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這兩天關于征不征房產稅的話題又死灰復燃，原因起于日前舉辦的2017博鰲房地產論壇現場，諸位經濟學大咖激烈交鋒，發表了幾乎截然相反的觀點。
其中，國民經濟研究所所長樊綱認為，房產稅是一個內在穩定器，可以減少樓市投資需求，呼吁趕快實行。中房集團理事長孟曉蘇對此表示支持，并發表了令筆者“振聾發聵”兼“耳目全新”的觀點，“如果不征房產稅就會使兩部分人繼續受害，一部分人是農民，第二類是最后買房的人群受害”。對房產稅征收多年來難以推動的問題，孟理事長認為主要是“城市居民是既得利益集團，所以反對房產稅”。
持不同觀點的是北京師范大學管理學院教授董藩，其認為，在中國征房產稅前提條件不具備，而且目前有無數問題解決不了，也沒有可操作性，因此房產稅暫時還無法推出。
為此，筆者專門就此問題請教了一位在基層稅收征管一線干了近二十年的老稅務，我們姑且稱他為老甲。
“除了董藩，全是瞎BB”，老甲點著一根黃金葉，深吸一口說道，“都是一群不識人間陽春水的偽專家。國務院1986年就頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號，以下簡稱房產稅暫行條例），房產稅早開征了，現在要做的只是修訂，要對原來的免稅對象重新征稅。可你知道在實際操作層面對現在免稅的個人住房征稅有多難嗎？”
老甲掰著指頭對我說，重新開征一個稅種至少要考慮以下七個要素，納稅人、課稅對象、稅率、納稅期限、納稅環節、稅收優惠、欠稅追征。一個要素考慮不到，這稅你就征不上來。而本次修訂房產稅條例，在我看來，一個要素也沒考慮好，以前免了，現在想順利重新開征哪那么容易？不信，我一條一條說給你：
第一步，來看看誰將是房產稅的納稅人。
根據房產稅暫行條例第二條規定：房產稅由產權所有人繳納。基本可以斷定的是，未來的房產稅不管如何改，這一條應該不會變，即誰的房子誰繳稅。乍一看，權責清楚，沒有問題。但實際上，大家必須搞懂一個最基本的稅收術語，你是納稅人還是負稅人？簡單來講，納稅人與負稅人的最大區別，是是否可以實現稅負轉嫁，能夠實現轉嫁的是納稅人，即通俗講的“羊毛出在狗身上”；不能實現轉嫁的是負稅人，即最悲催的“羊毛出在羊身上”。在中國現行以流轉稅為主的稅制體系下，大多數時候兩者不是一個人。最好懂的例子是別看中石油中石化增值稅消費稅一年交上千億，但他們只是納稅人，而那個冤大頭負稅人就是在座的所有有車一族。
按常規稅制設置來說，房產稅屬財產行為稅，應當不具有流轉稅一樣的轉嫁功能，即房產稅應當像個人所得稅、契稅一樣，納稅人即負稅人。可實際情況呢？所有買過房賣過房租過房的同志們，應當由房東繳納的個人所得稅、契稅、增值稅（老的營業稅）、房產稅、教育及城建附加和中介費，是誰交的？大聲告訴我，我要聽到你們的聲音！怎么，居然都是買房人和承租人，不是法律規定應由房東、賣方人交嗎？怎么，你不交居然他們不賣給你房不租給你房？嘔，買噶的！怎么會這樣尼？那些將降房價寄托于開征房產稅的磚家朋友，欺負無房窮人，要不要這么狠？
第二步，來看看房產稅的課稅對象將會是什么。
房產稅暫行條例第三條規定：房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省，自治區，直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。當然，未來的房產稅課稅對象應當不會包括租金收入。那么問題就來了，未來房產稅的課稅對象將會是什么？無非是兩個選擇，一個是以房產購入價值即房屋原值作為依據征稅；一個是以房產當下價格即房屋市值作為依據征稅。
先來說說依據原值征稅，這里至少要面臨三個問題，一是自建房、受贈房如何定價；其二是購入時為房改房原值極低怎么辦；其三是當下高價剛買的房，哪個才是原值。一笑老師出題了：請聽題，張三是某中直機關干部，1998年以十萬元購得北京市三環內一套100平方的房改房，2017年上半年以1000萬元的價格賣給了北漂李四，請問，應當以何價格征收房產稅。假設年稅率為1%。資深稅務專家老甲上前一步，一笑老師，對張三應當按房產購入價格即十萬元乘以稅率征稅，年應納稅額1千元；對李四也應當按房產購入價格即1000萬元乘以稅率征稅，年應納稅額10萬元。聽完老甲回答之后，李四同學哭著說：首都套路深，我要回農村。
再來看看，以房產當下價格即房屋市值作為依據征稅面臨的問題，首先就是市值誰說了算？稅務局說，你們小區旁邊的碧桂園都十萬一平了，你這最少不得值九萬；業主說，人家那是森林城市，我們這草毛都沒一棵，兩萬都不值！SO，誰說了算？按照目前車購稅的征稅慣例，最后最大的可能是“納稅人申報與稅務機關核定孰高按誰征收”，即你申報的比稅務機關核定的價格高按你的征，你申報的比稅務機關核定的價格低按我的征，是不是很驚喜！而這里還有一個稅務機關如何核定計稅價格的問題，稅務局的弟兄也不是萬能的，除了會點稅法會計，這房子值幾個錢他能看出來？即使能，估低了還好說，估高了納稅人服嗎？最公平的是第三方鑒定！嘔，我再一次買噶的，全國城鎮存量住宅近三百億平方米，每年新增超過十萬平，一套房一年評估一次，一次按1千元，一五得五，二五得十……。別攔我，稅務窮得土，我要去評估！
第三步，來看看如何設置稅率。
現行房產稅暫行條例第四條規定：房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%。一般情況下，一個稅種的稅率不可能是一檔，而大多是幾檔。從國外來看，美國征收房產稅由各地方根據財政需要自行確定稅率。從我國的實際來看，更應如此。簡單來講，在北上廣動輒上千萬一套房子的情況下，稅率設置不應超過千分之一。其基本設置原則，應當是房價越高稅率越低，畢竟從繳稅總額上講，高房價地區承擔了更高的稅負。
還有一個問題是，用不用按不同的房子類型設置分檔稅率。比如，別墅、商業、工業、居民、公寓用房，一檔稅率是否公平？對大房子、好房子是否應當設置更高的稅率？在制度制定中都要細細的分析考慮。
第四步，來看看房產稅的納稅期限怎么規定。
房產稅暫行條例第七條規定：房產稅按年征收，分期繳納。納稅期限由省，自治區，直轄市人民政府規定。由此可以看出，現有房產稅的繳納模式與企業所得稅“按年計算、分期預繳、年終匯算、多退少補”的模式差不多。但這種模式，對企業還行，對個人就有點折磨。從美國來看，除個別州一年分兩次繳納外，大多數實行按年繳納。在未來的房產稅納稅期限設置中，按年計算，一次繳納的模式應該更加合理。可以仿照企業所得稅，給納稅人至少五個月的申報期。
第五步，來看看納稅人在哪個環節繳稅為好。
納稅環節，直接影響征收方式。什么意思，房產稅如果選擇在業主房屋持有時征收，其征收方式必然是自主申報；房產稅如果選擇在業主房屋交易時征稅，就可以選擇由地稅征收或委托房管局和不動產交易部門代征。你不交稅就不給你發證！有本事你咬我！
讓房管局和不動產交易部門代征的好處顯而易見，交易即納稅，絕無漏網之魚。但壞處同樣顯而易見，平時不收，攢到交易時一塊征收，按照現在房產上升的幅度，用不了三十年，房產稅比房價還高。一半是房價，一半是稅款，哥買的不是房，是買抽啊！
那就剩下最后一個選擇，納稅人每年自主申報。對此，我只能說呵呵！看看個稅超12萬自主申報情況，以2015年最富有城市深圳為例，自主申報43萬，占常住人口2000萬的2.15%。想想，個稅才交幾個錢，年入12萬交7千多塊，都肉疼的要死。現在房產稅一年十萬！打死都不交！對不起，打不死，您還得交！
第六步，是不得不說的稅收優惠。
之所以1986年就頒布了房產稅暫行條例，而大多數人根本不知道有這個法規的根源是，該法第五條規定：下列房產免納房產稅：一，國家機關，人民團體，軍隊自用的房產；二，由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；三，宗教寺廟，公園，名勝古跡自用的房產；四，個人所有非營業用的房產；五，經財政部批準免稅的其他房產。
所以，我們說，開征房產稅的說法是錯誤的，對房產稅免稅范圍進行調整是對的。現在看來，對個人所有非營業用房產征稅恐怕是無可抵擋，但這件事究竟波及范圍多大多深多廣，將由房產稅新的優惠政策決定。稅收優惠政策從優惠類型大致分為減稅、免稅和退稅。減稅，簡單來說，就是按一定的比例對應納稅額進行減免，比如，企業所得稅小微企業減按20%稅率征收企業所得稅。免稅，一般可以劃分為全額減免和扣除額減免，比如個體工商戶月增值稅銷售收入不超過3萬元免征。退稅，就是通過稅務機關或其他機關最多的是財政部門將已征稅款先征后退或先征后返。
我覺得，這三種方式都適合房產稅稅收優惠政策制定。首先，肯定是要有一個免征額的，用平方計量也好用套數計量也好，總之，必須將維持居民家庭生存的唯一一套住房從房產稅征稅對象中剔除！否則，民將不民，國將不國！第二，對一般性住房，即大平層、豪華公寓、別墅之外的住房，特別是經濟適用房、棚戶區改造房、房改房，因其居住本性，應當按低檔稅率征收或直接減免稅額。第三，為了支持“租售同權”市場推廣，可以考慮給予其部分或全部退稅。
第七步，也是最可怕的一步，如何進行欠稅追征。
你能想象嗎？有一天，北京居住了30萬人的天通苑小區，地稅局的弟兄在挨家挨戶敲門，“老鄉，根據《中華人民共和國房產稅法》有關規定，請您到某某地稅局繳納2017年度房產稅10萬元”。打不死你我負責！
這就是前面我一直強調的，房產稅最好還是在房產交易環節一次征收，因為，此時的納稅人是零散的、分散的。如果由納稅人自主申報，則申報期限是統一的，同時意味著納稅人逾期繳納時間也是統一的，稅務機關面對的將是集中的、大量的不申報納稅人。怎么辦？怎么辦？也許2018年各級地稅機關的招聘啟事將是這樣寫的：走一走，看一看，地稅局在招干；不要會計不要軟蛋，能打架敢罵戰，少林武當直接算嘍！
老甲一番吐沫橫飛，我似乎明白了點，也似乎還是糊涂。于是我問，你也別瞎BB這么長，你就簡單說吧，這房產稅到底征不征？
“稅收是國之重器，房產稅是重器之重”，老甲深吸了一口黃金葉，神神叨叨的說，“搞好了，河清海晏；搞不好，……”
一片煙霧繚繞中，老甲突然有了三分仙風道骨的感覺。
