01.

在和澳大利亞籍的女房主簽訂了房屋買賣合同后，后面幾天就是一步步走程序，銀行轉賬200萬給她，再后一步就是我申請公積金貸款，一切都很順利。

但當中出現了一個小插曲：

買我一室戶的買家，因為之前他們有抵押貸款記錄，貸款審核不通過，當時我我記得是農業銀行說不行，然后中介又換了一家銀行，一切貸款審批程序從頭開始。

當時已經是10月初了，因為他們換銀行，重新審批貸款，導致最終一室戶的過戶時間也延后了，在10月中下旬才過戶完畢，過戶后出產證需要20個工作日，也就是11月上旬才能拿到產證，銀行只有拿到產證才能走程序放款，銀行放款快的話是1個月，慢的話2個月都有可能，這樣算下來，很大概率會在12月這個時點放款。

銀行還說了這么一句：12月銀行銀根會收緊，很有可能放不下貸款......

我聽了后，頓時五雷轟頂，如果12月拿不到銀行的放款，那我買的那套二室戶在過戶的時候就交不出錢，當時合同上有這么一個條款：

15天內是按照一定比例給房東小錢就可以，如果超過15天的話，房東有權單方面解除合同，并且我還要支付總房價的20%的違約金，也就是60萬的違約金......這得是我幾年的工資啊......

如今，我就希望銀行能夠早點放款給我，如果不行的話，我只能向親戚朋友借錢......

所以，買二手房的第一大神坑：銀行放款的時間不會在合同上顯示，但過戶時間會，一般都是在過戶的時候將除貸款之外不足的錢給補足，而這筆錢往往是你賣掉房子的時候，買主的那筆貸款！

如果你通過賣房子來置換其他房子，那一定要注意銀行的放款時間，如果你簽訂房屋合同是3月，那么你過戶的時間最好延后3個月以上，也就是6月的時候過戶，這是最安全的。如果是9月簽合同的話，過戶時間放到明年1月，因為12月銀行很難放款！

當時我還記得中介說兩個月放款來得及的，結果你看，還是沒有放款，所以：不要輕易相信中介的任何話，有些是不專業，有些是故意糊弄人的！找中介還是要找專業度高的，可以省去很多事情！

小中介都是些什么人，什么樣的教育程度，什么樣的專業程度，大家都應該清楚，如果和他們不熟的話，盡量不要入這個坑！

02.

下面這兩條鐵律，希望大家能夠永遠打磨在腦袋瓜子中：

在簽訂房屋買賣合同前，你一定要做兩件事情：第一，到房地產交易中心拉產調，產調上會顯示你買的房子的所有權歸誰，并且有沒有法律糾紛，這很重要！這個也很容易就能辦到！

第二，難度系數很大，但如果你做到了，或許就能免于損失幾百萬！在你要買的房子周邊，問鄰居，這套房子到底有沒有家庭糾紛，能問多少個人就問多少個人！

因為家庭糾紛，不會顯示在產調上！

繼續來說說我的奇葩故事：也就發生在這幾天，我奶奶居然看到了驚人的一幕！

奶奶說這幾天她經過那套房子的時候，居然看到里面住著人，奶奶當時還沖上去問是誰，結果對方說是那個澳大利亞籍房主的姐姐......

我和我媽聽了后，頓時眼前一片黑，四天前，我們就沖到那棟房子里，去問個究竟！

來到那間房子，敲門，沒過一會，出來兩個略帶生活陰暗氣息的女人，一個中年人，是房東的二姐，一個聽鄰居說是70歲的大姐，但隔著滿是灰塵的鐵門沙網，看不出面部表情，我們就隔著鐵門，問這件事情的原委：

這間房子原來也是動拆遷房，但當時95年的時候房子還很便宜，姐姐也沒有過多計較，那時房產證上寫的是她們爸爸、那個澳大利亞籍的房主和她老公的名字，再后來女房主和她老公離婚，她爸爸去世，最終房產證上就是那個女房主的名字（她老公也沒和她計較）。

姐姐們說那個女房主壞透了，讀大學一直到后來出國，她都沒有照顧生病的父親，一直是姐姐們在照顧，照顧了20多年，所以現在她們就是要霸占著房子不走，除非那個女房主給她們20年的護養費！

還說：就算我們買了房子，她們也賴著不走！

我頓時心里就想破口大罵：撫養爸爸是你們應盡的義務，你又不是護工，還有臉要錢？

后來聽女房東說她的兩個姐姐曾經偽造文書，把她的房子租出去（女房東一直住在浦東別墅區，房子一直是空著的，但是姐姐們有鑰匙，是爸爸給的，門鎖一直沒有換），為了這件事情，已經鬧了兩次法庭，最終都是女房東獲勝。

其中還有很多細節在這里也就不闡述了，現在女房東聲稱要找律師走法院程序把他們弄走，這幾天我去那間房子看，還是有人住在里面......

走法院程序要走多久？最終如果她們死賴在里面，會把她們拖走？會對一個70多歲的老太婆下手？女房東帶著我已經給她的200萬潛逃國外怎么辦？種種思緒涌上心頭，頭皮發麻，怎么這種糟心的事情就發生在我身上呢？

最終想爆罵一句：奶奶的，你們的家務事，怎么害到我身上來了？

那兩條鐵律，大家一定要銘記在心！另外，再說一句：

買二手房，最好不要買老公房了，大家都清楚，里面都是些什么貨色！

買二手房，也最好不要買已經離婚的，說不定，什么前任會來搞事情！

買二手房，也最好不要買家里有兄弟姐妹，說不定，就出現上面這些事情！

03.

前面說了那兩大坑，都是不得了的事情！少則損失幾十萬，大則可能幾百萬付諸東流，下面，再給大家一個小福利，可能會節省你一年的工資。

如果賣的房子是動拆遷房，買的房子也是動拆遷房，那么在契稅這塊是可以減免的，否則要多付幾萬元的契稅！

而且，不專業的中介不知道這點，一般的中介也不會告訴你這點！

程序很簡單，到房地產交易中心填幾張減免稅的表格就可以！這里還要謝謝當時駐場的鏈家工作人員，如果沒有他，可能我又要損失幾萬元了！

我的買房心路就說到這里，關于那套房子，可能還會有后續內容跟進，大家可以持續關注，也希望大家在買二手房的路上少走彎路，少遇到些賤人！

（全文完）