四月初我在朋友圈發(fā)布房子出租的信息，當(dāng)時(shí)承諾凡是幫助轉(zhuǎn)發(fā)推薦房客的朋友及來(lái)咨詢的準(zhǔn)房客都可以分享我四年在上海買三套房故事。感謝親們的大力支持，房子已經(jīng)在四月中旬順利簽約。其后聯(lián)系了一下當(dāng)時(shí)幫忙的朋友們，發(fā)現(xiàn)大家要么很忙，要么不在上海，要做個(gè)線下分享還挺麻煩。為了言而有信，特撰寫(xiě)此文分享我的部分買房故事：）
在上海買房對(duì)于所有生活在魔都的朋友來(lái)說(shuō)幾乎都是家庭中最重大的財(cái)務(wù)決策，作為私人財(cái)務(wù)顧問(wèn)，我也幫很多客戶做過(guò)他們的置業(yè)分析或規(guī)劃，感謝這些年來(lái)的案例積累，幫助我成就了自己這次近乎完美的婚房規(guī)劃，不僅滿足了自住婚房的需求，還同時(shí)以租養(yǎng)貸，最終相當(dāng)于我們只付了首付就擁有了兩套房子！
第一步：需求分析。
（出于保護(hù)個(gè)人隱私，本文中具體的地理位置、價(jià)格等信息我會(huì)做模糊處理）
購(gòu)房目的：自住房婚房，兼顧投資需求，因?yàn)槲迥曜笥铱赡軙?huì)換房。
房型：兩房一廳至三房?jī)蓮d，采光通風(fēng)要好是我跟老公最大的訴求，臥室要朝南，我的工作臺(tái)要靠窗有陽(yáng)光。
購(gòu)房區(qū)域：交通一定要便捷，由于我的工作性質(zhì)經(jīng)常要外出見(jiàn)客戶，或者晚上參加各種活動(dòng)，所以房子所在地鐵站到公司及市內(nèi)幾大商圈半小時(shí)左右為宜，這樣即使晚上打車也能接受。我和老公的公司，雙方的父母家是最頻繁出行的四個(gè)點(diǎn)，比較其中三個(gè)點(diǎn)都在S號(hào)線上，所以基本定下沿S號(hào)線看房。此外，我們定位房子離地鐵最好步行10-15分鐘，地鐵10分鐘內(nèi)的房子通常價(jià)格較貴，10-15分鐘恰好可以強(qiáng)制我們每天走走路，但步行區(qū)域要求晚上治安較好。學(xué)區(qū)我們暫不做過(guò)多考慮，出于我跟老公的教育理念并不對(duì)學(xué)校教育抱很高要求，雙方老人的房子也能滿足一般上學(xué)需求。
預(yù)算：以首付三成后，貸款月供不超過(guò)二人收入的三分之一為宜，由于我的收入與業(yè)務(wù)掛鉤，波動(dòng)較大，我只按去年收入的7成計(jì)算，這樣得出房?jī)r(jià)預(yù)算。
總結(jié)：基本的需求分析思路一定要清楚，切莫因?yàn)槁?tīng)信房產(chǎn)銷售的言辭就忘記了初衷！根據(jù)以上分析，我跟老公只參加了一次房展，看了幾大當(dāng)時(shí)熱銷的新盤(pán)，就基本排除了各種外環(huán)外的一手房，主攻二手房。
第二步：看房
看房的要點(diǎn)就是一定要多看！我們集中看房的時(shí)間總共3個(gè)月左右，我自己看過(guò)并有記錄的房子100套+，加上老公看的，雙方父母幫看的，估計(jì)總共150-200套。我跟老公的公司分別在S號(hào)線的兩端，我們基本從折中的地鐵站開(kāi)始，沿著地鐵站一站一站全都看過(guò)。很多朋友看房不滿十套就覺(jué)得滿意可以下定了，其實(shí)我們看到十套的時(shí)候也有遇到感覺(jué)挺滿意可以下定的房子了，但事實(shí)證明最終的選擇比當(dāng)初不知道要好幾個(gè)檔次！當(dāng)然如何高效率看房，看房看什么，怎么篩選房源記錄分析數(shù)據(jù)，這些也都是有技巧的，感謝我團(tuán)隊(duì)中專業(yè)做房產(chǎn)的伙伴，經(jīng)過(guò)他們的指點(diǎn)，我能夠一個(gè)多小時(shí)看掉十套房，并且獲得最有價(jià)值的信息！
第三步：交易
定房之前最好能請(qǐng)身邊比較有經(jīng)驗(yàn)的朋友陪你再去看一次房，他們可能會(huì)提出一些你自己之前沒(méi)有考慮到的問(wèn)題。我中間幾次想下定的房子都有請(qǐng)專業(yè)朋友陪看或者跟他們?cè)敿?xì)交流過(guò)房子的情況。有的房子經(jīng)他們一分析，就不用跟房東談了。最終，我們看中的這套房子位于中外環(huán)間，離地鐵步行10分鐘，周圍都是高檔社區(qū)，總價(jià)還不到200萬(wàn)。不僅完全滿足原定的要求，并且離我婆婆家只有步行20多分鐘的距離，最大的亮點(diǎn)是這是一套頂層帶閣樓的房子，我們甚至在訂房前就跟設(shè)計(jì)師溝通過(guò)改造的方案，正是因?yàn)橛辛朔浅Ｌ貏e的改造思路，這套房子在我們眼里大大超值了！跟房東談判其實(shí)并非我所擅長(zhǎng)，我們也沒(méi)有打中介費(fèi)的主意，基本是按正常市場(chǎng)價(jià)拿下的房子。
第四步：首付與貸款安排
這部分有一些Tips可以分享。首付一定只付最低，盡量用貸款，并且貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好，因?yàn)榉抠J的融資成本是最低的，這樣我們手頭結(jié)余的錢可以做更高回報(bào)的其它投資，我們因此沒(méi)有因?yàn)橘I房而錯(cuò)失去年到今年這波大牛市。公積金貸款盡量多貸并貸足，這部分我們?cè)具€有操作空間但因?yàn)闆](méi)有提前一年就規(guī)劃好導(dǎo)致公積金沒(méi)有完全貸足，是個(gè)敗筆。此外，購(gòu)房時(shí)還需要考慮不同區(qū)域普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，之前有看中的房子因?yàn)槌銎胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，為了少交稅費(fèi)，中介建議做低房?jī)r(jià)，但要把差價(jià)直接給到房東，這就相當(dāng)于提高了首付。貸款銀行，其實(shí)應(yīng)該在看房前就搞明白貸款政策，選好銀行，如某銀行給到多0.5%的房貸折扣，要求是他們的金卡客戶，并且滿足多少資產(chǎn)，如果早做安排開(kāi)戶，并把首付款提前放進(jìn)去就可以達(dá)到。所以建議第一次買房的同學(xué)一定要向?qū)I(yè)人士或者周圍有經(jīng)驗(yàn)的朋友請(qǐng)教，往往一個(gè)信息能讓你節(jié)約幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)的成本！
第五步：裝修改造一套變兩套
裝修前我們找了三四家設(shè)計(jì)師給我們出方案，其中有一位設(shè)計(jì)師的復(fù)式設(shè)計(jì)方案非常讓我們心動(dòng)，但考慮再三我們放棄了。因?yàn)槲腋瞎F(xiàn)在正處財(cái)富積累期，理性告訴我，應(yīng)該延遲享受，目前兩個(gè)人住復(fù)式有點(diǎn)浪費(fèi)，過(guò)三五年考慮各方面因素，我們換房的概率很高。最終，我們將閣樓和樓下分別裝成了兩套房，樓下兩房一廳自住，樓上出租。租金足以覆蓋商貸（如何把房子租上個(gè)好價(jià)錢，那又是另外一個(gè)故事啦?。覀儽旧淼墓e金月繳可以覆蓋月扣，所以目前以租養(yǎng)貸后月現(xiàn)金流為+650，玩過(guò)現(xiàn)金流游戲的朋友們都了解這張機(jī)會(huì)卡的意義哦！
未來(lái)的打算，預(yù)計(jì)兩三年有了孩子后，樓下的兩房一廳自住可能不夠，或者樓層太高不方便，那就把樓下也出租，再到公婆家附近租套大的?？紤]未來(lái)幾年房貸利率為下降趨勢(shì)，房租為上漲趨勢(shì)，換租大房后預(yù)計(jì)現(xiàn)金流仍能打平。我們甚至還考慮過(guò)加上父母的房子，換租別墅也能打平，也許到時(shí)還會(huì)有更好的創(chuàng)意，誰(shuí)知道呢？
