本文力圖通過北京地產新政策分析產業地產未來發展趨勢，共分為兩部分，此為第一部分，約2700字，閱讀時間9分鐘。
一、產業地產政策回顧
2018年1月12日，北京市政府辦公廳印發了《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》（以下簡稱《意見》），明確由國務院和市政府批準設立的19個重點園區進行如下試點：
- 園區設施配套比例不得超過15%；
- 經市、區政府授權，園區開發企業可依法使用園區產業用地，出租，但不得轉讓；也可以建設并持有產業用房、配套服務用房，出租，但不得整體或分割銷售，不得轉讓公司股權。
- 入園企業租賃產業用地的，土地租金實行年租制，年租金由各區政府、北京經濟技術開發區管委會根據園區土地成本收益和產業引導政策具體制定。
- 入園企業通過租賃方式取得產業用地，土地租賃最長期限不超過15年。
- 入園企業申請以出讓方式取得園區產業用地，實行彈性年期出讓，出讓年限最長為20年。但國家和本市重大產業項目，經市政府批準后可適當延長，最長出讓年限不得超過土地使用權出讓用途法定最高年限。
- 推行入園企業投資項目承諾制。簽訂供地合同前，入園企業按照準入條件作出書面承諾、與入園企業簽訂履約監管協議書，作為用地合同的附件。履約監管協議書包括約定退出條款，明確入園企業運營后未達到準入條件的監管處理措施，以及企業自身原因無法開發建設或運營的退出方式。
二、土地使用性質政策回顧
2018年3月22日，北京市發布《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》，意在落實《北京城市總體規劃（2016-20350）》，加強“四個中心（即全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心）”功能建設。
根據城市總體規劃“一核一主一副，兩軸多點一區”的城市空間布局對北京城市進行分區，然后針對不同區域分別制定正面和負面清單。分區如下圖所示：
北京市市域空間結構規劃圖
即：
- 一核：首都功能核心區：首都功能核心區總面積約92.5平方公里。
- 一主：中心城區：即城六區，包括東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區，總面積約1378平方公里。
- 一副：北京城市副中心：規劃范圍為原通州新城規劃建設區，總面積約155平方公里。
- 兩軸——中軸線及其延長線、長安街及其延長線：中軸線及其延長線為傳統中軸線及其南北向延伸，傳統中軸線南起永定門，北至鐘鼓樓，長約7.8公里，向北延伸至燕山山脈，向南延伸至北京新機場、永定河水系。長安街及其延長線以天安門廣場為中心東西向延伸，其中復興門到建國門之間長約7公里，向西延伸至首鋼地區、永定河水系、西山山脈，向東延伸至北京城市副中心和北運河、潮白河水系。
- 多點：5個位于平原地區的新城包括順義、大興、亦莊、昌平、房山新城，是承接中心城區適宜功能和人口疏解的重點地區，是推進京津冀協同發展的重要區域。
6.一區：生態涵養區包括門頭溝區、平谷區、懷柔區、密云區、延慶區，以及昌平區和房山區的山區，是京津冀協同發展格局中西北部生態涵養區的重要組成部分，是北京的大氧吧，是保障首都可持續發展的關鍵區域。
制定的正負面清單如下：
| 區域 | 正面清單 | 負面清單 | 總體功能 |
|---|---|---|---|
| 首都功能核心區 | 鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房。鼓勵歷史建筑調整為博物館等公共文化設施。鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施。鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。 | 限制各類用地調整為大型商業項目、商務辦公項目、綜合性醫療機構、?？平逃⒏叩冉逃梅?、住宅商品房、倉儲物流設施。 | 保障中央黨政軍領導機關高效開展工作。保護古都風貌，傳承歷史文脈。有序疏解非首都功能，優化提升首都功能。改善人居環境，補充和完善城市基本服務功能 |
| 首都功能核心區以外的中心城區 | 鼓勵各類用地調整為養老設施；工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育設施；中關村科學城范圍內的各類非居住建筑調整為科技創新用房；三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建筑，以及出租型公寓；居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。 | 限制各類用地調整為大型商業項目、大型商務辦公項目、區域性物流基地和批發市場。限制五環路以內的各類用地調整為綜合性醫療機構、中等職業教育、高等教育及面向全國招生的培訓機構和文化團體。限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房。限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施。 | 疏解非首都功能，完善配套設施，保障和服務首都功能的優化提升。推進城市修補和生態修復，提升城市品質。 |
| 城市副中心 | 鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施。社區便民服務、菜市場等公共服務設施；各類非居住建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施。工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房。 | 限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場。 | 圍繞對接中心城區功能和人口疏解，促進行政功能與其他城市功能有機結合，以行政辦公、商務服務、文化旅游為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。 |
| 中軸線及其延長線、長安街及其延長線 | 鼓勵中軸線兩側的建筑調整為傳統文化、傳統商業、傳統餐飲等歷史文化項目，以及圖書館、博物館等公共文化設施。 | 限制各類用地調整為大型商業項目、商務辦公項目、綜合性醫療機構、倉儲物流設施、專科教育、高等教育用房、住宅商品房。 | 中軸線及其延長線以文化功能為主，既要延續歷史文脈，展示傳統文化精髓，又要做好有機更新，體現現代文明魅力。長安街及其延長線以國家行政、軍事管理、文化、國際交往功能為主，體現莊嚴、沉穩、厚重、大氣的形象氣質。 |
| 、順義、大興、亦莊、昌平、房山等新城 | 鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施、社區便民服務、菜市場等居住公共服務設施；非居住建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施；工業、倉儲、批發市場等用地調整為科技創新用房、高新技術和戰略新興產業用房。 | 限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場。 | 堅持集約高效發展，提升城市發展水平和綜合服務能力，建設高新技術和戰略新興產業聚集區。 |
| 門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區 | 鼓勵各類用地調整為托幼、小學、中學等教育設施和養老設施、社區便民服務、菜市場等居住公共服務設施；非居住建筑調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施和醫療設施；工業、倉儲、批發市場等用地調整為酒店、餐飲娛樂等旅游接待用房，以及農業科技用房。 | 限制各類用地調整為一般性制造業、區域性物流基地和批發市場。 | 堅持綠色發展，建設宜居宜業宜游的生態發展示范區、展現北京歷史文化和美麗自然山水的典范區 |
后續內容詳見【產業地產】#801—從北京地產新政看行業發展方向（2/2）。
