2021年在二手房調控領域，最讓二手房持有者心有戚戚的莫過于二手房指導價了。

自從2021年2月8日深圳市住房和建設局率先出臺《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》后，無錫、東莞、寧波、成都、西安、上海等城市陸續跟進。

2021年11月21日，網傳廣州多家銀行不以二手房指導價作為參考發放貸款！如果這個消息屬實，則意味著，廣州二手房交易可以參考評估價發放貸款。

但是，該消息網傳的第二天，廣州多家銀行回應記者問詢時均明確表示不屬實。

由此也可以看出，房地產行業（特別是房地產中介機構）是如何焦急地期盼二手房指導價松綁！

那么，二手房指導價對房屋交易有何影響呢？

舉個例子，廣州天河區某小區二手房交易指導價為96957元/平方米，而評估價可以高達130000元/平方米。

如果以二手房指導價作為參考發放貸款，且按照指導價成交的話，那么該小區100平方米的房子，按照按揭貸款七成來算，則可以貸款6786990元（96957*100*70%），需要首付2908710（96957*100*30%）；

如果以二手房評估價作為參考發放貸款，且按照評估價成交的話，同樣的房子，同樣按揭貸款七成，則可以貸款9100000元（130000*100*70%），需要首付3900000（130000*100*30%）。

有人看到這里時，不禁要問，以二手房指導價來交易，貸款和首付款都降低了，買方不是更容易接受嗎？

買方是更容易接受了，但是賣方卻不那么容易接受的。案例中的房子成交的話，房款大概率按照評估價來算，而按揭貸款卻按照二手房指導價作為參考發放。因此，真實首付款和按揭貸款如下：

按揭款6786990元（96957*100*70%），需要首付6213010元（13000000-96957*100*70%）。

由此可見，如果以二手房評估價作為參考發放貸款的話，首付款節省2313010（6213010元—3900000元）。

正是因為二手房指導價直接對房屋買賣雙方都有影響，從而間接導致深圳二手房自2021年2月8日出臺《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》后成交出現十連跌。

那么，是否會取消二手房指導價呢？我個人認為不會取消，原因如下：

一、“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，決定了不會取消二手房指導價。

在前十年，一些人正是利用二手房監管真空，囤積房源并抬高房價進行炒房，從而賺到盆滿缽滿。

比如，筆者有個朋友，在2011年左右的時候，在昆明呈貢新區一次性購買了108套房子，價格在2000元/平方米多一點點。

該新區一年不到房價就漲到5000元/平方米左右，截至今日，該新區二手房已經上漲至13000元/平方米左右。

但是在今天“房住不炒”的政策定位下，特別是二手房指導價出臺后，一年上漲50%，甚至100%的可能性幾乎為零。

二、穩地價、穩房價、穩地價的調控政策目標決定了不會取消二手房指導價。

筆者參加過很多房地產公司的投資決策會，發現很多房地產公司對獲取項目房價的定價邏輯是參考周邊樓盤一手房的價格。

如果周邊樓盤限價，則投資人更傾向于參考周邊小區二手房的價格，他們認為該二手房的價格更能反映房屋的真實價值。

因此二手房的價格決定了投資項目的房屋銷售定價，而投資項目的房屋銷售定價又決定了土地的拿地價格，從而推高了土地的競拍價格。

如果出臺二手房的指導價，二手房的上漲幅度是可預期的，這樣傳導到土地市場，從而導致土地價格也會可預期，最終達到穩地價、穩房價和穩預期的目的。