最近萬達的王健林，以白菜價賣出集團大批文化項目及酒店，還優(yōu)惠到給買方提供貸款收購這些項目。

許多人一時都看不懂他為何會這樣做。難道他收到什么對中國房產(chǎn)業(yè)極不利好的內(nèi)部消息？

我自問看到一點頭緒，可與大家做個分享。

在將我的見解說清楚前，我需要先與大家分享三件普通不過的事，都是關于開發(fā)商如何賺取暴利的法門。

第一件事，是關于摩天大樓。

經(jīng)濟學上有一個說法。如果一個地方，在短時間內(nèi)出現(xiàn)興建大量的摩天大樓，那就代表那個地方的樓價隨時見頂，當?shù)亟?jīng)濟隨時崩盤。

為什么呢？

教科書上的解釋是，建造摩天大樓，是一種傲慢虛榮的表現(xiàn)。當市場充斥著傲慢的氣氛，就會發(fā)生崩盤。

事實上，傲慢的確是傲慢，但絕非因為單純傲慢就可導致崩盤。一般人往往一知半解，就是因為從來只滿足于書本上的答案，不獨立思考，不下手追求真理，實在可惜。

正確的答案是，開發(fā)商每投一塊地時，表面上已決定了它需要以什么價錢把房賣出，才能盈利。

其實不然。

因為每塊地在拍賣時，都配有一個容積率，即這塊地最終能建成多少面積出售。

這個容積率，是由政府定下來，但是可以在地賣出后更改的。

如果開發(fā)商買入一塊地后，有辦法與政府部門談妥，將容積率提高一倍，即代表可以相同價錢，售出多一倍住房面積，盈利馬上可提高一倍。

那出售面積到底實際上是如何增加呢？

就是靠將樓層建高一倍就可以。

原來規(guī)劃是19層，就改建成38層。

大家看到到處的住宅越建越高，最主要的原因，就是因為改建得越高，利潤就越高。

甚至許多開發(fā)商，根本不必考慮建好后能否賣出，因為可以先把地拿到銀行加按，套現(xiàn)多一倍錢出來，發(fā)展其他項目，再用相同手法提高容積率套現(xiàn)，不停繼續(xù)下去，套到的錢就當是利潤。

還錢？

只要這個雪球繼續(xù)滾下去，錢可以慢慢還，規(guī)模卻可以越做越大。反而最后把房賣出了才要還錢。

所以開發(fā)商從來不急于賣房。

這是開發(fā)商賺取暴利的法門之一。大家可能馬上會疑問，那為何開發(fā)商不把所有住宅建成摩天大樓呢？

你以為它不想？開發(fā)商做夢也想著這個事情呢！

關鍵是，現(xiàn)代的建筑技術，如果建超過40層高以上開始，就要對建材有非常高要求。

玻璃，鋼材，水電供應與防火設施成本會大幅上漲。除非建成后可以賣很高價錢，否則一定虧本。所以才導致開發(fā)商暫時還未把住宅建成280層高。

假如一個地方到處在建摩天大樓，其實是代表開發(fā)商對未來的樓市過度樂觀的展現(xiàn)，認為市場可吸納這么大量高成本的房產(chǎn)。

當然不少市場可以接受摩天大樓的價格，但太大量的話，就絕對是個大問題。

暴利法門之二，就是建五星級酒店。

我們?nèi)ミ^五星級酒店消費的，不難有一個疑問，就是發(fā)覺里面的咖啡廳都是空空如也，會議廳也不是天天有公司租用，房間也不常爆滿，餐廳酒樓游泳池，更是許多時候服務員比客人還要多。

怎么賺錢？

為何那么多商人喜歡開五星級酒店？

其實貓膩就在房費中。

大家不難發(fā)覺，酒店前臺標價的房費都是非常貴的。而自己透過手機訂房，許多時候可以拿個五折起碼，難道只是因為推廣優(yōu)惠？

當然非也。每家五星級酒店，其實就是一項固定資產(chǎn)，是可以用來抵押給銀行套現(xiàn)的。

能抵押多少，就看酒店的評估價。

如何評估呢？

第一是看酒店能收房客多少房租，以房租定價值。

第二就是看酒店是多少星級。五星級甚至六星級的，當然可以抵押出更高價錢。

至于如何可以最高的價錢出租房間，倒不是大問題。

找家旅行社合作，讓它們用標準價租進一大批房間，另外再給對方以廣告推廣費名義作回扣即可。

酒店的確以最高的標準價出租其房間，入住率也達標。而花了多少推廣費當房租折扣，酒店是否盈利是少事。

能以超高價向銀行抵押套現(xiàn)才是暴利關鍵。

套出來的錢就當是利潤，拿去再建下一家五星級酒店。

此之所以，中國四五六線城市，從來不乏慘淡經(jīng)營的五星級酒店。

暴利法門之三，是靠關聯(lián)交易。

大家有注意開放商的架構，都不難發(fā)覺，一個開發(fā)商，名下隨時有幾十家子公司，上百家子公司也是很正常的。

為什么會需要那么多子公司？

理由很簡單，大家如果有些注意力的話，其實都會發(fā)覺，外面普通一個辦公樓里面，就一層內(nèi)，也不見得每家公司里面會有人在辦公。

你是否也會見過一些，外表裝修得人模人樣的公司，偏偏里面一個人都沒有，就這樣放著？

有沒有覺得很奇怪？

其中原因，絕對不是因為老板太有錢。它的存在是有其不可告人的目的。

它是一個殼。

假如你有十家公司，只要用一個很簡單的方法，就可以隨時變出十家盈利穩(wěn)定的公司。

辦法就是公司一將一件貨提價10%賣給公司二，公司二再將這件貨提價10%賣給公司三，公司三再如此類推將貨轉(zhuǎn)賣到公司四五六七，到最后再賣回給公司一。

公司一再繼續(xù)這個循環(huán)，你不需做任何真實生意，就可以有十家有穩(wěn)定盈利的公司。

你有一大批公司能有穩(wěn)定盈利，是否可以向銀行申請貸款呢？

還不可以。

銀行是不會借錢給這些貿(mào)易公司，因為銀行也知道這種套路。

唯，如果你公司賣的貨是房產(chǎn)，就可以有商量。因為銀行接受房產(chǎn)作抵押品。

你可將這些“貨”抵押給銀行套現(xiàn)。十家公司循環(huán)將手中房產(chǎn)抵押，盤子就可做大，再把抵押出來的資金買更多的房產(chǎn)，再循環(huán)轉(zhuǎn)賣下去，公司規(guī)模就可以短時間內(nèi)光速增長。

銀行知不知道上面這些套呢？

我可以告訴大家，上面那些套路，都是一些前線銀行朋友告訴我的。

那為何明明知道是套路，這些套路還能橫行？

呵呵，你懂的。

上面提到的，只是開發(fā)商獲取暴利的部分法門。

現(xiàn)在問題來了，大家不難看出，上面的暴利法門，不約而同都有同一個罩門，就是如要光速擴大盤子，提高抵押從而套現(xiàn)獲取暴利，就只能不斷買入資產(chǎn)，不斷吹大自己的資產(chǎn)泡沫，把抵押套現(xiàn)出來的資金，當成利潤，再拿去買更多固定資產(chǎn)。

這就是買，買，買的奧義！

一天如果將資產(chǎn)賣出，所有銀行都會立刻跳出來追你還不起的債，因為你早將套現(xiàn)出來的資金，當成利潤花掉。

那么，王健林為何還敢賣出手頭的資產(chǎn)？

而且是大批地賣，以白菜價賣出？

難道他不怕自己會因此遇上大麻煩？

記住，王健林一天不賣出自己公司的資產(chǎn)，這個圈還是能繼續(xù)轉(zhuǎn)。

相反，一賣出，圈就轉(zhuǎn)不下去，就會出麻煩。

為何王健林沒事無端端要自找麻煩？

這就是王健林超越商業(yè)智慧的智慧。

答案是，你現(xiàn)在遇上危險，隨時會被殺。你唯有決心自殺，反而有人會救你。

這就是置之死地而后生之道。

就因為賣出這些資產(chǎn)對王健林來說等于自殺，所以我敢保證，王健林從來不是真心想賣出自己這些文化酒店資產(chǎn)，最終也不會賣出。

6個月內(nèi)，這些資產(chǎn)將以另一種形式回到他手中。

否則，他的個人安全將受威脅。

不信？

我們就拭目以待。