃顿Y賺資本利得的屋主也很會(huì)用計(jì)算機(jī)計(jì)算，他們知道裝潢后的房子，估價(jià)大約落在該區(qū)域過去半年或一年內(nèi)，同大小物件的平均價(jià)跟最高價(jià)之間，大筆的裝潢反而讓自己的購屋成本提高，花大筆錢裝潢完的房屋售價(jià)，一旦離該區(qū)域的平均屋價(jià)太高，沒有人會(huì)愿意接手買下，反而投資者自己把自己的資金套牢。
打算投資賺現(xiàn)金流的屋主知道花這么多的費(fèi)用裝潢，也不一定能夠?qū)⒎课莸淖饨鹛嵘蕉喔撸驗(yàn)樗麄冎溃?b>租金跟當(dāng)?shù)氐钠骄率杖胗泻艽蟪潭鹊恼嚓P(guān)。所以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不變，平均月收入不變的狀況下，租金的拉升有限。我們跟他們都明白租金拉升有限，當(dāng)?shù)赝笮∥锛钠骄饨鹚唬蟾啪褪谴宋锛淖饨鹚弧?/b>
單月租金再怎么想要拉高，超過當(dāng)?shù)仄骄吭滦剿?0%到60%就很緊繃，因?yàn)樽夥孔拥娜怂麄円彩且Ц渡钪衅渌拈_銷費(fèi)用。 ( 舉例: 套房物件的單月租金，可能超過單人每月平均薪水的50%到60%就很緊繃，整層物件如三房一廳的話，單月租金可能超過雙人每月薪水的50 %到60%就很緊繃。)所以單月租金拉高的程度真的有限，因?yàn)槲锛饨鹄叩揭欢ǔ潭群螅?dāng)?shù)貨]有太多人租的起，房客一旦找到其他大小差不多，租金較便宜的物件就會(huì)想馬上退租，導(dǎo)致房客的流動(dòng)速度會(huì)非常快。
所以花多少錢做裝潢后，可以推算需要用多少時(shí)間才能把裝潢錢給回收回來。有多少人愿意等待，起碼超過三年到五年，甚至是十年，房租扣除房貸后的獲利，只是在把花出去的裝潢錢回收回來，完全沒有任何獲利。
他們也知道，房屋價(jià)值跟租金有很大的正相關(guān)性，所以當(dāng)?shù)仄骄率杖氩淮蠓兓臓顩r下，一旦租金的拉升有限。房屋的價(jià)值拉升也有限。所以花太多裝潢費(fèi)用，只是再增加自己的購屋成本，并沒有增加房屋價(jià)值，并且大部份的裝潢家具家電都會(huì)折舊，都會(huì)老化，未來有一天想賣，也很難反應(yīng)在房屋價(jià)格上。
所以一般花這么多錢裝潢的，通常大多都是自用的屋主。自用的話，花上30萬元人民幣到40萬元人民幣在裝潢上，確實(shí)比較可惜。
假設(shè)如果每月薪水6000元人民幣的一般人，在買房子之前，扣除繳房租費(fèi)用，扣除其他固定支出跟生活花費(fèi)后，可能每個(gè)月通常也許可以存1/3的儲(chǔ)蓄(2000塊人民幣)的人，如果要存到這30萬元人民幣，代表他過去可能每個(gè)月存2000的話，起碼要工作150個(gè)月( 300000 / 2000 )，也就是12年多的工作努力，并持續(xù)的都能把收入的1/3都儲(chǔ)蓄下來，才能達(dá)成的。
在買房子之后，除了把原本繳房租的錢轉(zhuǎn)換成拿去繳房貸，其他固定支出跟生活花費(fèi)不變的狀況下，過去的儲(chǔ)蓄最后一次性都花在這些裝潢上，又必須要重新開始累積儲(chǔ)蓄，重新歸零再開始，花這么多錢裝潢值得嗎?
或是另一種，這30萬元人民幣的裝潢費(fèi)用，是在這次買房的房貸中所超貸的，需要在未來去還房貸回去的，這代表他未來繳房貸的30年里，不只是繳自己的房貸，還加上這些裝潢的費(fèi)用，讓自己未來30年里，可以作生活開支及可以存下來的錢更是大幅減少。我個(gè)人覺得是非常可惜的。
特別是房?jī)r(jià)租金比高的地方(我個(gè)人覺得超過30就算很高)。代表這邊租金相較房?jī)r(jià)特別便宜，對(duì)租房的人特別有利，所以如同上段所講，房?jī)r(jià)本身相對(duì)過高，打算將原本自己拿去繳房租的費(fèi)用拿去繳房貸的人而言，大多數(shù)原本付的租金是不夠拿去繳新買房的房貸的，他們需要支付更多錢，擠壓到自己原本的生活支出跟可以儲(chǔ)蓄的錢。代表買房后，一定只會(huì)讓自己生活比過去租房時(shí)更苦。在上段案例中更是不利中的不利。
那我們?cè)撛趺丛u(píng)估裝潢費(fèi)用呢? 如同我在另外一篇文章中讓您逃離每個(gè)月繳龐大租金跟房貸月付款災(zāi)難的有效方法：算出合理的租房或買屋預(yù)算所討論的，關(guān)于如何評(píng)估裝潢費(fèi)用的總預(yù)算。一般而言，自己準(zhǔn)備的頭期款的數(shù)字要先扣掉25000到30000人民幣的額度，這個(gè)是準(zhǔn)備來做裝潢跟家具家電的預(yù)算．也就是說，假設(shè)我們手上有20萬人民幣的頭期款，先扣掉25000，這才是我們真實(shí)情況下可用來做頭期款的預(yù)算．
因?yàn)橥ǔ２徽撡I新房或舊房，大筆的家電就包含冷氣，冰箱，電視跟洗衣機(jī)，進(jìn)一步可能是原本物件有附或沒付的有瓦斯?fàn)t跟抽油煙機(jī)，浴室抽風(fēng)機(jī)，熱水器．大筆的家具就有床框，床墊，桌椅，沙發(fā)，窗簾．加上裝潢大筆的就是粉刷墻面，裝紗窗紗門，水電管線整理． 25000是大致上充足來做基本裝潢跟家具家電的預(yù)算．更詳細(xì)的討論，可以點(diǎn)擊我寫的另外一篇文章:讓您逃離每個(gè)月繳龐大租金跟房貸月付款災(zāi)難的有效方法：算出合理的租房或買屋預(yù)算。
小結(jié):買房的時(shí)候可以先評(píng)估裝潢費(fèi)用的總預(yù)算，看看買了這間房還要花多少錢裝潢，是否超過自己的裝潢預(yù)算數(shù)值，就可以評(píng)估這件房適不適合入手。不要買了250萬的房子，又再花30萬到40萬裝潢，這代表這間賣價(jià)250萬的房根本沒有這個(gè)價(jià)值，才需要花重金重新裝潢。但這個(gè)案例活生生發(fā)生在我周圍，不過畢竟是別人的人生，他們需要自己做決定，并且為自己的決定負(fù)責(zé)任。所以我希望我分享的內(nèi)容能夠幫助到您及您所親愛的人，在做決定時(shí)可以多想想跟評(píng)估。
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這里是Rock新觀點(diǎn)，我是林建宏，讓您用新的角度洞察這個(gè)世界。以下是我的簡(jiǎn)書熱門文章:
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