2019-07-24

1981年，三位諾獎得主哈耶克、弗里德曼、斯蒂格勒合著了一本書，即《房租管制：神話與現(xiàn)實》書中抨擊了美國的房租管制(英美等國家出于歷史原因對房租管制由來已久）,Assar Lindbeck（弗里德曼）的原話是“除了轟炸，房租管制是摧毀一座城市的最好武器。”

美國的房租管制法開始施行于二戰(zhàn)后。《房租管制：神話與現(xiàn)實》第四章中對1906年地震后的舊金山和1946年實施房租管制后的舊金山兩者租房市場進行了對比，簡單說來就是

1.地震能摧毀房屋，但不能制造短缺。出人意料的是，雖然地震讓一半的人口失去了家園，但通過查閱報紙發(fā)現(xiàn)，地震后的舊金山租房市場并沒有出現(xiàn)房屋短缺現(xiàn)象。報紙上屬意出租房屋的廣告數(shù)量遠多于求租房屋的廣告，平均每10個招租廣告才對應一個求租廣告。是不是覺得很奇怪?因為當時的房價是隨市場波動的，租金的上漲是自由的，一半的房屋被摧毀后房價上漲，在這種情況下價格太貴了人們就會尋求替代方案，有些人搬離了這座城市，有些人找親戚朋友一起住。更重要是，我們需要認識到這種高房價只是暫時的，由于房租高漲，高昂的租金對投資人具有誘惑力的吸引，不久后一座座嶄新的房屋就會矗立起來，使得房價回落。

2.價格管制不能直接摧毀房屋，卻能制造房屋短缺。1946年，舊金山開始實施房屋管制，同樣的報紙上配給住房卻有租金的最高標準，在當時收取超過規(guī)定的租金是違法的。價格管制本意是為人們提供物美價廉的好房子，卻取得了事與愿違的效果，由于政府施行價格管制，而且房東不能隨意變更租約——租客在當時獲得了穩(wěn)定廉價的租房來源，這本來是件好事，但低廉的房價大大挫傷了房東的積極性，雖然租金進行了管制但沒有限制房屋買賣，所以很多優(yōu)質房源只售不租大大減少了市場上可租賃房屋的數(shù)量，供需矛盾加劇。其次，由于低廉的租金，很多房東都沒有多余的款項來修繕、翻新房屋，和1906年剛剛經(jīng)歷過大地震的房屋相比，實施管制的房屋也是一片破敗的景象，相差無幾。

在2011年的紐約市，發(fā)生了這樣一起訴訟案件：詹姆斯*哈門，控告紐約市政府征用了他的房產，卻沒有按照美國憲法的規(guī)定，給予他公正的賠償。哈門先生有一棟房產，自己住一樓，樓上幾層都用于出租，紐約市到今天都在施行房租管制，出租的價格管制在市價的60%左右，根據(jù)紐約市的規(guī)定，房東不能隨意漲價，也不能把房客趕走，而且假設租客有親戚一起居住了兩年以上的話，即使租客去世，他的親戚也可以享有低價房租繼承權。哈門認為政府管制房租的行為實際上是征用了他的房產，要求政府作出補償。

現(xiàn)實是案件上訴到了美國聯(lián)邦最高法卻沒有得到審理，美國的房租管制仍在繼續(xù)。

美國房租管制的實質是通過行政手段把有需要的窮人的負擔轉移到中產階級的房東手上，這些偉大的社會目標的實現(xiàn)不應該是有賴于哪一個社會階層的犧牲完成的。

經(jīng)濟學家弗里德曼有一段話：“一個社會如果把個人的權利置于公平之上的話，那么這個社會運行的結果，當然不會是公平的，但是它卻離公平很近。而另一種社會，如果要把追求公平，放在追求保護個人的權利之上的話，這個社會就既不能保證個人的權利，也不能達到所謂的公平。因為每當你要去追求公平的時候，肯定會出現(xiàn)的結果，就是甲和乙兩個人商量，怎么逼著丙去替丁做一些事情，而甲和乙還從中分一杯羹。”

思考題：租房買房是我們生活一個很大的開銷，如果住房不搞市場化，改為政府給我們分房的話，那么我們的住房條件會變得怎么樣?

答：上訴情況其實是體現(xiàn)了均衡兩個字，在馬糞爭奪案中，我們已經(jīng)做出了結論：公平的背后是效率的考量；鼓勵人們創(chuàng)造財富，社會才會越來越好。?