千禧年前后成立的房企都在風(fēng)口，如“龍湖”，從重慶一不起眼的小公司，十來(lái)年間就做成了全國(guó)性知名大公司。
視野決定境界，境界決定未來(lái)。所以，決定房企未來(lái)的是其老板的視野，也決定著他的企業(yè)在哪個(gè)檔次上。
檔次是由項(xiàng)目或公司決策者的視野與思路決定的。我把與房地產(chǎn)運(yùn)作“烹飪”模式相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)水準(zhǔn)或級(jí)別，也分為相應(yīng)的三個(gè)檔次。
房地產(chǎn)企業(yè)的第一檔次
這是少數(shù)有品牌、有實(shí)力的開發(fā)商。它們?cè)谶m當(dāng)環(huán)境下，針對(duì)適當(dāng)?shù)貕K條件，用“清蒸”方式來(lái)做項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作。
它們把主要精力放在市場(chǎng)定位和產(chǎn)品品質(zhì)打造上，并重視產(chǎn)品與服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)。這是最高檔次的地產(chǎn)做法。
案例：上海的湯臣一品項(xiàng)目。這個(gè)樓盤開發(fā)商追求的是一種境界。這樣的項(xiàng)目，約占全國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不足10%。
這種檔次的項(xiàng)目，多是通過軟銷售的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)的。
房地產(chǎn)企業(yè)的第二檔次
這是一些大中型開發(fā)商，它們喜歡用“油燜”方式來(lái)做地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作。
這個(gè)檔次最典型的企業(yè)有恒大、龍湖、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科及各大央企地產(chǎn)。
這類企業(yè)的項(xiàng)目，注重開盤，注重節(jié)奏，注重包裝，注重廣告推廣，注重體驗(yàn)，注重服務(wù)和形象，注重客戶積累。
這類檔次企業(yè)的項(xiàng)目大約占全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的50%。
這種檔次的項(xiàng)目，銷售狀態(tài)及形式，往往是通過波銷售模式來(lái)完成操盤，或在資金回籠過程中呈現(xiàn)波銷售的特征。
房地產(chǎn)企業(yè)的第三檔次
處在第三檔次的開發(fā)商或地產(chǎn)項(xiàng)目，基本都是用“爆炒”方式來(lái)開發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目的。
這類企業(yè)多為三四線城市的中小企業(yè)或民營(yíng)企業(yè)，它們沒有實(shí)力，沒有文化，沒有品牌，不談價(jià)值或偽造所謂價(jià)值。
它們只談銷售率、資金回籠和利潤(rùn)最大化。它們約占全國(guó)市場(chǎng)的40%。
這種檔次房企開發(fā)的樓盤，多數(shù)是通過硬銷售的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資金回籠的。
摘自《地產(chǎn)正見——營(yíng)銷經(jīng)理人手記》，作者：張正（微信fy228969718）
??^ "a
