買下一套房需要多長(zhǎng)時(shí)間？
小白領(lǐng)接盤俠：準(zhǔn)備？直接準(zhǔn)備現(xiàn)金開(kāi)發(fā)商簽約打款啊！
多軍：得看情況，破限購(gòu)限貸貸款籌劃多核分工截?cái)嗟盅汗蜚y行，哪個(gè)都不是善茬。
對(duì)于小白來(lái)說(shuō)，買房就是挑挑戶型，開(kāi)發(fā)商一手盤：
打錢，交房！
只有多軍才知道，二手淘筍，資金房票貸票資金周轉(zhuǎn)相互制約，每一項(xiàng)工作都需要提前準(zhǔn)備。
一、限購(gòu)
今天北京戶口的價(jià)格已經(jīng)站上100萬(wàn)，上海婚票也要10萬(wàn)，代持的成本已經(jīng)5%打底。
由于限購(gòu)的存在，購(gòu)房成本至少提升了5%以上，而正是由于限購(gòu)的制約，不限購(gòu)的重慶和沈陽(yáng)才會(huì)成為多軍的首選，受到如此推崇。
限購(gòu)是買房的第一道坎，尤其是對(duì)于京滬的購(gòu)房者，限購(gòu)無(wú)疑是一道大門檻，諸多環(huán)京縣城樓盤，靠北京限購(gòu)為生。
北京的限購(gòu)，不僅僅是限購(gòu)，也是陷阱。
5年社保，單位落戶，工作居住證是北京破限購(gòu)的三大主流方式，其中選擇5年社保的人員不在少數(shù)。
然而在實(shí)際情況中，很多人交了5年社保認(rèn)為已經(jīng)獲得購(gòu)房資格的買家，直到資格核驗(yàn)才發(fā)現(xiàn)，由于社保的遷移，系統(tǒng)錯(cuò)誤，中途斷繳等種種原因，實(shí)際上自己并沒(méi)有購(gòu)房資格。
而重新獲取資格最快最穩(wěn)妥的合規(guī)手段：
工作居住證，總共需要10個(gè)月時(shí)間；
北京行情3年一輪，倘若沒(méi)有提前準(zhǔn)備，很有可能一等3年，彼時(shí)已經(jīng)不是買在最高點(diǎn)，而是買在最高點(diǎn)的兩倍。
二、貸款
新手頭疼房票，
多軍頭疼貸票。
只有多軍才知道，房產(chǎn)真正值錢的部分是貸款，要讓每一套房產(chǎn)都滿貸，讓每一個(gè)房票都貸到盡可能多的款。
至于限制按揭成數(shù)，還有抵押貸可以代替。
貸款核心制約只有兩點(diǎn)：資質(zhì)和流水
1.資質(zhì)
體制內(nèi)的資質(zhì)，天然具備貸款優(yōu)勢(shì)，月薪5000的科長(zhǎng)，有時(shí)能媲美創(chuàng)業(yè)公司月薪20000的總監(jiān)。
而金融小貸，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和中介，公檢法軍等身份，基本被銀行直接拉黑，流水還沒(méi)有出場(chǎng)的機(jī)會(huì)。
想要一個(gè)新的身份，需要至少6個(gè)月的社保更替；
而如果要消除征信逾期等記錄的影響，短則1年，長(zhǎng)則5年。
2.流水
準(zhǔn)備流水所需的時(shí)間，取決于所在城市的金融松緊。
長(zhǎng)如北京的6個(gè)月，短如深圳打印店。
作為全國(guó)金融最合規(guī)的城市，你所聽(tīng)過(guò)的各種流水手法在今天的北京基本都無(wú)法發(fā)揮作用，簽了合同去銀行，很多人才發(fā)現(xiàn)自己交過(guò)去的流水銀行各種不認(rèn)可。
想要解決這個(gè)問(wèn)題，首先需要厘清：
自己需要哪種貸款？
在哪家銀行哪家支行甚至哪個(gè)信貸員貸款？
銀行或者信貸員認(rèn)可什么樣的流水？
從頭準(zhǔn)備一份合規(guī)的流水，至少需要6個(gè)月，如果你要趕上明年3月的大行情，意味著至少現(xiàn)在就要開(kāi)始準(zhǔn)備流水。
對(duì)于多軍來(lái)說(shuō)，一個(gè)貸票所要考慮的，不僅僅是眼前的這套房，想要最大化的發(fā)揮一張貸票的效用，往往要提前一兩年準(zhǔn)備，而高總額的貸款，還需要買入資產(chǎn)來(lái)做配合。
三、選籌
筍盤系列（如何買到一套筍盤？）提到
買房之前，還需要構(gòu)建房產(chǎn)估值能力；
學(xué)會(huì)估值，還要看房200套；
一周20套，新手從零學(xué)買房，光看房還需要兩三月。
作為已經(jīng)筑基的多軍，早已過(guò)了起步看房的階段。
解決完房票貸票，剩下的就是選籌。
選籌，并不是100%成功的；
多軍的單子，喜歡追求極致；
極致意味著交易的復(fù)雜。
房東背調(diào)，產(chǎn)權(quán)解押，貸款放款這些步驟，并不是100%成功；
而越是便宜的房子，業(yè)主往往越容易反水，市場(chǎng)太透明，交易周期3個(gè)月，同戶型漲了5萬(wàn)，房東找你跳價(jià)8萬(wàn)。
協(xié)商，補(bǔ)充，解約，訴訟...
五六筆單子，至少會(huì)遇到一筆麻煩。
倘若房東反悔，解押失敗，則選籌還要重來(lái)；
在行情啟動(dòng)前夕，錯(cuò)過(guò)一次就再也沒(méi)有機(jī)會(huì)；
想要穩(wěn)妥的選籌，建議至少在可能的行情之前，提早兩三個(gè)月。
買房，并不是一蹴而就的；
看房、選房、房票、貸款、交易每一項(xiàng)都必不可缺。
漏掉一項(xiàng)，交易無(wú)法進(jìn)行，意味著錯(cuò)過(guò)一整輪的行情。
北京的下一輪行情在2019年3月
現(xiàn)在是2018年7月，還有8個(gè)月。
主攻北京市場(chǎng)，踩盤1500套
因?yàn)閷I(yè)，所以靠譜
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