由于最近國家住宅房限購政策嚴格，再加上北上廣深杭等地買一套住宅房的總價很高，也就限制了一部分想動手買住宅房投資的人。但是房地產商總有很多應對政策，住宅房售賣受到了限制，他們就百般開始推銷非住宅（酒店式公寓）。

一套房子是否適合投資，主要看兩個方面，第一房價的增值空間，第二房租的高低。一般住宅型的房子房租跟房子的總額比起來回報率是相當低的，還不如房價的總額去做銀行理財，住宅型房子最誘人的地方是瘋狂飆漲的房價，如果你只付三層的首付，用銀行貸款做杠桿，一套好的房子或者一波行情把你的首付資金翻倍也是分分鐘的事。那么酒店式公寓在這傳統房子投資的兩點上有優勢嗎？

首先，仔細想一想，如果國家真有一天要收稅，應該先從那種房子收起呢，住宅房是一個人在城市居住的唯一保障，是關系民生吃住行，住的這塊。如果國家從住宅房開始收稅，這將直接影響一大批僅僅有一套住宅的底層人民，很多人雖然在市中心有一套高價的居住房，但那可能是他作為某個師傅工作了一輩子廠里配給他的房子，這些具有那個時代意義的廠子，現在已經隕落，退休金也不高，他們壓根拿不出這些錢繳納房產稅，這些房產稅的征收，將非常不得人心。但是如果國家非要在房子上打主意，一開始最容易想到的就是酒店式公寓：購買酒店式公寓的人肯定是已經解決了個人住宅問題，有了閑錢才去買酒店式公寓的，也就是說他們不止一套不動產。這些人大部分是中產階級，有不動產，是國家最穩定的階級，一旦國家征收這部分稅收，他們自己也就會吞下這個悶虧，是最不容易激起浪花的階級，也是征稅最好得逞的階級（這跟工資征稅一樣，最有錢的往往根本征不了稅）。

第二，酒店式公寓40年或則50年的產權暫且不說，酒店式公寓既然不是住宅型住房，國家對你買賣征收的稅就不是住宅房的稅率了，這是從商，是在做生意，征收的稅就不僅僅是拔羊毛了，而是要割一塊肉了。這塊肉有多大呢？a，

個人所得稅：據實征收為（轉讓收入-房產原值-合理費用）×20%，b，土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價款的3%征收。舉個例子如果120w是你的買價，140是賣價，忽略印花稅，土地轉讓金等小額稅率，將會產生（140-120）*20%+140*3%=8.2w，這么高的稅存在都將直接影響房價，都不利于買家和賣家。這也是酒店式公寓轉手率這么低的原因。

當然酒店式公寓還是可以買的，什么樣的情況下可以買？

只有一種情況，年回報率高，并且不打算轉賣，至少長期不打算轉賣。

年回報率怎么樣算高呢，我們來算一組數據：

假使你用120w全額付款買了一套酒店式公寓（這里不談貸款，實際上酒店式公寓的商業貸款利率也大于5個點，跟我們假設的理財利率和房租增長利率基本持平），第一年的房租為7萬，接下來的房租增長率一直有5%增長，那么50年的總收益為Sn=7（1-1.05^50）/(1-1.05)=1465萬。

但是120w的資金全部用來理財，年化收益5%，那么50年后你將會得到總收益120（1+5%）^49=1310.5萬。

也就是說房子的總價的6%當做第一年的房租，每年5%個點的房租增長率，出租50年，你才有比理財投資多出個155w左右的收益。你還得保證50年內每個月都有租客，房子保養和維修成本為零，這在實際操作中也相當困難。

綜上，如果不是高的離譜的回報率和打算長期持有，酒店式公寓是買不得的。