二手房作為房地產公司投資和炒房天團的價格對照標，曾無限提高了人們對房價的預期，導致房價漲幅一波未平一波又起。二手房的這種負面影響，現在終于給監管層發現并采取措施進行監管，我個人從邏輯上進行推測，二手房在未來十年，甚至更長的時間，價格大概率會往下走。下面聽我慢慢分析原因。

一、銀行對個人按揭貸款額度最高控制在32.5%，導致對二手房的貸款不可能像過去一樣毫無限制。

2021年正式執行的房地產貸款集中度管理中，明確規定對于大型金融機構，對于個人按揭貸款額度，最高不能超過32.5%，其它中小型金融機構的個人貸款額度就更小了，因此，個人貸款額度占整個社融的額度，應該在30%以下，而且隨著房地產貸款集中度管理趨嚴，可能會更低。

這意味著，個人住房貸款額度被限制在社融的30%左右，也就是說，一手房按揭貸款和二手房按揭貸款占社融的比例為30%。看到這里，大家想想你看出什么問題了嗎？

對了，既然個人住房按揭額度被限制了，那么從穩房價的角度出發，金融機構更傾向于將有限的個人住房按揭貸款貸給一手房。為什么？因為如果一手房個人住房按揭不了，一手房賣不出去，不僅導致房地產公司破產，導致金融機構形成大量的不良債務，更為重要的是，房地產泡沫破了，誰都承受不起。

因此，金融機構對于一手房的按揭貸款，大概率會提高貸款利息，而對于二手房的按揭貸款，停貸就會成為常態。

二、二手房的按揭貸款被停貸，疊加二手房的掛牌價格被監管和核定，二手房的炒房價值大大下降，也會導致二手房價格會下降。

二手房的按揭貸款被停貸，最直接的結果是二手房沒有人接盤了，擊鼓傳花的游戲玩不下去了，那么在供大于求、二手房賣不出去的情況下，二手房的價格掉頭直下是大概率的事件。這是其一。

其二，二手房的掛牌價格被監管給核定，也就是說，二手房的價格再也不是你想掛牌多少價格，就掛牌多少價格了。有關部門會給你一個指導價，超過這個指導價，就備案不了也過戶不了，因此，二手房的價格只能在這個指導價范圍內浮動了。

大家知道，一旦二手房的價格被監管，它的炒房價值就大大打折扣了，最起碼炒房天團再也不會去通過炒二手房，來提高一手房的價格了。

二手房的掛牌價格被監管和核定，還有一個作用就是堵住房產評估漏洞和稅收漏洞，這幾個漏洞的修補，對于維持房地產秩序是非常有必要的。

舉個例子，一些地方為了做大按揭貸款，往往傾向于將二手房的評估價值做大，這樣，同樣是按揭貸款70%，但是，做大了的二手房評估價值，它的按揭貸款也被提高了；另外，對于賣房的人來說，他傾向于將二手房的評估價值做小，合同價值做小，這樣，他所要繳納的個人所得稅也就小了。

而二手房掛牌價格指導價，將這一切漏洞全部堵住了。

綜上分析，二手房在未來十年，甚至更長的時間，價格大概率會往下走。

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