在吸引多方資本介入的同時(shí)，長租公寓的盈利模式也成為亟待解決的難題。作為解決項(xiàng)目資金流動(dòng)性弱、盤活資產(chǎn)重要手段之一的REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)受到市場廣泛關(guān)注。10月13日，深交所公告稱，長租公寓資產(chǎn)類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“正式獲批發(fā)行，標(biāo)志著國內(nèi)首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品破冰。
根據(jù)深交所固定收益信息平臺(tái)網(wǎng)站披露，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃于10月11日獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元，該項(xiàng)目從正式立項(xiàng)到批準(zhǔn)不足一個(gè)月。公開資料顯示，新派公寓成立于2013年，是國內(nèi)首家用私募基金方式收購資產(chǎn)并進(jìn)行專業(yè)管理的長租公寓品牌，2013年新派公寓與其投資機(jī)構(gòu)賽富投資基金聯(lián)合發(fā)起的賽富不動(dòng)產(chǎn)基金收購了位于北京國貿(mào)核心區(qū)域的七十年住宅產(chǎn)權(quán)物業(yè)，然后對其進(jìn)行改造成為品牌公寓，長期持有并運(yùn)營。
對于長租公寓REITs面世對行業(yè)帶來的積極意義，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似資產(chǎn)支持計(jì)劃或者說REITs產(chǎn)品的創(chuàng)新，從宏觀層面看，符合租賃市場發(fā)展的規(guī)律。此外，長租公寓的盈利難題一直待解，無法支撐長租公寓更加快速的擴(kuò)張，因此新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的獲批，將為后來者提供借鑒的意義。
如今，各方資金對于長租公寓的熱情不減。據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì),2015年底長租公寓數(shù)量僅為100萬間，而到2016年底數(shù)量則增長為200萬間，呈現(xiàn)高速增長且嚴(yán)重供不應(yīng)求的態(tài)勢。不過，長租公寓高額的投入及低回報(bào)率為項(xiàng)目的資金流動(dòng)性帶來挑戰(zhàn)。以碧桂園為例，該公司的首個(gè)長租公寓項(xiàng)目即將月底亮相，該公司相關(guān)人士對外稱，前期“不虧損即是賺”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，REITs或?qū)⒖梢越鉀Q流動(dòng)性問題。據(jù)了解，美國最大的出租公寓運(yùn)營商EQR(Equity residential properties)，通過收購和自建兩種途徑大量持有核心市場優(yōu)質(zhì)物業(yè)，且享受持有物業(yè)的溢價(jià)和不動(dòng)產(chǎn)增值。而EQR的重資產(chǎn)擴(kuò)張能夠順利進(jìn)行的最重要原因便是美國REITs的盛行。
不過由于我國目前缺乏針對REITs產(chǎn)品的法律法規(guī)，國內(nèi)一直沒有標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。北京商報(bào)記者注意到，國內(nèi)試水房地產(chǎn)行業(yè)的類REITs產(chǎn)品卻并不罕見，且多以面向機(jī)構(gòu)投資者的私募形式發(fā)行，如今年1月，魔方公寓面對資本市場，發(fā)行了國內(nèi)首單以公寓租金收益為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,募集資金總額為3.5億元,今年7月，中信金石碧桂園鳳凰酒店資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功設(shè)立,并將在機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)掛牌交易，成為境外上市房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)發(fā)行的首單類REITs產(chǎn)品。同年8月，鏈家旗下長租公寓運(yùn)營商自如也發(fā)行了“中信證券自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該項(xiàng)ABS發(fā)行規(guī)模為5億元。在公募市場上，萬科于2015年率先發(fā)行的鵬華前海萬科投資基金，被稱為國內(nèi)第一單涉及不動(dòng)產(chǎn)的公募基金。
近年來政策紅利向好為資產(chǎn)證券化市場提供了溫床，REITs在住房租賃市場生根發(fā)芽，不過中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，新派公寓因?yàn)楸旧碣Y產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)而具有特殊性，因此首單長租公寓破冰對市場影響比較小，目前房地產(chǎn)市場平均出租回報(bào)率相對較低，對資本市場來說吸引力有限，按照正常的市場價(jià)格來說，租金租售比只有1%-2%，這種情況下是很難包裝成試點(diǎn)的。長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品破冰只能說明政策紅利大力支持下，企業(yè)在不斷的嘗試，但距離普遍化、常態(tài)化仍有較遠(yuǎn)的距離。
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